Активность на рынке недвижимости все больше напоминает суету

В предыдущем обзоре мы писали о заметном накале страстей, основная причина которого – переход на безналичные формы платежей . До даты перехода – первого сентября – остались считанные дни.

Звонков, заявок и просмотров по-прежнему много. Если судить по этим показателям, то уровень деловой активности сейчас достаточно высокий. Но эта деловая активность все больше напоминает суету, которая нередко бывает накануне значительных событий: количество договоров о намерениях резко снизилось.

Участники рынка стараются оформить сделки купли-продажи по «старым правилам». Но все чаще осознают, что не успевают решить все вопросы до первого сентября. Потому ходят на просмотры и ведут переговоры, пытаясь разобраться в том, что будет на рынке недвижимости дальше. Интересуют их не только будущие тенденции изменения цен, но и проблемы, связанными с конвертацией валют, а также безналичными методами перечисления крупных сумм от покупателя продавцу под контролем и даже при непосредственном участием нотариуса.

Позиция Нацбанка в данном случае пока не совсем понятна.

С одной стороны, НБУ призывает банкиров не допустить рост комиссионных издержек клиентов при переводе крупных сумм. В сообщении НБУ подчеркивается, что «расходы в части уплаты комиссионных по операциям по переводу средств через банк не должны обходиться покупателям дороже, чем расходы по проведению операций с наличными, так как осуществление таких операций является абсолютно стандартным и относится к обычным банковским операциям».

С другой стороны, в соответствии с законом Украины о банковской деятельности, кредитно-финансовые учреждения самостоятельно устанавливают процентные ставки и комиссионное вознаграждение за предоставленные услуги. Попутно заметим, что оплата наличными, хранящимися «под матрасом» или на депозитных счетах, вообще не требует каких-либо дополнительных расходов.

К тому же, нам сложно согласиться с тем, что безналичная оплата покупки недвижимости на вторичном рынке - «абсолютно стандартная операция». Дело в том, что купля-продажа недвижимости связана с нотариальным удостоверением и внесением изменений в Госреестр прав собственности. А это предполагает достаточно жесткое ограничение времени проведения сделки и, соответственно, жесткое ограничение времени предоставления всем участникам сделки, включая нотариуса, достоверной информации об оплате и поступлении средств.

В принципе, действующим законодательством, а также мировой практикой предусмотрены различные пути решения подобных проблем. В том числе, сделки с отсроченными условиями, оплата с помощью аккредитива, предварительная пересылка всей суммы платежа на специальный счет нотариуса. Но при использовании этих видов оплаты в наших условиях необходимы четкие инструкции нотариусам как именно регистрировать сделки, по которым продавец еще не получил деньги на свой банковский счет. Равно как необходима и соответствующая подготовительно-разъяснительная работа инициаторов реформ. Чего, к сожалению, пока нет.

Средняя цена предложения по всему Киеву достаточно стабильна. При этом во многих сегментах рынка средние цены предложения заметно колеблются. Основные причины этих колебаний: процессы ценового расслоения на фоне высокого уровня неопределенности, а также изменение состава предложения.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.

По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 5,8% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.

График №1 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе

- синяя кривая – в среднем по району;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах;

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Голосеевском районе за последние три месяца снизилась на 1,2%; за последнюю неделю снизилась на 2,2%.

Средняя цена предложений в новых домах в Голосеевском районе за последние три месяца снизилась на 0,3%; за последнюю неделю выросла на 0,1%.

Средняя цена предложений возле метро в Голосеевском районе за последние три месяца выросла на 1,4%; за последнюю неделю снизилась на 1,1%.

График №2 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе в сегментах «однокомнатные квартиры» и «двухкомнатные раздельные квартиры»

- синяя кривая - в сегменте «однокомнатные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры»

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «однокомнатные квартиры» за последние три месяца снизилась на 0,2%; за последнюю неделю снизилась на 0,1%.

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца снизилась на 1,6%; за последнюю неделю снизилась на 2,5%.

График №3 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе в сегментах «трехкомнатные раздельные квартиры» и «четырехкомнатные раздельные квартиры»

- синяя кривая - в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры»;

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца выросла на 1,0%; за последнюю неделю снизилась на 4,8%.

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца выросла на 15,5%; за последнюю неделю выросла на 8,9%.

В последнее время произошли следующие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Шолом-Алейхема (Деснянский район, Лесной массив ). Общая площадь 34,2 кв.м., жилая 17, кухня 6,8. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Ламинат, кафель. Столярка и сантехника новые. Состояние: «сделан косметический ремонт». 53000$ (1550$/кв.м).

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Василенко (Соломенский район, Отрадный ). Санузел совмещенный. Общая площадь 30,9 кв.м., жилая 17,3, кухня 6,5. Балкон застеклен. Линолеум, кафель. Столярка старая, сантехника новая. Встроенная кухня. Частично мебель. Состояние: «не требует ремонта». 48000$ (1553$/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Богатырская (Оболонский район, Оболонь ). Последний этаж. Техэтажа нет. Общая площадь 46,3 кв.м., жилая 27, кухня 7,4. Санузел раздельный. Окна во двор. Балкон застеклен. Стеклопакеты. Линолеум. Столярка и сантехника старые. Электропроводка новая. Состояние: «требует серьезного ремонта». 67000$ (1447$/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме «старая панель», улица Малышко (Днепровский район, Комсомольский массив ). Общая площадь 61,3 кв.м., жилая 40,1, кухня 7,2. Комнаты смежно-раздельные. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Новая сантехника, столярка старая. Паркет, линолеум, кафель. Состояние: «требует косметического ремонта». 79000$ (1289$/кв.м).

Общая площадь приведенных выше квартир 172,7 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 247000$.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net

© domik.net, 2013