Алексей ЕВЛАХ: « В определении справедливой оценочной стоимости киевской земли заинтересованы и власть, и бизнес»
Политика эффективного использования имущества киевской громады, которую, по заявлениям мэра Леонида Черновецкого, проводит в жизнь нынешняя городская власть, весьма ощутимо затронет в этом году столичный рынок аренды земли.
Основной игрок этого рынка – практически его монополист, столичный муниципалитет, в недрах которого сейчас зреют планы повышения нормативной оценочной стоимости земли, вследствие чего арендная плата за пользование коммунальными наделами повысится практически в три раза.
Сомнительно, что эта новость обрадует тех владельцев торговых, игровых, развлекательных и прочих объектов коммерческой недвижимости, которые используют землю городской общины на правах арендаторов. Тем не менее, вряд ли у них найдутся и веские аргументы против повышения, ведь представители городской власти уверяют, что необходимость пересмотреть цены возникла вовсе не спонтанно – это плановая процедура, которая помогает держать арендные выплаты на справедливом уровне, так чтобы ни город, ни арендаторы не чувствовали себя обманутыми. Более подробно о грядущих переменах на столичном рынке аренды земли «КН» рассказал председатель Постоянной комиссии Киевсовета по земельным отношениям Алексей ЕВЛАХ.
– Алексей Юрьевич, почему необходимость повысить плату за пользование городской землей возникла именно сейчас?
– Целью нашей работы является вовсе не повышение стоимости аренды как таковое. Земельная комиссия поддержала пересмотр нормативов оценочной стоимости земли, чтобы привести их в соответствие с нынешним состоянием рынка, дабы стоимость аренды для коммерческих структур была адекватна экономической ситуации в столице.
Дело в том, что наше общество не стоит на месте: бизнес-среда развивается, экономика укрепляется, растет доходность частных предприятий и цены на рынке. Вспомните, хотя бы, насколько выросли цены на квартиры в Киеве с 2000 года. Десятикратно! А нормативная оценочная стоимость земли с тех пор не менялась. При этом реальная стоимость земли в столице тоже весьма существенно поднялась, а городская власть высчитывает размер арендной платы за пользование землей исходя из устаревших данных.
Думаю, эту ситуацию необходимо менять. К тому же, согласно законодательству, нормативная оценка земли в городе должна пересматриваться и корректироваться раз в семь-десять лет. В последний раз это происходило в 2000 году, поэтому мы не имеем права не проводить такую работу.
Кстати, хочу отметить, что намерение пересмотреть нормативы по оценке земли возникло вовсе не спонтанно. Эта задача еще в прошлом году была заложена в план работы Постоянной комиссии Киевсовета по земельным отношениям на 2007-й.
– В таком случае, любопытно узнать, насколько поднимутся арендные ставки на землю в столице?
– Хочу еще раз обратить ваше внимание на то, что если соответствующее решение будет принято Киевсоветом, то повысятся вовсе не арендные ставки, а нормативы, на основании которых устанавливается арендная плата. Ставки, то есть проценты от оценочной стоимости земли, останутся прежними – предприниматели будут платить столько процентов, сколько заложено в их договорах аренды.
Вместе с тем выплаты по этим договорам действительно увеличатся. По всей видимости, городской бюджет будет получать примерно в три раза больше средств от арендаторов земли, а это, согласитесь, существенная прибавка. Она поможет городским властям больше средств выделять на социальные программы, ведь бюджет у нашего города – социально ориентированный.
– Как вы считаете, насколько спокойно арендаторы земли воспримут повышение стоимости аренды? Не отразится ли это решение на инвестиционном имидже Киева?
– Когда идет речь об установлении справедливой стоимости активов, принадлежащих городской громаде, любые другие интересы, на мой взгляд, должны отступить на второй план. Ведь наша цель, повторюсь, заключается именно в установлении справедливых цен на киевскую землю. Конечно, не все арендаторы с воодушевлением примут тот факт, что платить за землю придется больше, чем раньше. Но они должны понимать, что рыночные цены растут независимо от пожеланий киевской городской власти. К тому же земля – это имущество территориальной громады города, и чем больше это имущество будет приносить денег в бюджет, тем больше возможностей мы будем иметь для финансирования социальных программ. Именно этот ресурс является наполняющим для городского бюджета. Поэтому, если мы откажемся от пересмотра нормативной оценочной стоимости земли, то таким образом отберем огромную долю средств у городского бюджета, то есть в конечном счете – у киевлян. А этого допускать нельзя.
Для работающих предприятий повышение арендной платы не сможет стать непосильным бременем, а вот тем людям и организациям, которые в свое время получили землю за бесценок и сегодня ее не используют или используют неэффективно, действительно придется туго. Им понадобится платить ставку, высчитанную из реальной стоимости земли.
