Арендуем офис в жилом доме

В соответствии с действующими в Украине законами легче использовать собственную квартиру под офис самому владельцу. Ст. 383 Гражданского кодекса сообщает, что собственник может использовать свою квартиру для проживания своей семьи и других лиц и запрещает размещение в квартире только промышленного производства. Выходит, что запрета на организацию в жилой квартире офиса фактически нет. Во втором пункте этой же статьи прописано, что в квартире можно делать ремонт и другие изменения, если это не повлечет за собой нарушение прав других владельцев квартир в многоэтажке и не противоречит санитарным нормам и нормам безопасности. То есть этим фактически разрешают переоборудовать свое жилье для других нужд.

По закону

В то же время законодательство четко прописывает правила аренды квартиры в жилом доме. Для того, чтобы в обычной сдаваемой в аренду квартире, сделать офис, необходимо обязательно вывести ее из жилого фонда. Делать это должен сам владелец, потому что у арендатора нет права распоряжаться имуществом.

Гражданский кодекс четко определяет, что юридическое лицо может брать в аренду жилые помещения только для проживания в них физических лиц. Кодекс же прописывает запрет реконструкции квартиры без согласия владельца.

Выходит, что снимать квартиру под офис незаконно и неправомерно. Но как все обстоит на самом деле? Ведь мы видим, что в старых многоэтажных домах, в которых не предполагалось отдавать нижние этажи для торговли и сферы услуг, очень часто заняты помещениями магазинов, парикмахерских, медицинских и косметологических кабинетов, а также всевозможными офисами.

На деле

На сегодняшний день ситуация с арендой квартир под офисы в Украине обстоит так, что предприниматели, желающие снимать обычную квартиру для ведения бизнеса просто ее снимают. И никакого вывода недвижимого имущества из жилого фонда не происходит для этой цели. По цене, конечно, аренда квартиры обходится дешевле, чем аренда офисного помещения . В среднем на 20%, утверждают риэлторы. Это одна из причин, по которой обычную квартиру продолжают снимать вместо предназначенной для бизнеса недвижимости.

Можно сказать, что на практике так делают часто и особых проверок бизнесменам не устраивают. Но стоит помнить, что для тихого мирного ведения дел в арендованной квартире жилого дома лучше выполнять ряд требований.

Во-первых, офис должен быть закрытого типа, чтобы к вам не стояли очереди на лестничной площадке и не ходили весь день клиенты.

Во-вторых, конечно же, деятельность должна быть тихой. Про запрет на организацию производства мы уже говорили выше. С этим, собственно, все понятно. Другие источники постоянного шума, который может помешать соседям, также не стоит размещать в вашем офисе. Иначе жалоб не избежать. Кроме того, есть нормы шума для жилых домов , соблюдение которых никто не отменял.

В-третьих, как хозяин, так и арендаторы, должны находиться в нормальных отношениях с соседями, которые не должны быть настроены против офисного помещения под боком. Помните, что именно соседи, в первую очередь, могут пожаловаться на незаконное размещение вашего бизнеса в жилом доме.

В-четвертых, гораздо лучше, чтобы официальный адрес фирмы фигурировал не по адресу съемной квартиры. Зарегистрируйте предприятие по адресу, к которому у специальных служб не будет претензий.

Если соблюсти ряд вышеперечисленных нехитрых требований, то, как показывает опыт многих бизнесменов, можно достаточно долго и спокойно заниматься делами в арендованной квартире.

Как себя вести с налоговой

Еще один нюанс, о котором стоит помнить, выбрав для аренды квартиру, - это официальное оформление расходов на аренду в документах. Не стоит относить арендную плату за квартиру в валовые расходы, потому что это может привлечь внимание налоговой. Налоговая инспекция может назначить проверку и обратиться в суд, который может признать сделку о неправомерной аренде квартиры под офис недействительной.

Когда решение суда вступит в силу, стороны должны будут вернуть друг другу затраты, что в свою очередь будет иметь налоговые последствия. Если все это время компания оформляла арендные расходы в валовые, то после признания сделки аренды квартиры недействительной и возврата владельцем недвижимости денег, компания автоматически будет обязана оплатить налог на прибыль вместе со штрафами.

Штрафы и выселение

Обратиться в суд для выселения из жилого дома вашего офиса могут жильцы, ЖЭК и налоговая. Согласно ст. 150 Кодекса Украины об административных нарушениях использование жилых помещений не по назначению чреваты предупреждением или штрафом для граждан от одного до трех необлагаемых минимумов доходов граждан (от 17 до 51 гривны) и предупреждением или штрафом для должностных лиц от трех до семи необлагаемых минимумов доходов граждан (от 51 до 119 гривен). Как видим, незначительные штрафы не могут отпугнуть желающих арендовать квартиру под офис. Соответственно вместе с предупреждением и штрафом назначат и выселение.

Как обустроить магазин или парикмахерскую

А что же с магазинами, стоматологическими кабинетами, аптеками и прочими заведениями, обязательно присутствующими в жилых домах обычных спальных районов? Все дело в том, что для такой сферы, как торговля, оказание косметологических и медицинских услуг важна именно близость к своим клиентам. Ведь не будете вы каждый раз специально ехать в центр города, чтобы купить аспирин или сделать маникюр? Подходящих помещений в спальных массивах не хватает, вот и идут в дело первые этажи высоток.

Однако не забывайте, что специфика этого бизнеса такова, что каждый день эти помещения будут принимать множество клиентов, а это означает хождение туда-сюда, хлопанье дверью. Ни каких соседей не устроит такое положение дел в подъезде. Поэтому именно к таким видам бизнеса предъявляют особые требования — тут уже не отделаешься просто хорошими отношениями с соседями. Для обустройства на первом этаже подобных кабинетов и торговых площадей обязательно нужно провести процедуру перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой, сделать отдельный выход, а также привести помещение в состояние, отвечающее всем требованиям безопасности и санитарным нормам.

Тем, кто все-таки решил заняться организацией бизнеса на первом этаже, стоит помнить, что перевод в нежилой фонд недвижимости требует много времени, сил и денег. Придется пройти не одну инстанцию и получить целый ряд разрешительных документов, прежде чем заняться бизнесом.

Маленькая хитрость

Как видим, владельцу помещения легче распоряжаться своим имуществом для бизнес-целей. Чтобы не нарушать закон, все же рекомендуется купить квартиру , а не снимать. Но есть и еще один достаточно привлекательный способ: один из соучредителей фирмы передает свою личную недвижимость в уставной фонд фирмы. Таким образом выходит, что ею владеет физическое лицо, и компания не является арендатором. По закону все чисто.

В каждом конкретном случае выбора между арендой специального помещения и обычной жилой квартиры под офис нужно смотреть на все нюансы. В одних случаях вы сможете организовать закрытый офис без проблем, в других — нужно будет рассматривать помещения, которые выведены из жилого фонда, или все-таки рассмотреть предложения от бизнес-центров.

Автор: Екатерина Колонович , журналист Domik.net

© domik.net, 2013