Актуально: Символ успешного бизнеса. Офис в особняке – выгодная альтернатива бизнес-центрам далее

Между тем это далеко не единственный формат деловой недвижимости, который можно назвать востребованным и перспективным. Многие компании предпочитают открывать офисы в собственных особняках - такое решение имеет ряд преимуществ по сравнению с арендой площадей в бизнес-центре.

 

"КРИВОЕ ЗЕРКАЛО" КИЕВСКОГО РЫНКА

 

В городах Европы, имеющих развитый рынок офисной недвижимости, покупка или аренда частным лицом либо корпорацией особняка свидетельствует о прочном финансовом положении этой коммерческой структуры. Поэтому главным мотивом таких приобретений зачастую служит желание успешных компаний закрепить за собой имидж мощной и солидной структуры, которая пришла на рынок всерьез и надолго. У нас же, как в кривом зеркале, все наоборот - офисы в отдельно стоящих зданиях часто открывают те компании, которые не смогли найти подходящего помещения в бизнес-центрах.

 

Алексей ФИЛИМОНОВ, директор компании Astera:

 

- Принимая во внимание задержку ввода в эксплуатацию многих бизнес-центров и, как следствие, растущую нехватку офисных помещений в столице, потенциальные клиенты рассматривают и другие возможности. Например, отдельно стоящие здания. Как правило, спросом пользуются средние по размеру особняки в центре города. По данным компании Astera, спрос на такой вид офисной недвижимости формируется в основном за счет украинских компаний, которые предпочитают арендовать или покупать здания общей площадью от 500 до 3000 м?. Тем не менее, в последнее время значительный интерес к аренде отдельно стоящих зданий стали проявлять и международные компании, расширяющие свою деятельность в Украине. Представители этой категории клиентов руководствуются абсолютно иными, нежели отечественные компании, мотивами при создании своей "штаб-квартиры" в Украине.

 

Кристина Кайер Бек, исполнительный директор корпорации "Реста":

 

- При подборе офисного помещения наша корпорация, кроме моментов, связанных с вопросами личной собственности, отдавала себе отчет в том, что образ офиса является продолжением имиджа и образа компании. В корпорации "Реста" очень выражен компонент индивидуальности и творческой составляющей. Поэтому образ отдельно стоящего особняка импонировал нам более всего. "Реста" купила такое помещение, потому что при нынешней конъюнктуре украинского рынка недвижимости это выгодное вложение. Проведя грамотную реконструкцию, мы увеличили рыночную стоимость помещения более чем в 4 раза.

 

ДАЖЕ 100-ЛЕТНИЕ "СТАРЦЫ" ОБРЕТАЮТ СОВРЕМЕННЫЙ ВИД

 

Необходимость проводить ремонтно-реставрационные работы - одно из тех обстоятельств, которые часто отпугивают потенциальных покупателей такой недвижимости. Но, как показывает практика, не всегда этот "страх" можно считать оправданным. Многие неказистые с виду особнячки после непродолжительной реконструкции удается превратить в настоящие шедевры "офисной архитектуры" с уникальным интерьером и экстерьером. Такой проект недавно был реализован по заказу американской компании, занимающейся разработкой программного обеспечения, на основе старинного особняка, построенного в XIX веке. Проведя проектные работы, настелив коммерческий линолеум общей площадью около 600 м?, выполнив малярные работы и монтаж перегородок, электромонтажные и слаботочные работы, в том числе организацию линий коммуникации (компьютерные и телефонные сети) и электропроводки, оформив дизайн и экстерьер здания, заказчик получил видный издалека офисный особняк на более чем 60 рабочих мест. Этот пример, отмечают специалисты, подтверждает, что обустраивать офисы можно в зданиях практически любого типа и стиля, даже построенных 100 лет назад. Позитивный опыт удачной реализации проектов такого рода постепенно привлекает внимание уже не только частных заказчиков, которые берутся за их реализацию на свой страх и риск, а становится новым направлением для профессиональных игроков киевского рынка коммерческой недвижимости.

 

Алексей ФИЛИМОНОВ:

 

- В условиях дефицита профессиональных офисных помещений возникла тенденция к реставрации отдельных зданий. Инвесторы стали рассматривать возможность капиталовложения в реставрацию небольших отдельно стоящих зданий, расположенных в центре либо вблизи метро и транспортных развязок. Часто подобные капиталовложения осуществляются для собственных нужд либо последующей сдачи в аренду. Такие отдельно стоящие здания пользуются спросом у арендаторов офисов, так как могут стать хорошей альтернативой дорогим бизнес-центрам и полностью отвечают соотношению цены и качества.

 

ДВЕ КРАЙНОСТИ СПРОСА: ЦЕНТР И ОКОЛИЦЫ

 

"Полем непаханным" для такого бизнеса можно считать столичный Подол и другие центральные районы города с малоэтажной застройкой. Тем паче, что именно там особняки, пригодные для перепрофилирования под офис, нынче пользуются наибольшим спросом.

