Беата Мендел: «Спрос и цены на жилую и коммерческую недвижимость Ужгорода будут расти»

Подробнее о специфике рынка недвижимости Ужгорода и ожидаемых на нем тенденциях читателям «Dоmik.net» рассказывает директор агентства недвижимости «БЕЯ&COM» Беата МЕНДЕЛ.

 

Из справки. Агентство недвижимости «БЕЯ&COM» вышло на закарпатский рынок недвижимости в 2002 году. Это коллектив единомышленников, большинство специалистов которого начало заниматься риэлторской деятельностью еще в середине 90-х гг. Благодаря профессионализму и исключительно законным методам работы, агентство заняло одну из лидирующих позиций на рынке недвижимости Закарпатья. На сегодня крупные фирмы-застройщики заключают с «БЕЯ&COM» договора с целью реализации сооруженных объектов недвижимости. Компания пользуется доверием и у многочисленных индивидуальных клиентов.

 

- Беата Николаевна, существенно ли отличаются темпы роста цен на жилье и другие объекты недвижимости 2006 г. от темпов роста предыдущих лет?

 

- С учетом того, что мы имели в 2006 г. – в преддверии изменений к налогообложению, когда предполагалось даже не 13, а 15 процентов, - то цены, конечно, существенно возросли. К концу 2006 г. это было особенно ощутимо. Мы не говорим об ажиотажном спросе, но тем не менее движения на рынке были весьма существенные. В этом году, даже учитывая то, что налог оказался гораздо меньшим, – рост продолжается.

 

- Какие главные причины, повлиявшие на подорожание? В связи с этим в чем, на ваш взгляд, специфика ужгородского рынка и какие возможны тенденции?

 

- Одной из причин роста цен является географическое расположение Закарпатской области – на границе с рядом государств, вступивших в Евросоюз или близких к этому. На стоимость также влияет первичный рынок недвижимости в целом. Не смотря на то, что в Ужгороде строительство на первичном рынке жилья ведется весьма активно, цены не только не снижаются, а возрастают. В среднем стоимость квадратного метра на первичном рынке около 900 долларов, а в центре города – 1300-1600 долл., на вторичном рынке тоже наблюдалось подорожание, и на сегодняшний момент средняя цена здесь – около 1000 долл. за кв.м.

 

- Какие ваши наблюдения относительно спроса на жилье – он также стабильно растет?

 

- Что касается спроса, то мы спада его не замечаем. Особый интерес проявляют киевляне, жители восточной части Украины. Отмечу отдельно интерес к объектам недвижимости со стороны банковских структур. В центре города многие объекты можно использовать для коммерческих целей, и их скупают, в основном, банки. Это тоже влияет на рынок. Вокруг площадей Театральной, Почтовой, Шандора Петефи ничего меньше, чем за 1500 долл. за кв.м., даже без ремонта приобрести нельзя.

 

А город в некотором смысле делится на новый центр и старый центр. Вот уже в новом центре, который начинается с пл. Кирилла и Мефодия, цены гораздо ниже, поскольку там расположены дома-«хрущевки».

 

- Существенно ли изменились требования покупателей к приобретаемому жилью в последнее время? В чем суть этих требований?

 

- Особых изменений нет. Часто приходится слышать обращения относительно приобретения жилья, которое дешевле по стоимости и без ремонта. Часть покупателей готова заплатить запрашиваемую продавцом сумму, если квартира по-современному отремонтирована. А часть - приобретает жилье и с мебелью.

 

Как и прежде, котируются квартиры в старых чешских застройках. Не смотря на то, что они требуют значительного ремонта и замены коммуникаций, оно все равно остается дорогим. На старый центр заказов больше, чем предложения.

 

Есть спрос и на новое жилье. К примеру, в центре Ужгорода строят пятиэтажные кирпичные дома с высокими потолками, лифтами, предполагаемыми местами для охраны, с детскими площадками и подземными стоянками. Цена на них тоже в пределах 1500 долл. за кв.м. Насколько нам известно, половина квартир в новостройках уже продана.

