Аренда офисов:рекомендации специалиста
Уважаемые читатели! На ваши вопросы отвечает директор центра недвижимости и оценки «МегоконВ» Владимир Винокур.
— Гн Винокур, расскажите, пожалуйста, подробнее о схемах выплаты комиссионных, а также об отношениях между арендатором и арендодателем и об управлении сданной в аренду недвижимостью. Стоит ли заниматься сдачей объектов в аренду самому или целесообразнее нанять адвоката? (Директор ЗАО «Офисный центр»).
— В прошлом номере мы начали разговор об отношениях, возникающих при сдаче площадей в аренду, разобрались с классификацией офисных помещений и состоянием рынка офисных объектов, а в конце подошли к вопросу взаимоотношений между арендодателями и риэлторами, которых нанимают для оказания услуг по сдаче площадей в аренду. Комиссионные (оплату услуг), безусловно, должен выплачивать арендодатель. Комиссионные, выплачиваемые брокерам, обычно представляют собой процент от арендной платы, а их размер зависит от традиций рынка, условий, существующих на нем в настоящий момент, и уровня конкуренции. Существуют различные схемы выплаты комиссионных. Мне кажется оптимальным такой график: половина — после подписания договора аренды и половина — после въезда в помещение или одновременно с поступлением первых арендных платежей. Если вначале предусмотрен период бесплатной аренды (такое иногда бывает), арендодатель обычно выплачивает одну треть комиссионных при подписании договора аренды, треть — при въезде в помещение и еще треть — одновременно с первыми арендными платежами. Некоторые арендодатели, особенно крупные, организуют у себя в штате брокерские отделы. Несмотря на то, что эта форма работы требует больших расходов на заработную плату, использование услуг штатных брокеров может дать существенное снижение затрат при сдаче недвижимости в аренду, так как штатные брокеры получают меньшие комиссионные либо только зарплату. Выбор между штатными и сторонними брокерами определяется главным образом рыночными условиями, а также числом сотрудников компании.
— Владимир Исаакович, как должны строиться отношения между арендатором и арендодателем?
— Безусловно, мы должны понимать, что между арендатором и арендодателем всегда есть конфликт интересов. В согласовании интересов сторон, а также в ликвидации трений между ними и заключается работа брокера. Именно за это, а не за то, что дал рекламу в газете, он и должен получать комиссионные. Проблем может быть меньше, если:
• арендодатель будет понимать, что у него есть не только права, но и обязанности;
• арендодатель будет способствовать успешному бизнесу арендатора. Для этого риэлтор должен внимательно относиться к проблемам арендатора.
— Что главное в отношениях между арендодателем и арендатором?
— В арендных отношениях мелочей нет, но главное всетаки — правильный выбор стратегии аренды. Прежде всего это выбор типа арендной платы. Существует несколько типов арендной платы. У нас, как правило, применяется так называемая «чистая плата». Распространены три разновидности чистой арендной платы, однако важно помнить, что определения этих типов на разных рынках могут быть различными. На условиях простой чистой арендной платы арендатор обычно вносит базовую арендную плату и покрывает свою долю некоторых операционных расходов на содержание здания — например, коммунальных платежей. При двойной чистой арендной плате арендатор платит все то же самое, что и в случае с чистой арендной платой, плюс расходы на текущий ремонт и обслуживание помещения. В случае тройной чистой арендной платы арендатор несет все операционные расходы, включая расходы на капитальный ремонт. Использование схемы чистой арендной платы позволяет арендодателю переложить на плечи арендаторов часть, а то и все переменные расходы, связанные со сдачей недвижимости в аренду (растущие операционные расходы, расходы на обслуживание помещения, налоги, коммунальные платежи, страхование).
Существуют и другие типы арендных плат.
Арендная плата с условием «все включено». В этом случае владелец недвижимости несет все операционные расходы и, таким образом, принимает на себя риск, связанный с их ростом. Этот тип арендной платы предпочитают небольшие арендаторы, для которых наиболее удобны фиксированные арендные ставки.
Арендная плата с пределом расходов. В этом случае арендатор и владелец недвижимости делят расходы между собой. Владелец выплачивает определенную фиксированную сумму, а арендатор несет любые расходы сверх этой суммы.
Возможна и такая структура арендной платы, при которой арендатор отвечает лишь за расходы, связанные с увеличением коммунальных платежей. К сожалению, альтернативные виды оплат у нас не применяются или почти не применяются.
