> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >В какую жилую недвижимость выгодно инвестировать

В какую жилую недвижимость выгодно инвестировать


11.07.2017 12:30  23 комментария

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 11 июля 2017 года.

Инвестиционная привлекательность — один из признаков восстановления рынка недвижимости, о нем Domik.ua писал в предыдущих обзорах. Под этим термином обычно понимают доход, который объект недвижимости может приносить в случае сдачи его в аренду. Почти 4 месяца назад, в марте 2017 года, мы отмечали, что доходность киевских квартир снова выросла с 5-6% до 8-10% после падения показателя в 2014 году. В текущий момент мы посчитаем, как доходность изменилась к середине года и в какие квартиры инвестировать выгоднее всего.

Для упрощения расчетов мы будем исходить из гривневой стоимости квартир в Киеве на июль 2017 года. Во-первых, в большинстве случаев в гривне определяется стоимость аренды квартир, во-вторых, в национальной валюте рассчитывается цена квадратного метра на первичном рынке. Но стоимость квартир на вторичном рынке по-прежнему рассчитывается в долларах, и в случае резкого колебания курса, доходность таких квартир может существенно измениться с поправкой на него.

Читайте также: Конец кризиса рынка недвижимости

Доходность квартир на вторичном рынке

Средняя стоимость квадратного метра квартиры в Киеве в июле нынешнего года составляет 28 843 гривны. Средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров составит чуть больше миллиона гривен (1 009 505 грн). По этой цене можно купить квартиру в доме советской постройки одного из прицентральных районов Киева – например, на Лукьяновке или Демеевке. Сдать такую квартиру в аренду, при наличии хорошего ремонта, мебели и техники можно за 9000 грн в месяц. Без учета налогов и эксплуатационных расходов инвестиция окупится за 112 месяцев или 9,5 лет. В общем, еще не 100 арендных плат, но уже очень близко к этому показателю. Доходность инвестиции – 10,7% в гривне.

В долларе показатель будет другим – в зависимости от курса и динамики цены на аренду квартиры. Заметно меньший доход получат и те, кто решит сдавать жилье совсем по-честному и платить налоги.

Читайте также: Порядок оплаты налога от сдачи жилья в аренду в 2017 году

За сколько окупится квартира в новостройке

Стоимость квартир в новостройках эконом-класса на первичном рынке стартует от 12 500 грн за квадратный метр. Но для расчета доходности мы возьмем однокомнатную квартиру в ЖК «Нивки-Парк», сочетающем удобное расположение, среднюю для бюджетного сегмента цену, надежность застройщика и возможность купить квартиру с готовым ремонтом. Квартира площадью 34 квадратных метра в доме, сдача которого запланирована на третий квартал 2018 года, обойдется в 679 000 грн. Стоимость ремонта от застройщика, предполагающего чистовую отделку всех помещений с разводкой электричества и установкой сантехники, составит 3400 долларов – во всех объектах «Интергал-Буд» ремонт обходится в дополнительные 100 долларов за квадратный метр. Это 88 910 грн – ремонт собственными силами будет стоить как минимум вдвое дороже. Еще 150 000 грн придется потратить на базовый набор мебели и бытовой техники. В итоге квартира обойдется примерно в 920-950 тысяч грн.

В этом ЖК квартиры в аренду пока не сдаются. Зато существуют предложения в соседних новостройках с аналогичным расположением – по цене 10 000 – 12 000 грн в месяц в зависимости от качества ремонта. Учитывая, что у нас ремонт и мебель предполагаются базовые, взять за аренду больше 10 000 грн вряд ли получится, хотя не исключено, что к моменту заселения дома ситуация изменится. Стоимость квартиры окупится за 95 арендных плат или за 8 лет. Доходность инвестиции составит 12,6%.

При наличии дополнительных средств можно потратить вдвое больше на ремонт и мебель и сдавать квартиру за 12-13 тысяч гривен. В таком случае инвестиция окупится быстрее – примерно за 85 месяцев (7 лет), а доходность составит 14%.

Читайте также: Рынок первичной недвижимости массива Святошино: новостройки комфорт-класса в июне 2017 года

Выгода инвестиций в недвижимость пригорода

Принято считать, что недвижимость в городах-спутниках Киева и ближайших к столице поселках покупают исключительно для себя – при нехватке средств на квартиру в Киеве. Но предложений аренды там тоже хватает, и она пользуется спросом.

