Алло, гараж!

Решить гаражный вопрос киевлянам так же трудно, как и во времена рязановских киногероев. Впрочем, никаких проблем — при наличии суммы, которой будет достаточно на приобретение пристойной однокомнатной квартиры.
Гаражный дефицит
В Киеве, где количество автомобилей ежегодно увеличивается в полтора раза, гаражная ниша рынка нежилой недвижимости пока заполнена наполовину — несмотря на то что за последние два года соотношение первичного и вторичного рынка гаражей существенно изменилось не в пользу последнего. Вторичное предложение существенно уменьшилось, особенно после «охоты на ведьм», которую начал Киевсовет, — значительная часть гаражей, построенных (даже на частных участках) без разрешения власти (самозахват земли), попала в черный список, т.е. подлежит сносу. Столичные власти приложили руку и к увеличению первичного предложения, обязав застройщиков учитывать в проектах гаражные площади. Согласно решению сессии Киевсовета от 25 сентября 2003 года, при проектировании новых жилых домов необходимо предусматривать паркинги, количество машиномест в которых должно быть не меньше количества квартир. Отсутствие в проекте гаражных метров должно обосновываться. С конца прошлого года именно отсутствие в проекте пункта о наличии паркинга чаще всего служило поводом для отправки плана застройки на доработку. Как результат — в большинстве жилых домов, которые будут введены в эксплуатацию в 2006-2007 годах, часть площади отведена под гаражи.
Нынешнее переструктурирование рынка изменило и гаражную карту столицы. Если раньше участки под гаражи были сосредоточены в промзонах и на окраинах, новое предложение сгруппировано преимущественно в центральной и прицентральной части города, где реализуются основные проекты элитных и эконом-домов. Поэтому теперь за счет подземных и наземных паркингов частично удовлетворен спрос автовладельцев в Шевченковском, Голосеевском и Печерском районах.
В то же время обитателям спальных массивов до сих пор катастрофически не хватает не только гаражей, но и парковок. По словам операторов рынка, в районах, где на три дома отведено 3-4 гаража, владельцам авто приходится договариваться и по очереди дежурить на стихийной парковке или нанимать сторожа (как правило, такая услуга стоит каждому владельцу 3 гривни за ночь). Соответственно и стоимость гаража в таких районах, как Харьковский, Оболонь, Троещина, существенно завышена.
Гараж как роскошь
Самая низкая цена на гараж на самозахваченной земле — $2-5 тысяч в зависимости от района и типа. Средняя стоимость «чистого гаража» на вторичном рынке независимо от района — $4-6 тысяч. «Большинство покупателей на вторичном рынке заинтересованы, чтобы гараж был капитальным, т.е. кирпичным, с грамотным фундаментом и правильно оформленными документами. Гараж должен быть сухим, утепленным и с современным надежным замком. Если в гараж подведена вода и электричество — цена повышается даже до $10 тысяч», — отмечает руководитель «Кепитал Риал Истейт» Александр Кравченко.
По словам эксперта, часто гаражи спрашивают под бизнес — как правило, покупают 2-3 старых гаража, расположенных рядом, выбивают между ними перегородки и открывают красильный цех или небольшую СТО, если поблизости такой не хватает. Как правило, клиентами такого сервиса становятся все владельцы соседних гаражей. Вообще все гаражные кооперативы и паркинги в новостройках сегодня предлагают свои СТО-услуги, а также охрану, за что тоже нужно доплачивать.
Гаражи на два-три помещения обычно отдают в аренду, которая по Киеву сегодня стоит в среднем $100 в месяц. А вот гаражи-одиночки (не относящиеся к гаражному кооперативу и т. п.) продавцы скорее склонны выставлять на продажу, чем сдавать в аренду.
Самые дорогие гаражи на столичном рынке — в новостройках. Одно гаражеместо на территории подземного паркинга стоит до $25 тысяч, в боксе в элитных домах на Шелковичной или в районе Липок достигает $35-40 тысяч.
В новый гараж, как и в квартиру, можно инвестировать на начальной стадии возведения дома. Стоимость гаража на бумаге меньше цены готового приблизительно на 20%. Причем в прайсах операторов рынка всегда можно отыскать варианты и первой, и второй категорий предложений, однако все они преимущественно в жилищных проектах эконом-класса.
В так называемых элитных домах — гаражи только для владельцев квартир. По словам руководителя отдела продаж компании «Жилье ХХІ века» Светланы Демьянченко, каждый элитный жилой дом — это ограниченная территория. «Мы не продаем парковочные места посторонним, которые не проживают в этом доме. Хотя бывают исключения — но при условии, что пристроены автомобили всех жильцов дома, поскольку цель компании — решение проблем обитателей конкретно нашего дома, а не всего квартала», — отмечает эксперт.
Интересно, что большинство агентств недвижимости отказываются работать в гаражном сегменте, хотя и следят за его тенденциями. Причина — мизерные проценты от сделок, особенно на вторичном гаражном рынке.
Прогноз
Александр Кравченко прогнозирует, что через 5 лет с карты Киева типовые кооперативные гаражи вообще исчезнут. Правда при условии, что первичный рынок подземных паркингов и далее будет развиваться так же стремительно, как сейчас. «Чем больше будут строить домов в соответствии с новыми правилами, предложенными Киевсоветом, тем быстрее исчезнут с карты Киева частные гаражи — на их месте возведут новостройки с подземными паркингами», — считает эксперт. С увеличением первичного предложения начнут дешеветь и парковочные места. Пока в новостройках цена на машиноместо растет в той же прогрессии, что и на первичное жилье. По крайней мере за последний год одно парковочное место подорожало на 20-30%.