Блэк-ЖЭК: как украинцам навязывают услуги частных ЖЭКов

Несколько лет назад Максим Перчиков приобрел квартиру в жилом комплексе «Чайка». Застройщик, продавая ему квартиру, нахваливал свой товар: и метраж у жилья хороший, и транспортная развязка удобная, и даже ЖЭК частный – всегда будет чисто и аккуратно на территории, не то, что в домах, которые обслуживают муниципальные ЖЭКи. Максим порадовался и подписал все документы. В том числе, и с нахваленным частным ЖЭКом – неким ООО «Зараз». Но, вселившись в квартиру и затеяв ремонт, он пожалел о своем поспешном решении.  Выяснилось, что у данного ЖЭКа очень широкие полномочия, и он даже мог штрафовать собственника квартиры  в любой момент. Например, за внесение изменений в конструкцию дома, а также в системы энергообеспечения, центрального отопления — на уровне до 20% от рыночной стоимости жилья. При этом, что конкретно имеется в виду под «изменениями в конструкциях дома», не прописано. Формально даже переустановка розетки может стать поводом для взыскания штрафа. Кто определяет его размер, какова процедура взыскания — опять же большой секрет для владельцев квартир. Ко всем «радостям» добавился и еще один нюанс – услуги ООО «Зараз» обходились намного дороже аналогичных услуг, оказываемых муниципальными ЖЭКами.

Как сообщалось ранее газетой Аргументы и факты от 14.11.11. Цитата:" Но многие украинцы, стремясь к переменам, слишком спешно пытаются разорвать отношения с ЖЭКами и создать коммунальный рай в собственном доме. И совершают распространенную ошибку - забывают о материальной стороне вопроса."
Квартиры с сюрпризом

Такие случаи в последнее время участились. Застройщик, сдавая дом в эксплуатацию, часто закрепляет за собой право обслуживать в дальнейшем объект. Новый дом требует меньших денег на содержание. Нет необходимости в ремонтах — ни текущих, ни капитальных. Навязать свои услуги довольно просто – застройщики создают некое ООО и попросту прописывают в договоре купли-продажи квартиры пункт о том, что дом будет обслуживать данная компания.  Не все, конечно, оказываются в ситуации, подобной той,  которая произошла с Максимом Перчиковым. Есть действительно ответственные частные ЖЭКи, которые на самом деле заинтересованы оказывать качественные услуги. Однако, есть случаи,  когда договор с частной жилищно-эксплуатационной организацией оказывается непосильным бременем для жильцов. Казалось бы, от такого навязчивого сервиса можно отказаться, например, разорвать договор через суд и найти другую организацию,  но на это уйдет как минимум год.  Дело в  том, что после ввода дома в эксплуатацию, его на баланс должна взять жилищно-эксплуатационная контора, т.е фирма, которая возьмет на себя обязательства по оказанию коммунальных услуг жильцам этого дома. В противном случае данный объект не подключат к системе водо- и теплоснабжения.

Есть альтернатива - создать ОСМД (общество совладельцев многоквартирных домов). Но на это тоже уйдет продолжительное время, да и не всегда жителям, которые заселяются в новый дом, так уж просто образовать ОСМД. Например, как-то в ЗАО «Позняки-Жилстрой» практиковали такой договор, в котором предусматривалось долевое инвестиционное участие в строительстве дома, который фактически исключает ответственность данной структуры за качество возводимого жилья. Перед сдачей дома в эксплуатацию ЗАО практически навязывало договор на участие в содержании жилья со своими специально созданными ЖЭками.

При этом в договоре, содержался пункт, который обязывал клиентов после сдачи дома в эксплуатацию наряду с определенными государством и местными властями эксплуатационными тарифами оплачивать еще и дополнительные услуги за так называемую комфортность проживания. Интересно, что предусмотрев множество платных услуг для жильцов, в договоре забыли прописать, какую ответственность несет компания, за плохое качество оказываемых услуг. Например, жители жилого комплекса «Брест-Литовский» столкнулись с «карманным» ЖЭКом застройщика («Экоинвестбуд») — ООО «Екожитлосервіс». Инвесторы ЖК получили необоснованно высокие тарифы за коммунальные услуги, перманентное отключение электроэнергии, полное отсутствие информации о площади придомовой территории и никакой возможности иметь свободный доступ к собственным счетчикам.  

Цена вопроса
По данным Ассоциации пострадавших инвесторов , вследствие неправомерных действий частных эксплуатирующих организаций в Киеве ежегодно страдает около 40 000 человек, которые несут убытки вследствие переплаты за жилищно-коммунальные услуги при качестве, не соответствующем ценам на них. По оценке профессора Государственной академии ЖКХ Николая Лебедева , на сегодняшний день в Киеве функционирует 68 частных ЖЭКов, обслуживающих 332 дома, а это приблизительно 75 тыс. владельцев квартир. В прошлом году по результатам проверок, почти в каждой эксплуатирующей организации частной формы собственности установлены нарушения, когда тарифы не утверждаются Киевсоветом. А в тех, которые утверждаются, себестоимость составлена с нарушением законодательства.

Вследствие нарушений, за последний год пострадавшие владельцы в Киеве понесли убытки на сумму более 800 млн грн. Летом 2010 года Государственная инспекция по контролю за ценами осуществила восемь проверок частных жилищно-коммунальных организаций относительно порядка установления тарифов. Результатом проверки стали экономические санкции на общую сумму 8,4 млн грн, в частности, наложено штрафов на 5,6 млн грн.

В результате проверок в каждой второй эксплуатационной организации  частной формы собственности установлено нарушение, когда тарифы не утверждаются Киевсоветом, а те, которые утверждаются — составляющие себестоимости — внесены с нарушением законодательства. Случались примеры, когда тариф по квартплате составил и более чем 10 грн за один квадратный метр, при ом, что в коммунальных ЖКХ он составляет 3–4 грн.

Так, например, у ООО «Голосеево» в 2009 г. , по данным городской прокуратуры, переплаченные средства составили более 400 тыс грн. На форуме жилищного комплекса полно жалоб на услуги, которые жильцы оплачивают, а обслуживающая организация их не предоставляет. Скажем, мусоропровод давно заварен, а в платежках такой пункт до сих пор значится. Жильцы комплекса попытались избавиться от навязчивого сервиса и решили организовать собственное общество совладельцев многоквартирного дома (ОСМД). Однако частный ЖЭК завалил их судебными исками. Дело приняло настолько серьезный оборот, что трех инициаторов создания ОСМД даже пытались лишить квартир.