К примеру, если сотка земли в наиболее привлекательных для бизнеса местах центральных районов города после повышения будет оценена в 260 тысяч гривен, то 3% от этой суммы составит 7,8 тысячи гривен. За гектар придется выложить, соответственно 780 тысяч гривен. Платить такие деньги просто так, не используя участок земли, неэффективному арендатору будет накладно, поэтому им придется что то решать – либо отказываться от участка, либо искать пути эффективного его использования. Все это позволит уменьшить в Киеве прослойку посредников, которые годами держат неиспользованными участки, порой площадью в несколько гектар, в надежде перепродать право их аренды тем коммерческим структурам, которые реально намерены развивать свой бизнес в Киеве, обустраивать город.
– Как скоро следует ожидать повышения стоимости аренды в Киеве?
– На сегодняшний день уже разработаны первичные документы, наша комиссия утвердила новый порядок определения денежной оценки земли. Сейчас ставится точка в этом вопросе в комиссии Киевсовета по бюджету. Если обойдется без неожиданностей, то думаю, что готовый проект этого решения вынесут на сессию Киевсовета в ближайшее время.
– Могли бы вы раскрыть методику, с помощью которой будет определена новая оценочная стоимость земли в Киеве?
– Новые нормы определения оценочной стоимости земли разработаны Киевземом. Ответы на многие вопросы помогла найти практика проведения городской властью земельных аукционов. Они, в общем-то, и показали нам реальную стоимость киевской земли, которую мы до этого по большому счету не знали.
Стоит отметить, что разработанная методика позволяет не столько повысить арендную плату, сколько сделать процедуру определения оценочной стоимости земли более прозрачной и справедливой. В этом, безусловно, заинтересована и городская власть, и представители бизнеса.
Так в Киеве появится не 180, а почти 780 оценочных зон, что позволит сделать оценку земли более точной и максимально приближенной к ее рыночной стоимости. Оценочные зоны будут учитывать все – район, рельеф, обеспечение, приближенность к коммуникациям и прочее.
Все это делается для того, чтобы определение оценочной стоимости земли в Киеве имело четкий алгоритм, а сам процесс был максимально зависим не от мнения чиновника, а от утвержденного порядка.
– И все же, до какого уровня ваша комиссия предлагает поднять размер оценочной стоимости земли в Киеве?
– На сегодня минимальная оценочная стоимость квадратного метра земли в столице составляет 131,8 грн. А с первого сентября, если будет принято соответствующее решение Киевсовета, столичный минимум поднимется до 381,8 грн./мІ. При этом максимальная оценочная стоимость квадратного метра земли с сентября будет установлена в пределах 2600 гривен (для некоторых районов Печерска). Сказать точно, как будет оценена земля в той или иной зоне Киева, можно будет после утверждения проекта на сессии Киевсовета. Тогда можно будет в Киевземе получить всю необходимую информацию о том, в какой зоне находится ваше предприятие и какова будет арендная плата за землю
– Спасибо за интервью.
Кирилл Мавров
Сомнительно, что эта новость обрадует тех владельцев торговых, игровых, развлекательных и прочих объектов коммерческой недвижимости, которые используют землю городской общины на правах арендаторов. Тем не менее, вряд ли у них найдутся и веские аргументы против повышения, ведь представители городской власти уверяют, что необходимость пересмотреть цены возникла вовсе не спонтанно – это плановая процедура, которая помогает держать арендные выплаты на справедливом уровне, так чтобы ни город, ни арендаторы не чувствовали себя обманутыми. Более подробно о грядущих переменах на столичном рынке аренды земли «КН» рассказал председатель Постоянной комиссии Киевсовета по земельным отношениям Алексей ЕВЛАХ.
– Алексей Юрьевич, почему необходимость повысить плату за пользование городской землей возникла именно сейчас?
– Целью нашей работы является вовсе не повышение стоимости аренды как таковое. Земельная комиссия поддержала пересмотр нормативов оценочной стоимости земли, чтобы привести их в соответствие с нынешним состоянием рынка, дабы стоимость аренды для коммерческих структур была адекватна экономической ситуации в столице.
Дело в том, что наше общество не стоит на месте: бизнес-среда развивается, экономика укрепляется, растет доходность частных предприятий и цены на рынке. Вспомните, хотя бы, насколько выросли цены на квартиры в Киеве с 2000 года. Десятикратно! А нормативная оценочная стоимость земли с тех пор не менялась. При этом реальная стоимость земли в столице тоже весьма существенно поднялась, а городская власть высчитывает размер арендной платы за пользование землей исходя из устаревших данных.
Думаю, эту ситуацию необходимо менять. К тому же, согласно законодательству, нормативная оценка земли в городе должна пересматриваться и корректироваться раз в семь-десять лет. В последний раз это происходило в 2000 году, поэтому мы не имеем права не проводить такую работу.
Кстати, хочу отметить, что намерение пересмотреть нормативы по оценке земли возникло вовсе не спонтанно. Эта задача еще в прошлом году была заложена в план работы Постоянной комиссии Киевсовета по земельным отношениям на 2007-й.
– В таком случае, любопытно узнать, насколько поднимутся арендные ставки на землю в столице?
