Бизнес-недвижимость: как приспособить жилой фонд для коммерции?

Перевод в нежилой фонд

С началом массовой приватизации жилья в 1990-х годах выяснилось, что квартира на первом этаже дома – сущий клад. При небольшой перепланировке в ней можно устроить практически все, что угодно – магазин, салон красоты, аптеку или банк.

Действующий Жилищный кодекс (кстати, принятый еще в УССР) запрещает осуществлять коммерческую деятельность в квартирах, поэтому, прежде всего, квартиру нужно перевести в нежилой фонд. Для этой процедуры необходимо соблюдение таких условий:

• Помещение, которое будут переводить в нежилой фонд, должно располагаться на первом (цокольном, подвальном) или втором этажах;
• Помещение должно иметь эвакуационный выход, отдельный от общего входа в здание. На первом этаже это сделать легко – просто пристраивается лестница;
• Необходимо отсутствие прав третьих лиц – запрет отчуждения, арест и т. п., а также отсутствие зарегистрированных лиц;
• Дом, в котором расположена переводимая квартира, не должен быть аварийным или идущим под снос, а также не должен находиться в планах капитального ремонта.

Перевести квартиру в нежилой фонд не удастся в случаях, когда дом, в котором она расположена, является памятником архитектуры, и если в переводимой квартире собираются развернуть промышленное производство.

Как и любая бюрократическая процедура, перевод квартиры в нежилой фонд требует обширного пакета документов для решения местного совета:

• Нотариально заверенные копии документов, подтверждающие право собственности;
• Справка БТИ и заключение проектного института о состоянии физического износа дома;
• Техпаспорт квартиры;
• Справка из ЖЭКа, что в квартире никто не зарегистрирован и не проживает.

После совершения перевода в нежилой фонд можно приступать к перепланировке.

Аренда технических помещений

В некоторых случаях (когда позволяет планировка) под предпринимательскую деятельность можно приспособить часть подъезда. К примеру, первый этаж лестничной клетки в доме – проходной, при этом есть большой неиспользуемый холл или колясочная. Приватизировать это помещение нельзя (это будет противоречить статье 10 закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда"), но можно взять в аренду у местного совета, безусловно, при согласии всех жильцов дома.

Использование проходных холлов – частая практика. В помещение площадью в 20 м2 помещается небольшой магазинчик или парикмахерская. Преимущество перед квартирой в том, что помещение уже располагает готовым входом, а перегородки не будут мешать перепланировке.

По аналогичной схеме для офиса можно арендовать технический этаж дома. При одном преимуществе – гораздо большей площади, чем холл или колясочная, этот вариант таит множество недостатков:

• На технических этажах потолки зачастую на пару десятков сантиметров ниже, чем в квартирах (и тем более, в бизнес-центрах);
• От лифта придется подниматься на лестнице, так как лифт не идет до технического этажа;
• Придется довольствоваться крошечными окнами или прорубать новые, что, естественно, потребует ворох дополнительных разрешений;
• Всевозможные трубы, коробы и коммуникации будут усложнять перепланировку;
• Доступ в помещение – только через небольшую дверь с лестницы, в многоэтажных домах – с общего балкона.

Автор: Лев Шевченко