Бизнес-инкубаторам некого выращивать?
Неформатный формат
Такой формат, как бизнес-инкубаторы, власти пытаются привить в России уже не первый год. Подобные проекты пропагандировались задолго до кризиса, причем тогда с трибун частенько доносилось, что БИ «нужно было строить вчера».
Российское законодательство трактует понятие «бизнес-инкубатор» как организацию, решающую задачи поддержки малых, вновь созданных предприятий и начинающих предпринимателей, которые хотят, но не имеют возможности начать свое дело. Поддержка включает в себя предоставление в аренду нежилых помещений и оказание консультационных, бухгалтерских, маркетинговых, юридических и прочих услуг, без которых невозможно развивать свое дело.
«В России бизнес-инкубатор представляет собой офисное здание или комплекс зданий, имеющих достаточно мелкую нарезку площадей и достаточно скромную отделку. Уровень арендной ставки здесь ниже, чем в обычных бизнес-центрах», — рассказывает Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer. Кроме того, предоставляются льготные условия для использования помещений первые несколько лет, однако существует ограничение по величине бизнеса и сроку пребывания в бизнес-инкубаторе, замечает эксперт.
Отметим, что не следует путать похожие, но различные типы офисной недвижимости, такие как бизнес-инкубаторы, бизнес-парки и технопарки. Скажем, новый проект «Сколково» по ряду критериев нельзя назвать классическим БИ. «Хотя на его территории, возможно, будет функционировать бизнес-инкубатор, но сам проект в целом не относится к названному формату», — объясняет разницу Елена Просветова.
В «Сколково» в первую очередь планируют создать условия для развития инновационной деятельности. Соответственно, будут предоставлены федеральные налоговые и прочие льготы для компаний, работающих в области пяти приоритетных направлений: энергетики, телекоммуникации, биомедицины, информационных и ядерных технологий. Разумно предположить, что при таких планах на его территории найдет себе место и бизнес-инкубатор.
Правила отбора
«Бизнес-инкубаторы — это своего рода социальные объекты для представителей малого бизнеса, компаний старт-апов (малая форма наукоемкого предприятия) и венчурных проектов. В настоящее время БИ в Москве и области немного. В качестве примера можно привести проекты в технопарке «Строгино» и в Зеленограде», — рассказывает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Стоит отметить, что бизнес-инкубаторы опираются на серьезную поддержку со стороны государства. Например, в конце прошлого года московские власти увеличили размер дотаций для строящегося проекта «Зеленоград» с ранее предусмотренного 1,6 млн до 16,5 млн руб. Эти средства предполагается направить на возмещение расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией здания.
Как в России, так и на Западе это скорее дотационный проект, ориентированный на поддержку малого бизнеса. Поэтому существует целый ряд строгих критериев отбора для арендаторов.
«К компаниям, желающим арендовать площади в бизнес-инкубаторах по льготной ставке, предъявляют как минимум следующие требования.
— Помещения предоставляют только малому бизнесу (компания должна быть внесена в Реестр субъектов малого предпринимательства), начинающим компаниям (срок с момента государственной регистрации до момента подачи заявки на участие в конкурсном отборе не превышает один год).
— Сфера деятельности компании-арендатора должна соответствовать направленности БИ (к примеру, в бизнес-инкубаторе «Зеленоград» вид деятельности компаний — инновационная и научно-техническая).
Департамент поддержки и развития малого предпринимательства в Москве проводит открытые конкурсные отборы на право заключения договора аренды нежилого помещения», — рассказывает о механизмах подбора арендаторов Елена Просветова.
Процедура для арендаторов выглядит следующим образом. Вначале необходимо собрать стандартный комплект документов на участие в государственном конкурсе — это справки из налоговой инспекции, учредительные документы. Затем следует написать технико-экономическое обоснование и представить свой бизнес-проект на экспертном совете. Например, в 2010 г. в бизнес-инкубаторе «Строгино» было проведено уже четыре таких совета. На каждом из них рассматривали заявки пяти-шести компаний, из которых одна-две обычно получали отказ. После совета и сбора дополнительных документов проект выходит на конкурсную комиссию Департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы, которая выносит окончательное решение относительно размещения компании.
К СВЕДЕНИЮ
Установить ставки арендной платы для субъектов малого предпринимательства по договорам аренды (субаренды) нежилых помещений в бизнес-инкубаторе в следующих размерах:
— в первый год аренды — не более 40% от ставки арендной платы, установленной субъектом Российской Федерации для аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности субъекта Российской Федерации;
— во второй год аренды — не более 60%;
— в третий год аренды — не более 100%.
Приложение № 5 к приказу Минэкономразвития России от 2007 г. № 75.
Арендаторов льготами не заманишь
Как ни странно, инкубаторы не пользуются ажиотажным спросом — управляющие компании столкнулись с явным недобором арендаторов. И это притом что площадь существующих БИ небольшая — в среднем 6 тыс. кв. м.