 

- Как вы определяете для себя основные группы покупателей недвижимости Ужгорода?

 

- Участники сделок, в которых приобретается недвижимость до ста тысяч долларов, - это, как правило, те, кто использует кредит. В сделках, исчисляемых свыше ста тысяч долл., расчет производится за наличные средства, и в таком случае можно предположить, какой уровень возможностей покупателей. Как правило, к жилью такого уровня предъявляются повышенные требования.

 

Есть такая группа, как жители нашей области, работающие в течение ряда лет за границей. Они приезжают с наличными деньгами и покупают жилье, нередко – для своих детей, поступивших в ужгородские вузы. Потому ощутима тенденция – сразу после вступительных экзаменов идет всплеск спроса на квартиры для будущих студентов. Чтобы не арендовать жилье, его выкупают сразу.

 

Немалая группа покупателей, которые вкладывают деньги в недвижимость. Для них это весьма прибыльный бизнес.

 

Мы также видим часть людей, не способных оплачивать коммунальные услуги, из-за чего продают крупногабаритные квартиры.

 

Многие ужгородцы, как правило, ориентированы на частный сектор. Они либо выкупают земельные участки, где строят жилье, либо приобретают уже построенные, готовые дома.

- В каких микрорайонах Ужгорода в последнее время наиболее интенсивно ведется застройка жилых домов? Существенны ли объемы этих застроек, по вашим данным?

 

- Нам известны все объекты новых застроек, так как мы участвуем в продаже этого жилья. Наиболее массовая застройка ведется в микрорайоне Боздош, возле бывшего Комсомольского парка. Здесь много участков отдано как для застроек частного сектора, так и для строительства многоэтажных домов. В новом районе стройки идут на улице Легоцкого, в районе Почтовой площади, микрорайоне Радванка. Можно сказать, что новостройки разбросаны по всему городу.

 

- Какие типы квартиры преобладают, в частности по количеству комнат, в новостройках?

 

- Одно-, двухкомнатные квартиры присутствуют всегда; как правило, на последних этажах строят двухярусные вип-квартиры с четырех-шести комнат. Существенным фактором для наших новых домов выступает размер площади. Ведь могут быть однокомнатные квартиры с нестандартной площадью, которые больше двухкомнатных и трехкомнатных – около 70 кв.м.

 

Но большая часть квартир – трехкомнатные, поскольку для строителей невыгодно строить одно-, двухкомнатные.

 

- Планируется ли в городе ремонт или реконструкция «хрущевок»? Какие программы относительно этого типа домов планирует реализовать власть города?

 

- Относительно этого типа жилья Ужгородский горсовет дал разрешение на перепланировку и на перевод части его из жилого в нежилой фонд. Поэтому первые этажи практически всего проспекта Свободы у нас под магазинами, кафе, филиалами банков.

 

Был момент, когда это решение горсовета было приостановлено, и люди, которые выкупили квартиры на первых этажах с коммерческой целью, несли убытки. Но впоследствии все благополучно вернулось «на круги своя», и такого рода разрешения даются и сейчас. А для людей, которые жили в ужасных условиях, - это тоже стало хорошим выходом из ситуации.

 

Но реализовать какую-либо программу реконструкции «хрущевок» именно как жилой недвижимости город не в состоянии. Насколько я могла ощутить, общаясь с чиновниками горисполкома, то ни средств, ни желания у мэрии нет и в ближайшем времени не будет. Да и особо острой проблемой для Ужгорода этот вопрос не является, потому как здесь нет большого количества «хрущевок». Много сравнительно нестарых застроек, которые еще в хорошем состоянии. К примеру, в 80-х годах у нас панельное жилье сооружали строители из Чехии. До сих пор эти дома считаются хорошими, лучшими, чем панельки, сооруженные нашими строителями.

 

- Кстати, какие тенденции ожидаются относительно появления в Ужгороде новых объектов коммерческой недвижимости?