Например, купить квартиру в новостройке Вышгорода площадью около 35 кв. метров со сдачей в середине 2018 года можно за 450 000 гривен. Предложения в этом же ценовом диапазоне представлены в Броварах, Вишневом, Крюковщине, Святопетровском. В Ирпене и Буче можно уложиться и в 400 000 грн, а вот в Петропавловской и Софиевской Борщаговке цены приближаются к киевским. И в пригороде достаточно предложений квартир с ремонтом от застройщика, однако они единичны. Стало быть, к стоимости квартиры стоит добавить затраты на ремонт (минимум 150 000 грн), мебель и технику (еще столько же). В целом, квартира обойдется в 700 000 – 750 000 грн.

Квартиры в новостройках пригорода сдают в аренду за 6000-7000 грн. Это значит, что окупаться такая квартира будет около 108 месяцев или около 9 лет. Доходность инвестиции составит 11,1% – меньше, чем в новостройках Киева, но немного больше, чем на вторичном рынке столицы. В условиях ограниченных средств квартира в пригороде может стать неплохой инвестицией.

Вторичный рынок пригорода не слишком привлекает потенциальных инвесторов, поэтому просчет его инвестиционного потенциала не представляет интереса.

Читайте также: Доступные цены в новостройках Вышгорода: обзор самых недорогих предложений от застройщиков

Бизнес-класс – отдельная история

Стоимость квадратного метра в квартирах бизнес-класса в центральных и прицентральных районах Киева стартует от 24 000 грн и, в отдельных случаях, достигает 50 000 грн и даже выше. Средняя цена в проектах, сдача которых запланирована в течение ближайшего года, составляет около 35 000 грн. Площади квартир в домах бизнес-класса стартуют от 40 квадратных метров, хотя предлагают варианты и поменьше – 33-35 квадратных метров, но каждый метр таких квартир стоит дороже. Так или иначе, минимальная цена квартиры бизнес-класса стартует от 1 200 000 грн.

Понятно, что ремонт такой квартиры, особенно, дизайнерский, будет стоить минимум вдвое дороже, чем в экономклассе. То же касается и мебели. Так размер инвестиций в квартиру возрастает до 1,9 – 2 млн грн. Стоимость аренды квартир бизнес-класса в центральных районах Киева начинается от 17 000 грн и достигает 40 000 грн, средняя стоимость квартиры с самым простым для этого класса ремонтом и мебелью – 20 000 грн. Следовательно, в лучшем случае, без вычета амортизационных расходов и налогов, инвестиция в квартиру бизнес-класса окупится за 8 лет.

И хотя квартиры в новостройках экономкласса окупаются быстрее, при наличии средств стоит обратить внимание именно на предложения бизнес-класса. Благодаря удачному расположению, высокому качеству строительства и хорошей внутренней инфраструктуре, они медленнее теряют в стоимости в случае кризиса и быстрее дорожают, когда рынок начинает восстанавливаться.

Просчитать разницу в цене в момент покупки и возможной перепродажи спустя какое-то количество лет, не представляется возможным в силу высокой неопределенности рынка. Тем не менее, фактор ликвидности предполагаемой инвестиции стоит учитывать.

Читайте также: Топ-5 доступных новостроек на Нижнем Печерске

В июле 2017 года цены на квартиры на вторичном рынке продолжают колебаться в пределах статистической погрешности. На этой неделе стоимость квадратного метра выросла на 0,6%. Спрос – традиционно для лета – сохраняется невысокий. Тем не менее, в большинстве сегментов рынка жилья сделки время от времени заключаются.

На этой неделе в доверительный диапазон для средней цены предложения попали 17 796 объектов, что превышает показатель прошлой недели на 4,8%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

11.07.2017

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

28843

+0,4%

-0,3%

С использованием аппроксимации

28599

+0,4%

-1,4%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1103

+0,6%

+5,2%

С использованием аппроксимации

1092

+0,6%

+4,9%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

30020

+1,4%

-6,6%

С использованием аппроксимации

29752

-0,2%

-7,8%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1148

+1,6%

-1,4%

С использованием аппроксимации

1136

0%

-1,9%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

34675

+0,6%

-4,4%

С использованием аппроксимации

34518

0%

-5,0%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1326

+0,8%

+0,9%

С использованием аппроксимации

1318

+0,2%

+1,1%

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках на вторичном рынке:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках Киева на вторичном рынке:

