Банки и недвижимость - явление второе

Что это за проблемы, и какая реакция рынка последует в дальнейшем, рассказывает коммерческий директор Маркетинговой Группы БЕШ Вадим Микрин
Стабильность, еще раз стабильность
Основной вопрос, который волнует игроков рынка коммерческой недвижимости, заключается в том, что же произойдет с ценами на такого рода объекты. Ряд аналитиков и экспертов прогнозируют резкий скачок цен вверх, но предпосылки таких выводов раскрывать не хотят. Возможно, что такие заявления направлены лишь на создание общего фона и формирование мнения об угрозе стабильности на рынке коммерческой недвижимости, а возможно, имеют под собой реальную почву, о которой эксперты рынка просто пока умалчивают, чтобы впоследствии не возникло лишних проблем в случае "развенчания" этой идеи. Но такие прогнозы слышатся не так уж часто, чтобы воспринимать их как доминирующее мнение.
Более распространенными являются прогнозы дальнейшей стабилизации рынка, которая наблюдается уже сейчас и, похоже, что цены до какого-то момента будут оставаться на определенной отметке, а вот что произойдет далее, напрямую зависит от общей политико-экономической ситуации в стране. Особенно от ситуации на рынке межбанковского кредитования. Если банки снова начнут закрывать друг на друга лимиты, а ликвидность в свою очередь начнет снижаться, то реакция рынка коммерческой недвижимости может последовать незамедлительно, причем наоборот в сторону снижения. Объясню почему. Ситуация заключается в том, что при низкой ликвидности, когда банк находится на грани банкротства, то для того, чтобы удержатся наплаву, как правило, закладывается имеющаяся у банка в распоряжении недвижимость под стабилизационный кредит. Возможен также вариант с продажей этой недвижимости. Если это явление приобретает массовый характер, то на рынок предложения сразу же поступает избыток площадей, который непосредственно и изменяет ценовую "вилку". Такая же ситуация возникает на рынке в случае закрытия ряда банков, которые для погашения задолженности перед кредиторами распродают свою недвижимость или закладывают ее.
После летнего кризиса текущего года на рынок поступили такие объекты, но их количество не настолько велико, чтобы заметно повлиять на общую картину, поэтому говорить о том, что на рынке присутствует перенасыщение уже сейчас, не приходится.
А вот арендная ставка в обозримом будущем несколько снизится, поскольку на рынок должны поступить 15 значимых объектов, которые и приведут к незначительному снижению арендной платы. Но резких скачков здесь быть тоже не должно.
С тем, кому доверяешь
Еще одной причиной для дестабилизации обстановки на рынке может стать принудительная продажа объектов недвижимости, находящихся в собственности банков. В таком случае происходит примерно то же самое, но поскольку продажа осуществляется не по желанию владельца, а по необходимости и в сжатые сроки, то цена может быть значительно ниже рыночной. Кстати, банки могут обезопасить себя от подобного рода продаж, передав свои объекты в руки доверительному управляющему. Мотивацией подобного рода передачи может послужить сразу несколько фактов. Во-первых, если объект находится в доверительном управлении (ДУ), то на него гораздо сложнее наложить арест или продать без согласия собственника для компенсации его долга на протяжении всего срока действия договора о ДУ. Известный адвокат Дмитрий Савельев говорит, что "при грамотных юридических действиях, передача недвижимости в ДУ может существенно затруднить обращение взыскания, или, по крайней мере, продлить оперативно-хозяйственный контроль над имуществом на срок от 3 мес. до 5 лет даже несмотря на смену собственника".
Во-вторых, прошедший банковский кризис практически не отразился на рынке управления недвижимостью в целом и на ДУ в частности, что подтвердили наши коллеги в управляющих компаниях. Первый заместитель генерального директора ЗАО "Город" Владимир Родин: "Поскольку процесс управления недвижимостью долгосрочный, то рынок практически не ощутил влияния кризиса. Некоторые проблемы возникли только у арендаторов вследствие того, что некоторые банки задерживали выплаты наличных денег, но сейчас и эта проблема решена. Нашлось немало арендаторов, которые не смогли вовремя выполнить арендные платежи, ссылаясь на банковский кризис. Проверить, кто из них действительно попал в переплет, а кто пользуется случаем - управляющему, как правило, не представляется возможным". Поэтому в ближайшее время можно прогнозировать ситуацию, когда многие банки, которые почувствуют некую нервозность или то, что под них конкретно "копают" будут передавать свое недвижимое имущество в ДУ, с целью сохранить его в будущем неприкосновенным, но сделать это следует до того, как на имущество был наложен арест или собственнику был вынесен приговор суда, предусматривающий компенсацию нанесенного материального или морального ущерба за свой счет или счет фирмы, которой он владел. К тому же для передачи в ДУ необходимо иметь налаженные связи с какой-то управляющей компанией, поскольку процедура входа на объект занимает много времени (от 3 месяцев и выше). Если таких контактов нет, то об идее спасти свое имущество таким образом проблемному банку придется забыть. Еще одним стимулом для передачи в ДУ является такая банальность, что это просто-напросто выгодно для собственника даже в стабильной обстановке, когда и нет никаких проблем с властями или Центробанком, который в последнее время еще больше расширил свои полномочия по проверке коммерческих банков тем, что имеет возможность запросить отчет о финансовом состоянии банка в любое время, а не в конце месяца, как это было принято ранее. А это может дать лишний повод ЦБ для банкротства банков, у которых в ходе спонтанной проверки будут обнаружены какие-то нарушения, а банки эти в свою очередь начнут выбрасывать на рынок дополнительную недвижимость.
Но в ближайшее время, я думаю, ничего подобного не случится, и цены на коммерческую недвижимость значительно колебаться не будут.