 

- У нас большой спрос на коммерческую недвижимость. Именно дефицит ее – причина того, что выкупается жилой фонд и переводится в нежилой, а впоследствии продается как объекты коммерческой недвижимости. Спрос и будет расти, а с ним и цены – такова реальная тенденция. …Отмечу только, что многие покупатели интересуются местами в старом центре.

 

 - Какие земли отводят городские власти под застройки? Какие подходы в этом вопросе наиболее ощутимы?

 

- Начну с того, что Ужгород по-прежнему не имеет Генплана, потому застройки часто ведутся стихийно. Есть проблема самозахватов – даже со стороны крупных застройщиков. Но земельные участки предоставляются застройщикам и в престижных микрорайонах Ужгорода, и в других. В частности, предыдущим мэром были розданы неосвоенные земли в старом центре. Правда, в последнее время у нас уже девять месяцев не было, так сказать, «земельных» сессий горсовета и не ставились никакие вопросы относительно земли. Ждем такого события в ближайшем будущем. Сложно сказать, какие земельные участки и в каком объеме новая власть намерена отдавать под застройки. Мы уверены, что первичное строительство у нас все же будет осуществляться. Хотя многих людей все же интересует возможность частного строительства – индивидуальных домов.

 

В свое время мы открыли свой филиал в г. Сваляве, где известная курортная зона Закарпатья. На сегодня там уже никого не пугает, что цена за 1 сот. земли от 10 до 15 тыс. долл. Хотя вначале 2006 г. «нормальной» еще была цена до 5 тыс. долл.

 

- Делают ли местные власти попытки использовать для застроек земли, находящиеся в пользовании крупных «неработающих» или захудалых, заброшенных предприятий и территорий?

 

- Да, эта работа ведется. В виду того, что весьма большие территории в городе занимают заводы, которые простаивают, и земли, находящиеся в их пользовании, город постепенно отдает другим пользователям.

 

- В каком, по вашим оценкам, сегодня сегмент земель возле Ужгорода? Какие здесь процессы ощутимы?

 

- К Ужгороду прилегают земли сел Сторожница, Минай, и сейчас уже поднимается вопрос о присоединении этих сел к городу. Здесь идет застройка частного сектора. Земля там дорогая. Вот, к примеру, поступило к нам предложение продать 20 сот. за $60 тыс. Начинает расти цена и на земли в более отдаленных от областного центра селах.

 

- Бытует ли среди горожан мнение о наличии коррупции в сфере регулирования рынка со стороны местной власти?

 

- (смеется) Бытует. Все об этом говорят, хотя доказать никто ничего не может.

 

- Какие, на ваш взгляд, возможны тенденции в 2007 году – на первичном и вторичном рынках – по ожиданиям вашей компании?

 

- Конечно, мы ожидаем увеличения количества сделок. Что же касается цен, то они будут расти. Особенно на коммерческую и на жилую недвижимость на вторичном рынке. Думается, что и первичный рынок отставать не будет. Следует ожидать, что в первом полугодии рост цен возможен как минимум на 10%.

 

- Беата Николаевна, как чувствуют себя сегодня ужгородские риэлторы? Насколько жесткая конкуренция между коллегами? Что их беспокоит? Как вы относитесь к необходимости законодательного регулирования риэлторской деятельности?

 

- Вопрос очень актуальный. В Ужгороде уже более пятидесяти зарегистрированных агентств, что для города со 130-тысячным населением весьма много. Работают они по-разному, есть такие, которые портят нашу репутацию. Но есть и те, которые на рынке давно, с кем мы во многих моментах сотрудничаем.

 

Нам, конечно, очень необходим закон, который бы определял правовую базу деятельности всех риэлторских компаний. Мы были бы счастливы, чтобы наконец этот вид деятельности стал лицензированным, а лицензии выдавались бы тем компаниям, которые работают достойно.

 

- Спасибо.

 

Беседовал Тарас Колиснык