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц

3 месяца

6 месяцев

Однокомнатные

+1%

+3,9%

+0,2%

Двухкомнатные

-2,6%

-6,9%

-8,3%

Трехкомнатные

-2,3%

-7,7%

-4,4%

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим, что в течение последних 6 месяцев в сегменте новостроек на вторичном рынке подорожали только однокомнатные квартиры – в то время, как двух- и трехкомнатные потеряли в цене. Особенно заметно снижение цены на двухкомнатные квартиры: полгода назад стоимость квадратного метра таких квартир была самой высокой, сегодня же дороже других стоит квадратный метр трехкомнатных апартаментах в новых домах. Однокомнатные квартиры, несмотря на рост цены, остаются самыми дешевыми по цене квадратного метра.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 33,7 квадратных метров, жилая – 16,3, кухня – 8,2. Квартира расположена на 11 этаже 16-этажного дома. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $32 500 ($964/кв.м).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), улица Введенская, Подольский район, Подол. Общая площадь – 94,8 квадратных метров, жилая – 59, кухня – 13,6. Квартира расположена на третьем этаже 6-этажного дома. Есть 2 застекленных балкона. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Дом в шаговой доступности к метро «Тараса Шевченко». Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $93 000 ($981/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017



просмотров: 8113

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 23

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 23 - В какую жилую недвижимость выгодно инвестировать

-проФФесор-13.07.2017 14:23 

+12|-9

Сравнение аренды в Нивки-парк и Глория-парк проведено абсолютно не корректно. Действительно за аренду нормальной еденички в Глории просят 10К грн., однако это полноценная единичка на 45-48 кв.м. с хорошим ремонтом, новой техникой и мебелью, никак не смарт. Такая же единичка с ремонтом от ИГБ стоит сейчас 51К у.е. плюс еще 5-6К у.е. за технику и мебель ... таким образом окупаемость будет существенно отличаться от написаного в статье

roma.fi13.07.2017 18:04 

+6|-5

Поддерживаю.

_Петрович_14.07.2017 01:37 

+7|-5

Более того, там, в объявлениях, 10К грн - это максимая цена предложения за квартиру в 47 кв. А если квартира 35 кв м, и цена не максимальная, а средняя? Тогда легко снизиться до 7-8К грн.

М а к с и м 12.07.2017 10:23 

+9|-3

Сейчас друзья купили несколько квартир в Софиевской Борщаговке, около 30 кв.м., по 10-12 тысяч у.е., делают к сентябрю ремонты, бюджет на которые с мебелью около 50-75 тысяч грн. за один ремонт (стиль хай-тек, прогрунтованные бетонные потолки и частично стены, керамогранит везде на полу дешёвый отечественный, минимум мебели: шкаф, диван, кухонный уголок и стиралку). Посмотрю что из этого выйдет. Но по приценке соглашусь с информацией в статье, что 7-8 тысяч плюс коммунальные (размещали обманку по аренде, был шквал звонков) быстро уйдут эти квартирки.
Окупаемость очень радует! Даже не привожу здесь цифры, и веря в национальную денежную единицу, доходность номинирую в долларах.

dima099500285712.07.2017 11:55 

+7|-5

Только меблировать кухню - стенка, холодильник, варосная поверхность, микроволновка, раковина, стол + стулья - минимум 25000 - 30000 вопрос какой бюджет 50000 - как?

М а к с и м 12.07.2017 20:02 

+6|-2

Кухню только под заказ, никаких подъемников, направляющих, максимум открытую и практичную, если 1 лист ДСП уйдет, это 1000 грн. средней ценовой категории плюс кромка и рез (пару сотен грн.)
Варочную газовую поверхность, никаких микроволновок и духовых шкафов (Вы видели эту технику после квартирантов, проще выбросить, нежели отмыть многосантиметровую грязь).
Шкаф-купе тоже только полки, вертикальные стены плюс раздвижная система.
Основание кровати: лист ДСП плюс ножки, по размеру матраса (400-500 грн.).
Хотя спальное место, холодильник и стиралку покупать нужно под конкретных квартирантов (я так всегда делаю), а вначале их не ставлю, как правило беру квартирантов с 1-2 наименованиями из этого списка.

agegai13.07.2017 23:15 

+5|-11

Та шо ж вы все не раскупите ни как.....Столько мильЙОнов можно заработать.....

