Базы отдыха под Киевом дорожают бешеными темпами

Остатки былой заводской роскоши — базы отдыха при крупных киевских предприятиях — стали предметом отчаянной конкуренции на рынке недвижимости.
Всего под Киевом около 40 еще не проданных традиционных баз отдыха, являющихся дочерними подразделениями промпредприятий. Основное сосредоточение баз наблюдается у Козина (свыше 10), Леток (5), Пирогово (10), по несколько в Ровжах, Хотяновке, Пуховке, Осещине. Поскольку предложение ограниченное, а спрос растет фантастическими темпами, то агентства по недвижимости склонны рассматривать этот сегмент рынка как временный. Ожидается, что все базы будут проданы постоянным частным владельцам в течение нескольких ближайших лет в соответствии с главным законом Винни-Пуха — «если он есть, то его сразу нет». Так, месяц назад на рынке появилась база в Летках на Десне (собственность Фонда госимущества), которую продали буквально в течение нескольких дней.
Весомым фактором, повлиявшим на активность спроса на базы отдыха, стало завершение процесса выкупа приличных участков под строительство коттеджных городков. Директор риэлторского отделения АН «РЕД» Ярослав Цуканов отмечает, что именно это событие стало фактическим стартом для активного развития сегмента баз отдыха: «Хорошие места вдруг закончились, остались запущенные поля, болота, которые необходимо окультуривать. Тогда всем и открылось, что собственно базы являются очень выгодным вложением денег. Люди понимают: если большинство баз сегодня разойдутся «по рукам», то другой такой недвижимости в 50-километровой зоне Киева больше уже никогда не будет».
Преимущества и недостатки
Эксклюзивное преимущество баз отдыха состоит в уже сформированной инфраструктуре. Подъездные дороги, водопровод, а порой и газ уже проложены, и это экономит не только деньги, но и время покупателя. Кроме того, базы, как правило, выходят к водоему и имеют более-менее окультуренный пляж. Если новые коттеджные городки сейчас строят преимущественно вокруг озер, то старые базы стоят на берегах Днепра и Десны. Этот фактор, кстати, используется некоторыми покупателями для перепрофилирования баз или их частей в производственные предприятия. Но такое случается очень редко.
Операторы рынка дают следующие основные приметы стандартного покупателя базы: это очень крупная частная компания, которая в теплое время года использует пригородную недвижимость для отдыха работников, а осенью и зимой проводит там учебные тренинги и семинары.
В последнее время участились заявки на покупку баз со стороны солидных банков, которые таким образом пытаются выполнить свои социальные программы. Довольно популярным среди новых владельцев стал арендный бизнес. Снять домик от базы в Конче-Заспе этим летом стоило от $200 в месяц. Трудно сказать, суперприбыльный ли бизнес, но он однозначно имеет перспективу.
Главная проблема старых баз отдыха — очень плохое качество как самой недвижимости, так и коммуникаций. В отличие от ситуации в Крыму, где также наблюдается ажиотаж на покупку баз отдыха, киевское предложение никак не «подгоняется» под спрос. Еще 3-4 года назад все объекты ЮБК были отремонтированы (как минимум косметически), некоторые старые корпуса снесли и на их месте построили современные. Там базы рассматриваются только как место для отдыха, поэтому и цены существенно выше киевских — от $5 тыс. за сотку и выше. Из того, что осталось под Киевом на участках земли от 1 до 3 га, — это хороший кусок леса, в большинстве случаев водоем, общий туалет, умывальники с подведенной водой, деревянные щитовые домики, которые вряд ли кто-то возьмется сегодня реставрировать. Их дешевле снести.
Сложности переживают и компании, намеренные перепрофилировать базы отдыха. По словам не пожелавшего назваться покупателя, недавно его фирме предложили базу на острове Труханов, но дело не дошло даже до смотрин. «Базы, которые сейчас продают в этом месте, есть смысл покупать только для корпоративных целей. А мы хотели инвестировать средства в сферу развлечений, — рассказал бизнесмен. — Поскольку более-менее развитых коммуникаций и «официального» транспортного сообщения с «большой землей» на острове нет, а разрешение этих вопросов только в планах, создать полноценную и современную зону отдыха в таких условиях довольно сложно. Конечно, можно получать электричество с помощью дизель-генератора, а воду брать из собственной скважины, но стоимость такого «удовольствия» в пересчете на одного посетителя, которому тем или другим путем посчастливится добраться до базы, будет настолько высокой, что на массовость рассчитывать не приходится».
Цены
«Сегодня в нашем агентстве 10 заявок, — говорит Ярослав Цуканов. — Некоторые из клиентов ищут базу свыше полугода. Но мы пока не можем предложить им требуемые варианты за разумную цену. Если что-то и находится — то стоит безумно дорого». В качестве примера «безумной» цены эксперт привел предложение одной не имеющей выхода к водоему базы в Козине — $3,5 тысячи за сотку. К тому же это не продажа в собственность, а только продажа права аренды. Для сравнения: недавно в районе Кончи-Заспы продали базу с выходом на речку Козин стоимостью в $5,5 тысячи за сотку. И все равно, вряд ли базы, не имеющие выхода к водоемам, но расположенные в пределах 50 километров от столицы, долго останутся без покупателей.
С другой стороны, на некоторое время рынок рискует остаться почти без продавцов. Активный спрос на базы уже сейчас склоняет их хозяев придержать продажу. Сегодня базы продают только предприятия, находящиеся в очень трудном финансовом положении, или ставшие уже банкротами. Сейчас на киевском рынке есть только несколько действительно интересных предложений. Одно из них — база от фабрики Боженко около Ровжей на Десне. Еще два года назад предприятие было готово расстаться с ней по цене $500 за сотку. Теперь сотка стоит не меньше $1 тыс. В зависимости от места нахождения и состояния объекта цена может достигать $4-6 тыс. Таким образом небольшая база в 1 га потянет минимум на $100 тыс. Учитывая, что все бывшие советские базы априори получали лучшие места — живописные, чистые, часто в сосновом лесу, неподалеку от Киева, большинство объектов находятся в высшей ценовой категории. Если в распоряжение новый владелец получает в нормальном состоянии водопровод и газ, цена объекта порой вырастает в несколько раз. При этом на рынке время от времени появляются очень старые базы без коммуникаций, размещенные далеко от Киева, по цене от $300 за сотку.
Прогноз
По мнению операторов рынка, в ближайшее время предложение не будет расти. Промышленные предприятия, способные хоть как-то содержать свои базы, будут ждать повышения цен до максимума. А это случится, когда рынок свободной земли под Киевом иссякнет, и базы останутся самыми лакомыми и дорогими кусками. По прогнозам специалистов, цены на базы будут расти быстрее, чем общие цены на столичную землю. За 5-6 лет базы подорожают, как минимум, вдвое. Также эксперты не исключают сценарий, согласно которому большинство нынешних баз перейдет в частную собственность отдельных лиц. Тогда на большой территории появятся 1-2 коттеджа, а от бывшего объекта отдыха останется только подъездная дорога и замечательные пейзажи.

---

Цена на «базовую» землю за сотку, тыс. $