— Как определяется общая цена аренды?
— Плата, вносимая арендаторами, определяется путем умножения установленной ставки арендной платы на размер арендуемой площади. Кроме того, арендаторы, как правило, платят за свою долю помещений общего пользования. Большинство арендаторов знает, что такое коэффициент полезной площади и как он влияет на общую сумму арендной платы. Поэтому те, кто занимается сдачей площадей в аренду, должны обозначить отношение Sар/Sпол (арендуемой площади к полезной) и его значение для конкретного здания.
— Владимир Исаакович, каково Ваше мнение относительно составления договоров аренды?
— Подписанию договора аренды обычно предшествует достаточно длительный период переговоров, а успех переговоров во многом зависит от брокера, его навыков и профессионализма. Договор аренды определяет условия, на которых арендатор получает право пользоваться помещением. У большинства арендодателей офисных зданий есть собственные стандартные формы договоров, которые используются в качестве основы при проведении переговоров с потенциальными арендаторами. У многих корпоративных арендаторов также есть свои формы, и переговоры с такими арендаторами часто начинаются с решения вопроса о том, какая форма будет использована в качестве исходной. Обычно основное внимание на переговорах уделяется арендной плате, однако могут обсуждаться и дополнительные моменты, както дополнительный сервис для арендатора, а также различные скидки (чаще всего — период бесплатной аренды или возможность возмещения расходов на переезд). Ставки арендной платы могут меняться в зависимости от того, какую площадь будет занимать арендатор и на какой стадии реализации проекта он подписал договор. Грамотный арендодатель либо грамотный брокер начинает процесс сдачи площадей в аренду еще в период строительства, а лучше — на стадии проектирования. Первым арендаторам в здании устанавливают более низкие ставки арендной платы, а иногда выделяют даже часть здания в собственность. Способность удовлетворить потребности арендаторов — ключ к успешному ведению переговоров. Нужна ли арендатору бесплатная аренда на протяжении некоторого периода или его больше интересует низкая первоначальная арендная плата с последующим ее увеличением? А может, его привлечет возможность дополнительных улучшений сверх стандартного набора? Предметом обсуждения может быть практически все.
В следующем номере мы расскажем, какая конкретная информация, какие договоренности и обязательства сторон должны быть указаны в договоре аренды. Кроме того, мы обсудим правовую сторону арендных отношений и приведем выдержки из статей Гражданского кодекса Украины, регулирующих арендные отношения.
— В прошлом номере мы начали разговор об отношениях, возникающих при сдаче площадей в аренду, разобрались с классификацией офисных помещений и состоянием рынка офисных объектов, а в конце подошли к вопросу взаимоотношений между арендодателями и риэлторами, которых нанимают для оказания услуг по сдаче площадей в аренду. Комиссионные (оплату услуг), безусловно, должен выплачивать арендодатель. Комиссионные, выплачиваемые брокерам, обычно представляют собой процент от арендной платы, а их размер зависит от традиций рынка, условий, существующих на нем в настоящий момент, и уровня конкуренции. Существуют различные схемы выплаты комиссионных. Мне кажется оптимальным такой график: половина — после подписания договора аренды и половина — после въезда в помещение или одновременно с поступлением первых арендных платежей. Если вначале предусмотрен период бесплатной аренды (такое иногда бывает), арендодатель обычно выплачивает одну треть комиссионных при подписании договора аренды, треть — при въезде в помещение и еще треть — одновременно с первыми арендными платежами. Некоторые арендодатели, особенно крупные, организуют у себя в штате брокерские отделы. Несмотря на то, что эта форма работы требует больших расходов на заработную плату, использование услуг штатных брокеров может дать существенное снижение затрат при сдаче недвижимости в аренду, так как штатные брокеры получают меньшие комиссионные либо только зарплату. Выбор между штатными и сторонними брокерами определяется главным образом рыночными условиями, а также числом сотрудников компании.
— Владимир Исаакович, как должны строиться отношения между арендатором и арендодателем?
— Безусловно, мы должны понимать, что между арендатором и арендодателем всегда есть конфликт интересов. В согласовании интересов сторон, а также в ликвидации трений между ними и заключается работа брокера. Именно за это, а не за то, что дал рекламу в газете, он и должен получать комиссионные. Проблем может быть меньше, если:
• арендодатель будет понимать, что у него есть не только права, но и обязанности;
• арендодатель будет способствовать успешному бизнесу арендатора. Для этого риэлтор должен внимательно относиться к проблемам арендатора.