 

Алексей ФИЛИМОНОВ:

 

- Наш опыт работы с клиентами, которые намерены открыть офис в отдельно стоящем здании, свидетельствует, что наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости с такими характеристиками:

 

   Преимущество отдается центральным и прилегающим к центру районам. Тем не менее, рассматриваются и более отдаленные от центра районы с условием близкого расположения к метро и наличия удобных подъездных путей.

 

   Предпочтение отдается фасадным зданиям с наличием прилегающей территории и парковки. Обязательно наличие охранной и пожарной сигнализации.

 

Стоимость здания в каждом случае определяется индивидуально. Основные факторы, влияющие на конечную цифру, - срок аренды земельного участка (если он не выкуплен), на котором расположено здание, а также степень износа объекта, его месторасположение, наличие необходимых коммуникаций, окружение. В зависимости от этих факторов стоимость особняка может колебаться от 200 тысяч у. е. на окраине до десяти и более миллионов у. е. в центре Киева.

 

Правда, не только в центре, но и на окраинах Киева особняки пользуются спросом. Например, многие компании "перепрофилируют" нынче жилые дома в коттеджных поселках, примыкающих к Окружной дороге, под офисные особняки.

 

Конечно, такая "штаб-квартира" вряд ли способна укрепить имидж компании. Но если не брать во внимание эти условности, в таком варианте решения проблемы есть ряд неоспоримых преимуществ: во-первых, особняк вместе с земельным участком обойдется компании относительно недорого, во-вторых - офис будет расположен в местности с достаточно удобной транспортной инфраструктурой, его параметры можно достаточно легко подогнать под требования компании. Правда, добираться на работу для сотрудников, проживающих на другом краю города, будет крайне сложно, да и на деловые встречи, назначенные в центре, им придется ехать через пробки за "тридевять земель", что сулит дополнительные потери рабочего времени. Тем не менее, нынешнее состояние рынка офисной недвижимости, когда объекты, пользующиеся спросом по площади, месту расположения и классу - в дефиците или стоят безумно дорого, заставляет многие компании мириться с этими обстоятельствами.

 

В ОСОБНЯКАХ ПРОЦВЕТАЕТ САМОУПРАВЛЕНИЕ

 

Покупка особняка гарантирует его владельцу независимость от собственника. На сегодняшний день это едва ли не единственный способ получить качественную офисную недвижимость в собственность, ведь помещения в бизнес-центрах нынче редко выставляют на продажу. И это неудивительно, ведь при нынешнем уровне арендных ставок такие активы приносят неплохие барыши. Вместе с тем владеть таким имуществом может быть несколько обременительно, ведь эксплуатация даже небольшого здания может вылиться в немалые хлопоты.

 

Кристина Кайер Бек:

 

- Все проблемы, связанные с обслуживанием, приходится брать на себя. Хотя этот же минус является и плюсом. Ведь самостоятельно владелец здания может гораздо оперативнее отреагировать на возможные неполадки в инженерных системах здания, чем управляющие компании в бизнес-центрах. Чтобы наладить полноценное обслуживание самостоятельного офиса, на мой взгляд, лучше всего нанять технического работника, который займется выполнением профилактических и текущих работ. Сервисное обслуживание систем должны проводить представители фирм-поставщиков этого оборудования.

 

Алексей ФИЛИМОНОВ:

 

- При условии использования здания для сдачи в аренду у собственника возникает необходимость постоянного поддержания ликвидного состояния помещений в здании и порядка на прилегающей территории. Также для работы арендаторов собственник должен предоставить все необходимые коммуникации в здании. Чаще все вопросы, связанные с эксплуатацией здания, владелец решает самостоятельно, проводя небольшие ремонтные работы. К услугам профессиональной управляющей компании, как правило, обращаются не часто. Да и то в случае, если площадь здания велика. Спрос на отдельно стоящие здания, по мнению экспертов столичного рынка недвижимости, в ближайшие годы будет держаться на достаточно высоком уровне. Это связано, в первую очередь, с медленными темпами строительства крупных офисных объектов в центре и за городом. Кроме того, немалую роль сыграет слабое развитие "форматности" офисных зданий.

 

Алексей ФИЛИМОНОВ:

 

- На сегодняшний день для небольших компаний, имеющих желание создать собственную инфраструктуру с оптимальными капиталозатратами, пока еще нет возможностей осуществить такие проекты в Киеве. Улучшить сложившуюся ситуацию может разве что строительство относительно недорогих бизнес-парков, на территории которых можно будет построить офисы любого формата и качества. Также улучшит ситуацию открытие запланированных на 2007-2009 годы многофункциональных комплексов. Однако динамика развития бизнес-среды и торговли говорит о том, что в ближайшие годы спрос на офисную недвижимость будет расти, возможно, не меньшими темпами, чем будет развиваться инфраструктура рынка. Скорее всего, считают в компании Astera, открытие запланированных на ближайшие годы объектов офисной недвижимости не исправит ситуацию на рынке коренным образом. В условиях перегруженности транспортными потоками, отсутствия мест для парковки (особенно в центре) и слабого развития инфраструктуры города по-прежнему будут пользоваться спросом небольшие отдельно стоящие здания, удобно вписывающиеся в общую застройку города.