Аналитический обзор рынка торговых центров г. Киев
Доля профессиональных торговых центров в структуре торговых площадей Киева за последние три года увеличилась до 25-30%. На октябрь 2008 г. в городе действует 39 современные ТЦ (ТРК) общей площадью около 812 тыс. кв. м. (торговая площадь – 510 тыс. кв.м).
На сегодняшний день Киев – столица Украины, является крупнейшим мегаполисом, а также деловым центром нашей страны. В городе сосредоточено большое количество промышленных предприятий, университетов, научно-исследовательских институтов. Кроме этого, Киев является крупным туристическим центром Украины. По данным Государственного комитета статистики, по состоянию на 1 июля 2008 года, численность населения Киева составляла 2,745 млн. человек. Компания «Соцмарт» провела исследование рынка торговой недвижимости г. Киева. В данной статье приводятся выдержки из аналитического отчета.
По данным A.T.Kearney, Украина в 2008 г. занимает 17-е место в рейтинге развития мирового ритейла В 2007 году Украина занимала пятое место в мире по инвестиционной привлекательности рынка ритейла, при этом спустившись на одну позицию по сравнению с 2006 г. (и на две – по сравнению с 2005-м) Так что тенденцию нельзя назвать утешительной. За если в 2005-2007гг Украина теряла в рейтинге по 1-2 позиции, то за последний год опустилась на 12 ступенек.
За 2005-2008гг. в Киеве, по данным «Соцмарт», было проведено 8 крупных инвестиционных сделок по продаже действующих ТЦ и ТРЦ, общей суммой в более 400млн. долларов. В 2008 году владельцев сменили ТРЦ «Алладин» и ТЦ «Альта центр».
Влияние финансового кризиса на торговую недвижимость Киева
По мнению специалистов, основными факторами, тянущими украинский рынок назад, является крах правительства в условиях политической борьбы, нависшая угроза из России после начала ее конфликта с Грузией, а также прежние проблемы с земельной реформой и коррупция. К собственным украинским проблемам в последние месяцы добавилась еще одна – мировой финансовый кризис, который больше всего ударил в Украине пока по сферам недвижимости, металлургии и финансовым компаниям. В ближайшие пол года, считают аналитики компании «Соцмарт», на развитие объектов торговой недвижимости в Киеве могут оказать негативное влияние одновременно 2 группы участников рынка – реализаторы (девелоперы, ивестиционные компании) и арендаторы (покупатели). Если девелоперские компании уже сейчас столкнулись с недостатком финансирования проектов, то многих ритейлеров-арендаторов в ближайшем будущем ждет снижение продаж виды снижения покупательской способности населения. И не все съемщики площадей в торговых центрах смогут потянуть такую емкую статью расходов, как аренда в ТЦ. Уже сейчас в затратах одних компаний расходы на аренду составляют 7–17%, а у других доходят до 25–50%. Поэтому девелоперы в полном объеме ощущают кризисный удар. У «21 века» ( сеть ТРЦ «Квадрат») за первую половину 2008г. убытки более 70 млн. долларов. «Миракс» ( строительство «Mirax Plaza») на год остановил возведение МФК в Киеве. Другие инвесторы также либо приостанавливают реализацию своих проектов, либо спешно выводят деньги из страны. Девелопер и оператор торговых центров немецкая ECE Projektmanagement, которая заявляла в 2007 г. о планах возвести несколько ТРЦ площадью 50-80 тыс.кв.м., инвестировав немногим менее полумиллиарда долларов, отложила планы по развитию проектов в Украине. В конце сентября о приостановке своего развития в Украине заявил еще один крупный инвестор – австрийский инвестфонд недвижимости Sparkassen Immobilien (входит в Erste Group). Фонд планировал инвестировать в украинский рынок около 500 млн евро, но ушел, не купив ни одного проекта. Компания Group DF Real Estate, которая планировала застроить участок площадью 132 га на юге Киева под торговую, развлекательную и жилую недвижимость, заморозила свои проекты на неопределенный срок. Отложить реализацию своих планов, вероятно, компанию вынудили трудности с привлечением финансовых ресурсов. Из всего перечисленного можно сделать вывод, что наименее живучи в условиях нынешней кризисной ситуации именно многофункциональные и масштабные торговые проекты. Под них тяжелее всего получить финансирование. В случае работы с банковскими структурами девелоперам следует быть готовыми к тому, что банк пойдет на капиталовложения в небольшие торговые центры, со сроком окупаемости до 3х лет. Вложения девелопера должны составлять 30-50%, а лучше более 50% от общей суммы, необходимой для реализации торгового объекта. Но, в любом случае, рынок торговых центров Киева пока далек от насыщения, и спрос на качественные торговые площади не пропадет, а будет отложен на год- полтора ввиду финансового кризиса. Ведь и рентабельность у профессиональных объектов формата торговый центр в Украине наиболее высокая, по сравнению с другими коммерческими сегментами – более 30%.
Рынок торговых центров г. Киева, осень 2008г.
