Аренда квартир в 2010 году принесла одни убытки
Сдача в аренду квартир остается по-прежнему низкодоходным бизнесом с точки зрения инвесторов. Основной причинной его массовости (в Москве сдается в аренду около 700 тыс. квартир), является то, что большая часть жилых помещений досталась арендодателям бесплатно (в ходе приватизации жилья), и они могут получать от своих излишков жилья регулярный, гарантированный и скрытый от государства доход.
Такой способ сохранения капитала большей части квартировладельцев кажется более понятным и спокойным, чем фондовый рынок, крупные банковские вклады (стоимость квартир гораздо выше гарантированных государством в рамках страхования вкладов сумм), вложения в бизнес и тому подобное.
Впрочем, до кризиса инвесторы активно вкладывали деньги в жилье и затем сдавали его в аренду. Однако, доходность от самой аренды составляла лишь малую толику общей доходности от вложений в жилье. Высокая комбинированная доходность достигалась за счет галопирующего роста цен на жилье в стране. Сейчас, в период стагнации цен на жилье, этот рынок жилья стал менее привлекательным для инвесторов.
На примере нескольких типовых случаев эксперты ГдеЭтотДом.РУ рассмотрели доходность от инвестиций в сдачу квартир в аренду в городе Москве. При этом учитывалась как доходная часть - ежемесячные арендные платежи, так и расходная - квартирная плата, страховка, налоги, расходы на поддержание квартиры в состоянии соответствующем классу (эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс, элитный).
Во всех пяти рассмотренных случаях доходность от сдачи в аренду объектов, купленных по рыночной цене (по состоянию на август 2010 года), приведенных в состояние соответствующее статусу объекта и сдающихся по рыночным ставкам (на август 2010) года составила 4% годовых или чуть более. Такая доходность в 2 раза ниже средних ставок по банковским депозитам в рублях.
Для анализа доходности инвестиций в арендный бизнес на рынке жилья были взяты пять типов объектов - начиная от простой комнаты, в панельном доме на окраине и заканчивая элитной квартирой на Бульварном кольце. Доходность от сдачи в аренду комнаты, купленной на окраине города, с проведенным в ней после покупки косметическим ремонтом составила 4,2% годовых. Доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры на окраине города без проведения ремонта (эконом-класс) составила 4,0% годовых. Если в такой же квартире провести косметический ремонт и оснастить ее минимумом современной мебели и бытовой техники (комфорт-класс), то доходность подрастет до 4,2% годовых. Однокомнатная квартира улучшенной планировки в пределах четвертого транспортного кольца, доведенная после покупки до состояния бизнес-класса даст доходность в 4,2% годовых. И, наконец, доходность от просторной квартиры на 150 кв. м на Бульварном кольце, доведенной до состояния элитного класса составит 4,3% годовых.
Несмотря на огромную разницу в валовом доходе от сдачи в аренду простой комнаты (120 тыс. рублей в год) и элитной квартиры (2,64 млн. рублей) доходность от вложений будет одинаковая. Крупный инвестор для получения от свободного капитала доходности чуть более 4% годовых может прикупить или пару дюжин комнат по 2 млн. рублей, или десяток типовых квартир в панельных домах по 4,3 млн. рублей или одну элитную квартиру за 45 млн. рублей. И вряд ли ситуация с низкой доходностью инвестиций в аренду жилья в Москве измениться: профессиональным инвесторам противостоят сотни тысяч частных арендодателей, получивших свои квартиры бесплатно и имеющих поэтому широкие резервы для демпинга.
Анализ доходности от сдачи в г. Москве квартир различного класса
| Тип недвижимости | Цена "потрепанной" квартиры (комнаты) при покупке, рублей | Затраты на улучшения квартиры после покупки - ремонт, технику, мебель, рублей | Цена квартиры с затратами на улучшения, рублей | Месячный доход, рублей | Годовой доход, рублей | Годовые расходы (квартплата, налоги, текущий ремонт, страховка), рублей | Доходность |
| Комната (15 кв.м) со свежим косметическим ремонтом и мебелью возле конечной станции метро | 2 000 000 | 80 000 | 2 080 000 | 10 000 | 120 000 | 31 850 | 4,2% |
| Типовая квартира (35 кв. м) со старым ремонтом, мебелью и техникой у конечной станции метро | 4 300 000 | 0 | 4 300 000 | 19 000 | 228 000 | 54 140 | 4,0% |
| Типовая квартира (35 кв. м) со свежим косметическим ремонтом, мебелью и техникой у конечной станции метро | 4 300 000 | 255 000 | 4 555 000 | 22 000 | 264 000 | 71 570 | 4,2% |
| Квартира (40 кв. м) в кирпичном доме в 2-3 станциях метро от кольцевой линии с ремонтом бизнес-класса, техникой и мебелью | 5 600 000 | 650 000 | 6 250 000 | 29 000 | 348 000 | 95 740 | 4,0% |
| Элитная квартира у Чистых прудов площадью 150 кв. м с элитным ремонтом | 45 000 000 | 3 700 000 | 48 700 000 | 220 000 | 2 640 000 | 541 200 | 4,3% |
Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ
