Акции российских девелоперов обвалились почти до нуля
Кризис на рынке недвижимости и замораживание строительных проектов нанесли сокрушительный удар прежде устойчивому российскому девелопменту. После удачного для рынка недвижимости 2007 года, когда сразу несколько компаний успешно провели IPO, 2008 год стал годом резкого падения рынка их акций.
Стоимость акций российских строительных компаний во второй половине 2008 года упала до исторических минимумов, бумаги большинства из них сейчас не стоят и одного доллара. Девелоперские компании стали чемпионами по скоростному падению на бирже в 2008 году: стоимость бумаг отдельных игроков рынка недвижимости уверенно стремилась к нулю. Если говорить о степени удешевления, то по отношению к цене размещения стоимость акций «Системы-Галс» к концу года упала на 97,2%, ГК «ПИК» — на 95,9%, RGI International — на 95,6%. По сравнению с максимальными котировками бумаги подешевели соответственно на 98, 97 и 97,9%. Девелоперы, которые до кризиса заявляли о планах выйти на биржу, но не успели этого сделать, сейчас рады своей «невезучести»: публичность компании в кризис, по мнению большинства экспертов, скорее минус, чем плюс.
Типичнейший пример «негативной публичности» – ГК «ПИК»: капитализация застройщика, не сходившего в этом году с газетных полос, составила в июне 2007 года 12,3 млрд. долл.
Нынешний год начинался для ПИК с позитивных новостей: в течение первого полугодия группа скупала земельные активы в регионах, увеличив в результате свой банк до 19,7 млн. кв. м. Однако именно большие объемы являются, по мнению аналитиков, как сильной стороной ГК «ПИК», выполняя функцию «финансовой подушки», так и слабой — на застройку этих территорий нужны значительные средства. Пока же у ПИК есть внушительная долговая нагрузка в 1,6 млрд. долл., которую компания постепенно реструктуризирует или погашает, и приостановленное развитие в регионах. Так, в конце года неофициально говорилось о закрытии офиса девелопера в Украине. Новая стратегия развития ПИК должна быть представлена в январе 2009 года.
Единственным российским девелопером, который успел в этом году представить скорректированный с учетом кризиса план на будущий год, была «Система-Галс». О проблемах девелоперской «дочки» АФК «Система» участники рынка заговорили еще летом: глава «Системы-Галс» Феликс Евтушенков отошел от оперативного управления, а новым гендиректором был назначен вице-президент компании Сергей Шмаков, который решил почистить портфель девелопера и продать долю в части активов на 500 млн. долл.
Общая долговая нагрузка «Системы-Галс» достигла к концу года показателя ПИК за первые полгода — 1,6 млрд. долл. Денежный поток компании в 2009 году, согласно ее планам, может достигнуть 770 млн. долл., из которых 250 млн. долл. «Система-Галс» намерена привлечь в качестве кредитного рефинансирования. Вкладывать средства в новом году компания планирует в 12 объектов (порядка 11% от портфеля), на строительство или реконструкцию которых потребуется 290 млн. долл. В то же время «Система-Галс» ожидает удешевления своих активов как минимум на 15%.
Еще один крупный публичный девелопер — группа ЛСР — так же как и ПИК, должен представить антикризисный план в начале 2009 года. Пока только в различных интервью генеральный директор ЛСР Игорь Левит говорил об откладывании начала новых проектов до улучшения ситуации на финансовых рынках. Этой идеей г-н Левит никого не удивил: о приостановке «бумажных» проектов заявили все девелоперы. Новшеством ЛСР может стать перепрофилирование части коммерческих площадей в жилье: на строительство квартир, в отличие, к примеру, от офисов, деньги можно получить у будущих покупателей. В том случае, если у самих потенциальных жильцов в наступающем году найдутся свободные средства на такие покупки.
Компании с зарубежным капиталом, работающие на российском рынке недвижимости, как и большинство коллег-конкурентов, выбрали к концу года приоритетные объекты, строительство которых начнется или продолжится. Обычно такими объектами становились те, под которые уже найдено финансирование и подписаны договоры о кредитовании. Экспертов это не удивляет: найти в нынешних условиях новые кредитные ресурсы можно только по очень высоким ставкам — на уровне 25%, на которые большинство девелоперов не согласно.
Так, израильская AFI Development решила возводить три здания в Москве (в целом в портфеле компании 30 проектов в России). Mirland Development, «дочка» израильского холдинга Fishman Group, сосредоточится на трех активных стройках в Москве, по одной в Саратове и Санкт-Петербурге, где находится самый крупный проект Mirland стоимостью более 1 млрд. долл. RGI International первой из публичных девелоперов заморозила свои проекты, не находящиеся на активной стадии: в ноябре компания объявила, что строиться будет только один объект из десяти заявленных — торговый комплекс на Цветном бульваре площадью 39 тыс. кв. м.
Помимо пересмотра портфеля проектов девелоперы занимались выкупом своих подешевевших акций с рынка. Более всего в этом преуспели Mirland Development Элиэзера Фишмана и RGI International Бориса Кузинца. По данным на конец года, г-н Фишман контролирует 76% акций Mirland через три свои компании — Industrial Buildings Corporation Ltd, Jerusalem Economy Ltd и Darban Investments Ltd. В середине 2007 года эти три компании владели 70% Mirland. Борис Кузинец через D.E.S. Commercial Holdings, в которой бизнесмен владеет 90% капитала, выкупил в течение года более 7% акций, доведя долю до 48,15%. Остальные публичные девелоперы пока не были замечены в выкупе своих акций, однако большинство компаний такой возможности не исключает.
В то же время участники рынка недвижимости, планировавшие провести IPO, но так и не добравшиеся до биржи, пока затаились: непубличность компаний играет им на руку, не обязывая раскрывать данные о долговой нагрузке и отложенных проектах. «Публичность в период кризиса — это как минимум тяжелый психологический фактор, связанный с постоянным открытым обсуждением котировок акций компании, ее финансовых обязательств и прочего», — замечает руководитель пресс-службы группы компаний «ДОН-Строй» Екатерина Куканова.
Генеральный директор Capital Group Андрей Нестеренко вспоминает, что в планах компании в 2008 году также стоял выход на IPO. «К этому нас активно подталкивали наши партнеры-банки, — рассказывает г-н Нестеренко. — Впоследствии от этой идеи мы отказались: для нас было важно сохранить потенциал роста, иметь возможность расти быстрее».
Помимо Capital Group о возможном проведении IPO говорили «ДОН-Строй», Coalco, «Снегири» Александра Чигиринского и Russian Land Шалвы Чигиринского, MosCityGroup, Mirax Group, «Евразия логистик», «Ташир» и ГК «СУ-155». В сумме капитализация этих компаний по итогам удачного размещения могла бы достигнуть 81,1 млрд долл. Сами девелоперы вопрос о размещении на бирже пока оставляют открытым, но сроки возможного IPO никто по понятным причинам не обсуждает. По видимому еще долгое время об успешном IPO девелоперов будет говорить бессмысленно – пока на рынке недвижимости не возобновиться рост.
