Аренда квартиры – деньги на ветер? (Польский опыт)

В рассуждениях на тему „купить или арендовать” часто присутствует аргумент построения личного имущества. Арендуя, мы выбрасываем деньги на ветер – говорят сторонники собственности. Вместо того чтобы поддержать владельца недвижимости, лучше работать на себя. На практике проблема гораздо сложнее и не сводится исключительно к финансовой целесообразности. Основное значение имеет жизненная ситуация, в которой мы находимся.

Мобильность против якоря

Кредит привязывает нас к недвижимости, как правило, не менее десятка лет. Даже если вы решите через некоторое время сменить место жительства и сдавать в аренду свои квартиры, то будете вынуждены заниматься поиском арендаторов, ремонтом, сбором платежей и оборудованием. Оптимистично полагая, что четыре угла всегда на себя заработают, нужно не забывать, что вы будете нести за них ответственность как владелец, налогоплательщик и член городской общины.

Арендатор имеет значительно больший диапазон свободы и может оставаться мобильным.Возможный переезд в другой город не представляет в данном случае проблемы. Если вы хотите иметь возможность быстрого изменения жизненных планов, то деньги, потраченные на аренду, следует рассматривать отчасти как стоимость личной свободы, а не средства, выброшенные на ветер. Кроме того, вас не будут обременять проблемы, связанные с поддержанием недвижимости - текущие ремонтные работы остаются на владельце, а все формальности и дополнительные расходы (например, налог на недвижимость, страхование) не будут занимать вашего внимания.

Жесткий бюджет против гибкости уровня жизни

Владелец недвижимости, купленной в кредит, сталкивается с ситуацией, в которой значительно сужаются границы финансовой свободы.

В домашнем бюджете появляются так называемые «жесткие расходы» – которых не избежать, и на размер которых вы никак не можете повлиять. На первое место становится погашение кредита. Независимо от того, как будут меняться ваши доходы, оно останется на том же уровне в течение следующих нескольких десятков лет.

У арендатора, попавшего в сложное положение, всегда есть возможность, которой нет у собственника жилья – сокращение постоянных расходов. Переезд в квартиру поменьше, менее выгодного расположения, подальше от центра – позволит восстановить финансовое равновесие. Когда ситуация улучшится, всегда можно снова найти жилье получше.

Замороженное имущество против ликвидных резервов

Приобретение недвижимости чаще всего требует вложения значительной суммы наличных денег. Даже если цена на квартиры будет на сто процентов покрыта кредитом, то остается отделка, стоимость транзакций, и другие „мелочи”, которые могут поглотить значительные суммы. Сбережения, вложенные в четыре стены, становятся недоступными и неликвидными – вы не сможете ими воспользоваться в случае неожиданных расходов или потери работы.

Правда, арендатор также должен иметь ресурс свободных денежных средств, хотя бы для того, чтобы заплатить залог или арендную плату за несколько периодов вперед. Но его финансовый резерв не должен быть таким большим, как в случае владельца недвижимости.

Проценты против арендной платы

Арендатор платит владельцу недвижимости ренту. Можно считать, что эта сумма в целом представляет собой стоимость использования жилья - попадает она в карман владельца, не принося арендатору каких-либо выгод в будущем. В случае погашения кредита банк получает от нас часть суммы займа и проценты. Тело кредита, особенно в начале периода кредитования (в случае погашения займа равными частями), составляет относительно небольшую часть суммы долга. Большая часть – это проценты, о которых можно сказать то же самое, что и об арендной плате – расход без выгоды.

Если сравнивать аренду и владение имуществом, стоит принять во внимание следующий факт. С финансовой точки зрения в первом случае у нас арендная плата, а во втором – проценты по кредиту плюс все дополнительные нагрузки, связанные с владением недвижимости (страхование, налоги, ремонт, обстановка). Тело кредита, которое вы оплачиваете кредитору, нужно рассматривать отдельно. Это своеобразное принудительное сбережение, за счет которого по кусочку покупаете актив – вашу недвижимость.

Нет ответа

Против того, что подсовывают нам продавцы, можно подобрать немало аргументов, используя житейскую мудрость. Наличие собственной недвижимости предполагает много преимуществ, но не подходит для каждого и в любой момент жизни. Более того, оно может быть даже опасным, когда означает балансирование на грани финансовой безопасности, утрату всех своих сбережений и привязанность на годы к одному месту. Парадоксально, но „бросать деньги на ветер” может оказаться иногда безопаснее, чем вынужденное, непродуманное решение осесть.

Михаил Кисель, аналитик Bankier.pl  

Автор: Олеся Блащук