Так, изначально ориентированный на IT бизнес-инкубатор «Строгино» после открытия смог найти только 10% арендаторов нужного профиля. Чтобы решить проблемы с заполняемостью, пришлось смягчить правила отбора. Сегодня наряду с компаниями, занимающимися IT, здесь принимают и тех, кто работает в сфере медицины, и даже некоторые интернет-магазины.
Значительный отток арендаторов начался после того, как грянул кризис. «Наши старт-апы почувствовали острую нехватку средств. Инвесторы в лучшем случае резко сокращали объемы финансирования, в худшем — вообще его прекращали. Для проектов, находящихся на начальной стадии и еще ни на чем не зарабатывающих, это равносильно смерти», — рассказывает Сергей Теплов, глава управляющей компании бизнес-инкубатора «Строгино».
По его словам, делали все возможное, чтобы «молодые» бизнес-проекты могли продолжить развитие: находили венчурные фонды, новых инвесторов, устраивали участие компаний в выставках, организовывали презентации для банковских структур. Помочь удалось не всем: некоторым компаниям не на что было содержать помещение и команду, и проекты оказались замороженными. Любопытно, что сейчас в технопарке, входящем в состав «Строгино», в котором «взрослые» компании размещаются по рыночным ставкам аренды, все спокойно и стабильно и свободных мест почти нет. А в бизнес-инкубаторе, на который распространяются льготные условия аренды, свободного места достаточно. Остается только гадать, за счет чего будут заполняться площади новых проектов.
Впрочем, готовность принять участие в наполнении БИ уже высказали некоторые брокеры. «Сама задача мне и нашей команде видится перспективной и интересной. С удовольствием потратим время своих высокопрофессиональных специалистов на участие в начальном этапе работы», — говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. Впрочем, создается впечатление, что для него это не столько возможность получения прибыли, сколько гражданский долг: «Отчизна говорит — идем и делаем. Лишь бы не получилось «как всегда».
Придут ли девелоперы?
Пока все БИ — это государственное детище. В теории можно прогнозировать появление частных проектов, однако практического интереса для девелоперов тут немного. «Так как основным отличием бизнес-инкубатора от бизнес-парка являются существенные льготы для арендаторов и предоставление дополнительных услуг централизованно, то строительство с нуля подобных проектов практически исключено, а вот организация специализированного проекта на территории некоего профильного предприятия возможна…» — рассуждает Елена Просветова.
Привлечь инвестора в подобный проект возможно, только если возместить ему некоторую часть затрат. «В создании БИ и поддержке таким образом малого бизнеса заинтересовано прежде всего государство. Собственно говоря, на Западе сама идея инкубатора — это по большей части социальный, государственный проект. Для девелоперов и инвесторов такой формат проекта не слишком привлекателен. С другой стороны, в период спада деловой активности на рынке коммерческой недвижимости под влиянием кризиса потенциальный интерес к таким проектам может иметь место», — полагает Ольга Широкова.
Вероятно, кризис заставит некоторых игроков рынка принять участие в развитии сегмента бизнес-инкубаторов посредством фидевелопмента (выполнение чужого заказа). Действия участника подобного проекта будут ограничены строгими рамками. То есть он получит заранее оговоренные объемы работы и вознаграждения. «Это не позволит девелоперу получить сверхприбыль, но обеспечит работой его производственные мощности и трудовые ресурсы, то есть, с одной стороны, сохранит максимально сам бизнес, а с другой — обеспечит ему возможность доступного кредитования», — считает Георгий Дзагуров.
То, что в ближайшее время бизнес-инкубаторов в стране станет больше, вызывает некоторые сомнения. «Такие проекты, безусловно, будут реализованы на рынке. Вопрос только: когда? Пока на государственном уровне не начнут проводить поддержку малого бизнеса (не на словах, а на деле), пока россияне не будут готовы активно идти в бизнес, перспектив у бизнес-инкубаторов немного…» — говорит Елена Просветова.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Ольга Широкова,
директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:
— Бизнес-инкубаторы — это своего рода социальные объекты для представителей малого бизнеса, компаний старт-апов (малая форма наукоемкого предприятия) и венчурных проектов. В настоящее время БИ в Москве и области немного. В качестве примера можно привести проекты в технопарке «Строгино» и в Зеленограде.
Георгий Дзагуров,
генеральный директор компании Penny Lane Realty:
— Участие в развитии сегмента бизнес-инкубаторов не позволит девелоперу получить сверхприбыль, но обеспечит работой его производственные мощности и трудовые ресурсы, то есть, с одной стороны, сохранит сам бизнес, а с другой — обеспечит ему возможность доступного кредитования.
Павел ЧЕРНЫШОВ