– Хочу еще раз обратить ваше внимание на то, что если соответствующее решение будет принято Киевсоветом, то повысятся вовсе не арендные ставки, а нормативы, на основании которых устанавливается арендная плата. Ставки, то есть проценты от оценочной стоимости земли, останутся прежними – предприниматели будут платить столько процентов, сколько заложено в их договорах аренды.
Вместе с тем выплаты по этим договорам действительно увеличатся. По всей видимости, городской бюджет будет получать примерно в три раза больше средств от арендаторов земли, а это, согласитесь, существенная прибавка. Она поможет городским властям больше средств выделять на социальные программы, ведь бюджет у нашего города – социально ориентированный.
– Как вы считаете, насколько спокойно арендаторы земли воспримут повышение стоимости аренды? Не отразится ли это решение на инвестиционном имидже Киева?
– Когда идет речь об установлении справедливой стоимости активов, принадлежащих городской громаде, любые другие интересы, на мой взгляд, должны отступить на второй план. Ведь наша цель, повторюсь, заключается именно в установлении справедливых цен на киевскую землю. Конечно, не все арендаторы с воодушевлением примут тот факт, что платить за землю придется больше, чем раньше. Но они должны понимать, что рыночные цены растут независимо от пожеланий киевской городской власти. К тому же земля – это имущество территориальной громады города, и чем больше это имущество будет приносить денег в бюджет, тем больше возможностей мы будем иметь для финансирования социальных программ. Именно этот ресурс является наполняющим для городского бюджета. Поэтому, если мы откажемся от пересмотра нормативной оценочной стоимости земли, то таким образом отберем огромную долю средств у городского бюджета, то есть в конечном счете – у киевлян. А этого допускать нельзя.
Для работающих предприятий повышение арендной платы не сможет стать непосильным бременем, а вот тем людям и организациям, которые в свое время получили землю за бесценок и сегодня ее не используют или используют неэффективно, действительно придется туго. Им понадобится платить ставку, высчитанную из реальной стоимости земли.
К примеру, если сотка земли в наиболее привлекательных для бизнеса местах центральных районов города после повышения будет оценена в 260 тысяч гривен, то 3% от этой суммы составит 7,8 тысячи гривен. За гектар придется выложить, соответственно 780 тысяч гривен. Платить такие деньги просто так, не используя участок земли, неэффективному арендатору будет накладно, поэтому им придется что то решать – либо отказываться от участка, либо искать пути эффективного его использования. Все это позволит уменьшить в Киеве прослойку посредников, которые годами держат неиспользованными участки, порой площадью в несколько гектар, в надежде перепродать право их аренды тем коммерческим структурам, которые реально намерены развивать свой бизнес в Киеве, обустраивать город.
– Как скоро следует ожидать повышения стоимости аренды в Киеве?
– На сегодняшний день уже разработаны первичные документы, наша комиссия утвердила новый порядок определения денежной оценки земли. Сейчас ставится точка в этом вопросе в комиссии Киевсовета по бюджету. Если обойдется без неожиданностей, то думаю, что готовый проект этого решения вынесут на сессию Киевсовета в ближайшее время.
– Могли бы вы раскрыть методику, с помощью которой будет определена новая оценочная стоимость земли в Киеве?
– Новые нормы определения оценочной стоимости земли разработаны Киевземом. Ответы на многие вопросы помогла найти практика проведения городской властью земельных аукционов. Они, в общем-то, и показали нам реальную стоимость киевской земли, которую мы до этого по большому счету не знали.
Стоит отметить, что разработанная методика позволяет не столько повысить арендную плату, сколько сделать процедуру определения оценочной стоимости земли более прозрачной и справедливой. В этом, безусловно, заинтересована и городская власть, и представители бизнеса.
Так в Киеве появится не 180, а почти 780 оценочных зон, что позволит сделать оценку земли более точной и максимально приближенной к ее рыночной стоимости. Оценочные зоны будут учитывать все – район, рельеф, обеспечение, приближенность к коммуникациям и прочее.
Все это делается для того, чтобы определение оценочной стоимости земли в Киеве имело четкий алгоритм, а сам процесс был максимально зависим не от мнения чиновника, а от утвержденного порядка.
– И все же, до какого уровня ваша комиссия предлагает поднять размер оценочной стоимости земли в Киеве?
– На сегодня минимальная оценочная стоимость квадратного метра земли в столице составляет 131,8 грн. А с первого сентября, если будет принято соответствующее решение Киевсовета, столичный минимум поднимется до 381,8 грн./мІ. При этом максимальная оценочная стоимость квадратного метра земли с сентября будет установлена в пределах 2600 гривен (для некоторых районов Печерска). Сказать точно, как будет оценена земля в той или иной зоне Киева, можно будет после утверждения проекта на сессии Киевсовета. Тогда можно будет в Киевземе получить всю необходимую информацию о том, в какой зоне находится ваше предприятие и какова будет арендная плата за землю
– Спасибо за интервью.
Кирилл Мавров