Алeкс14.07.2017 14:24 

+4|-7

только на Парковых озерах выставлено 18 квартир с арендой от 8 до 10 тыс, некоторым объявлениям уже как месяц и видимо особого наплыва арендаторов на такую цену нет https://www.olx.ua/nedvizhimost/arenda-kvartir/dolgosrochnaya-arenda-kvartir/kiev/q-%D0%B2%D0%BE%D1%81%D0%BA%D1%80%D0%B5%D1%81%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F/?search%5Bfilter_float_price%3Ato%5D=20000&search%5Bdescription%5D=1

М а к с и м 12.07.2017 10:07 

+15|-7

Ну вот и на Нивках ценой в 12-13 тысяч грн. в месяц за однокомнатную уже никого не удивишь. А ближе к центру стоимость аренды стартует с 20 тысяч грн. А если со вкусом поклеить обои и укомплектовать хотя бы б/у мебелью и техникой, то и 1000 у.е. потянет.
И это только разгар лета и сезон отпусков!!!
А приближается осень - любимое время всех арендодателей пересматривать арендные ставки.

марк гросс12.07.2017 12:06 

+6|-11

1000 уе єто Шелковичная с новой мебелью и техникой, да еще попробуй сдать... По мере убивания ремонта, рента падает через 5 лет до 6%. Минус налоги, простои, заливы, траблы, конфликты, что все вместе съедает запросто треть прибыли. Инвестиции в новострои у метро с котлована приносят к сдаче существенно больше /если сдаются не через 48 мес, как у укрбуда/.

antoniVS12.07.2017 15:38 

+3|-5

и это не однушка)

Алeкс12.07.2017 13:10 

+3|-10

Вас почитать, так в Гамбурге или Ганновере жить дешевле.

antoniVS12.07.2017 15:35 

+1|0

вас послушать, так я уже богатый человек)

EDS12.07.2017 08:59 

+4|-7

Убитая вторичка (где ремонтировать и менять нужно абсолютно всё) гораздо хуже новостройки без ремонта. Соответственно и цена ($964/кв.м) - слишком завышена.

antoniVS12.07.2017 15:36 

+5|-2

зато она реальная, готовая и в хороших местах, где не построишь новострой)

antoniVS12.07.2017 00:36 

+13|-13

Квартиры в новостройках пригорода сдают в аренду за 6000-7000 грн.
Источник: domik.ua
да. только в Вышгороде, о котором идет речь в цитате, за такие деньги сдают просторные двушки. а не однухи 35 метров. соответственно показатели доходности также стоит откорректировать в сторону менее радужных и более реалистичных.

Fara09813.07.2017 06:58 

+2|0

Возможно домик имел ввиду 2к квартиру.... В Броврах можно найти 1к квартиру в районе 5000-5500 грн в новых домах, а двух комнатную в районе 6000-7000. Время поиска займет в среднем месяц, главное чтобы прописка была не с Донецка и Луганска и животных не было..

antoniVS14.07.2017 21:40 

+1|0

там речь идет именно о покупке и последующей аренде небольших однушек. давно не соприкасался с БРЖН, раз так, то цены идентичны Вышгороду.

Kristian_Rom11.07.2017 22:23 

+8|-15

в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 33,7 квадратных метров, жилая – 16,3, кухня – 8,2. Квартира расположена на 11 этаже 16-этажного дома. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $32 500 ($964/кв.м)."

Где берутся такие надекваты? Или БОГи продаж, что впаривают такую чепуху за такие деньги?

antoniVS12.07.2017 15:37 

+2|-2

это же БПС, наверное и "с залой"))

Нам такое "продавали" месяца 3 назад. И прямо по классическому сценарию: "Срочно-срочно, такая квартира, вах-вах, по такой цене - уведут".

antoniVS14.07.2017 21:45 

+2|0

между тем- 32.5 вполне адекватная цена за 16эт. в этом месте. недавно продали за 47, двушку 43 метра возле метро Оболонь, подубитую и на 1м этаже 9эт.
хотя имхо, больше 42 она не стоит...

ollimpus16.07.2017 14:02 

0|0

А сколько по вашему должна стоить подобная квартира ?

 

Бизнес новости

 
цена: 13 800 грн./м2
 
цена: 17 610 грн./м2
 
цена: 22 260 грн./м2
 
цена: от застройщика
тел: (044) 374 11 11
 
цена: от застройщика
тел: (044) 220 21 11
 
цена: 15 000 грн./м2
тел: +38 (044) 39 222
 
цена: 17 742 грн./м2
 
цена: 20 093 грн./м2
 
цена: 32 250 грн./ м2
тел: +38 (044) 379 42
 
цена: 9 500 грн./м2
тел: (044) 247-56-30
 
цена: 49 420 грн./м2
тел: +38 (044) 394 51

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >В какую жилую недвижимость выгодно инвестировать