Американская история ужасов: как покупать и продавать дома с темным прошлым

У каждого объекта недвижимости есть своя история. Большинство покупателей, еще до того, как подписать договор купли-продажи, стремятся узнать как можно больше о своем будущем доме и о том, кто в нем жил до них.

Для домов, которые отпугивают покупателей не физическими недостатками, а по иным причинам, в США придуман специальный термин — stigmatized property («заклейменная недвижимость»). К ним относятся дома с привидениями, жилье, в котором были совершены какие-либо преступления (особенно убийства или самоубийства), и даже объекты, в которых жили люди, больные СПИДом.

По законам некоторых штатов США продавцы недвижимости «с историей» обязаны раскрывать покупателям известную им информацию, особенно если события произошли недавно.

Дом по адресу 112, Оушен-авеню, Амитивилль, Нью-Йорк был «заклеймен» дважды: в первый раз — когда Рональд ДеФео-младший убил всех членов своей семьи, второй раз — когда к особняку стали стекаться фанаты фильма, снятого по мотивам преступления

Большинство контрактов разрываются из-за разоблачения какой-либо информации или из-за того, что покупателей не поставили в известность об истории дома заранее.

В каждом штате США действуют свои правила заключения сделок, и прежде чем приобрести недвижимость, нужно ознакомиться с местными законами о раскрытии информации.

В Калифорнии, согласно разделу 1710.2 Гражданского кодекса, продавец или арендодатель обязан сообщать о смертельных случаях, произошедших в доме в последние три года. Те, кто не предупреждают об этом до заключения сделки, рискуют попасть под суд. Подобный закон также действует в штатах Нью-Йорк и Техас. Продавцы должны рассказать всё, что им известно, будь то кража велосипеда или торговля наркотиками. В некоторых штатах от них требуется законом раскрыть информацию о преступных действиях не только в доме, но и во всем районе.

Закон о раскрытии информации применяется не только при продаже, но и при сдаче в аренду

«Однажды я показывал дом в Сан-Франциско, в котором были протечки воды и плесень в некоторых спальнях,— рассказывает Брендон ДеСимоне, глава агентства DeSimone & Co.— Так случилось, что продавец присутствовал при показе и прямо сказал нам, что в прошлом выращивал марихуану во всех спальнях, и это стало причиной появления пятен. Это было странное открытие, но мы были благодарны за то, что он прямолинейно об этом рассказал».

В Вирджинии продавцы обязаны уведомлять покупателей о паранормальных явлениях и случаях убийств только если в связи с этим был нанесен физический ущерб зданию. В Нью-Джерси и Юте риелторы должны честно рассказать обо всем, что им известно, только если об этом попросит покупатель. В некоторых других странах (например, в Гонконге и Японии) риелторов тоже обязывают сообщать покупателям о совершенных в жилье преступлениях.

В штатах, где нет подобных законов (например, в Массачусетсе, Пенсильвании и Северной Каролине), покупатели могут провести расследование самостоятельно или при помощи специалистов. Чтобы найти информацию, иногда бывает достаточно ввести в строке поисковой системы адрес дома: сведения о происшествиях публикуются в полицейских отчетах, местных блогах и на новостных сайтах. Можно также расспросить соседей. Кроме того, в США работают сайты DiedInHouse.Com, на котором можно узнать о смертях, произошедших по тому или иному адресу, и HouseCreep.Com, собирающим истории каждого отдельного дома в стране.

При приобретении недвижимости действует принцип «caveat emptor» (лат. «покупатель, будь осторожен»): изначально покупатель обладает меньшей информацией, нежели продавец

Дома и квартиры с дурной славой стоят меньше, чем обычное жилье. Исследование Государственного университета Райта показало, что «заклейменные объекты» задерживаются на рынке в среднем на 45 дней дольше и продаются на 3 % дешевле. Если было совершено преступление, получившее широкую огласку, скидка может составить 15–35 %. Например, дом Мартина МакНила в штате Юта подешевел на 30 тыс. долл. в период с 2012 года, когда стало известно, что он утопил свою жену ванной, до 2013 года, когда был вынесен приговор суда.

Это актуально не только для США, но и для других стран. Например, в Гонконге на дома и квартиры, ставшие местом трагических происшествий, предлагаются скидки от 10 до 40 %. На сайтах некоторых местных агентств даже есть специальные рубрики, посвященные недвижимости «с историей». Для покупателей, которых не отпугивает прошлое, покупка такого дома — это возможность заключить выгодную сделку.

«Не дома убивают людей, это делают сами люди»,— говорит персонаж фильма «Ужас Амитивилля»

Как правило, жилье, где кто-то погиб естественной смертью, отталкивает покупателей меньше, чем то, где были совершены убийство или суицид.

Продавцам, в чьем доме умер человек, рекомендуется сделать генеральную уборку или косметический ремонт, чтобы покупателям ничто не напоминало о смерти. Первое впечатление — самое важное. Было немало случаев, что покупателям так понравился дом, что их не отпугнул тот факт, что жилье было омрачено смертью.

Юлия Кожевникова