— Что главное в отношениях между арендодателем и арендатором?
— В арендных отношениях мелочей нет, но главное всетаки — правильный выбор стратегии аренды. Прежде всего это выбор типа арендной платы. Существует несколько типов арендной платы. У нас, как правило, применяется так называемая «чистая плата». Распространены три разновидности чистой арендной платы, однако важно помнить, что определения этих типов на разных рынках могут быть различными. На условиях простой чистой арендной платы арендатор обычно вносит базовую арендную плату и покрывает свою долю некоторых операционных расходов на содержание здания — например, коммунальных платежей. При двойной чистой арендной плате арендатор платит все то же самое, что и в случае с чистой арендной платой, плюс расходы на текущий ремонт и обслуживание помещения. В случае тройной чистой арендной платы арендатор несет все операционные расходы, включая расходы на капитальный ремонт. Использование схемы чистой арендной платы позволяет арендодателю переложить на плечи арендаторов часть, а то и все переменные расходы, связанные со сдачей недвижимости в аренду (растущие операционные расходы, расходы на обслуживание помещения, налоги, коммунальные платежи, страхование).
Существуют и другие типы арендных плат.
Арендная плата с условием «все включено». В этом случае владелец недвижимости несет все операционные расходы и, таким образом, принимает на себя риск, связанный с их ростом. Этот тип арендной платы предпочитают небольшие арендаторы, для которых наиболее удобны фиксированные арендные ставки.
Арендная плата с пределом расходов. В этом случае арендатор и владелец недвижимости делят расходы между собой. Владелец выплачивает определенную фиксированную сумму, а арендатор несет любые расходы сверх этой суммы.
Возможна и такая структура арендной платы, при которой арендатор отвечает лишь за расходы, связанные с увеличением коммунальных платежей. К сожалению, альтернативные виды оплат у нас не применяются или почти не применяются.
— Как определяется общая цена аренды?
— Плата, вносимая арендаторами, определяется путем умножения установленной ставки арендной платы на размер арендуемой площади. Кроме того, арендаторы, как правило, платят за свою долю помещений общего пользования. Большинство арендаторов знает, что такое коэффициент полезной площади и как он влияет на общую сумму арендной платы. Поэтому те, кто занимается сдачей площадей в аренду, должны обозначить отношение Sар/Sпол (арендуемой площади к полезной) и его значение для конкретного здания.
— Владимир Исаакович, каково Ваше мнение относительно составления договоров аренды?
— Подписанию договора аренды обычно предшествует достаточно длительный период переговоров, а успех переговоров во многом зависит от брокера, его навыков и профессионализма. Договор аренды определяет условия, на которых арендатор получает право пользоваться помещением. У большинства арендодателей офисных зданий есть собственные стандартные формы договоров, которые используются в качестве основы при проведении переговоров с потенциальными арендаторами. У многих корпоративных арендаторов также есть свои формы, и переговоры с такими арендаторами часто начинаются с решения вопроса о том, какая форма будет использована в качестве исходной. Обычно основное внимание на переговорах уделяется арендной плате, однако могут обсуждаться и дополнительные моменты, както дополнительный сервис для арендатора, а также различные скидки (чаще всего — период бесплатной аренды или возможность возмещения расходов на переезд). Ставки арендной платы могут меняться в зависимости от того, какую площадь будет занимать арендатор и на какой стадии реализации проекта он подписал договор. Грамотный арендодатель либо грамотный брокер начинает процесс сдачи площадей в аренду еще в период строительства, а лучше — на стадии проектирования. Первым арендаторам в здании устанавливают более низкие ставки арендной платы, а иногда выделяют даже часть здания в собственность. Способность удовлетворить потребности арендаторов — ключ к успешному ведению переговоров. Нужна ли арендатору бесплатная аренда на протяжении некоторого периода или его больше интересует низкая первоначальная арендная плата с последующим ее увеличением? А может, его привлечет возможность дополнительных улучшений сверх стандартного набора? Предметом обсуждения может быть практически все.
В следующем номере мы расскажем, какая конкретная информация, какие договоренности и обязательства сторон должны быть указаны в договоре аренды. Кроме того, мы обсудим правовую сторону арендных отношений и приведем выдержки из статей Гражданского кодекса Украины, регулирующих арендные отношения.
Оксана Серкиз
