Большая "донецкая" стройка
Рынок жилья в Украине - парадоксален. С одной стороны, жители крупных украинских городов не могут не заметить некоего оживления застройщиков, с другой - несмотря на приличный, казалось бы, метраж сдаваемой в эксплуатацию жилплощади, пресловутый "квартирный вопрос" остается чуть ли не самым заметным "родимым пятном", доставшимся нам в наследство от страны "победившего социализма".
С одной стороны, наши города медленно, но верно благоустраиваются, с другой - мы раз за разом становимся свидетелями строительных скандалов: в Киеве, в Донецке, далее - везде. С одной стороны, мы видим рекламу с предложениями купить квартиру на первичном рынке, с другой - наши строительные компании по преимуществу закрыты, словно спецслужбы, и заставить их раскрыться стоит немалого труда и головной боли...
Но все когда-нибудь случается впервые. На днях в Донецке прошла большая пресс-конференция гендиректора Ассоциации "Строительный Альянс Донбасса" Олега Миланина. Учитывая то, что подобная пресс-конференция первого лица крупной строительной компании для нашего города - редкость, и то, что "САД", пожалуй, можно назвать одной из самых агрессивных (в хорошем смысле) компаний на рынке первичного жилья нашего города, мы посчитали это событие достойным внимания своих читателей. Тем более, что господин Миланин оказался, по мнению журналистов, достаточно откровенным собеседником и старался не уходить от, может быть, не совсем приятных вопросов.
Гендиректор Ассоциации "САД" Олег Миланин:
- Добрый день, друзья!
Пресс-конференция проходит в нашем офисе, который мы по праву считаем своим домом. Цель сегодняшней нашей встречи - предоставляя эти цифры, доказать вам, что мы хотим строить долго, демонстрируя при этом лояльность и веру в себя, в первую очередь вам, журналистам, а уже через вас - тем людям, которые готовы к нам прийти.
Ассоциация работает с 2004 года. Она объединила группу компаний, которые проповедуют одну и ту же идеологию - идеологию "Правильного выбора". Ее мы весь прошлый год активно внедряли в жизнь, и она нашла реализацию в двух объектах, которые мы ввели в эксплуатацию - это жилой дом на 48 квартир по ул. Розы Люксембург, 48а, и бизнес-центр, который мы сегодня по праву считаем своим домом.
Идея "Правильного выбора" была достаточно освещена в свое время. Сейчас она развивается, и в 2007 году будет продолжена в строительстве нашего любимого ЖК "Центральный". Это единый многофункциональный комплекс, который состоит из семи 17-этажных домов, при этом площадь застройки под домами составляет меньше гектара при общей площади территории 4 гектара. Комплекс подчинен единой концепции "Город-САД". Это не нами придуманная тема, еще в начале XX века известный английский архитектор и ученый Эдвард Гоувард пытался вывести формулу удобства жизни человека в городских джунглях, объединения его с природой. К сожалению, город Донецк не имеет того, что есть в Киеве или Днепропетровске - красивых зеленых массивов, рек и привлекательных пейзажей. Тем не менее, в своем желании построить "Город-САД" мы постарались учесть все возможности, позволяющие и в Донецке создать удобный и красивый уголок для жизни. Это наша красная линия на нынешний год.
Почему мы считаем, что нам по плечу такая задача? Судите сами, с начала 2005 года в строительстве у нас находилось одновременно четыре объекта. В прошлом году мы строили уже семь. Общая площадь введенных в эксплуатацию объектов составила 10,5 тыс. м2. В этом году мы строим уже одновременно девять объектов и планируем ввести в эксплуатацию порядка 39 тыс. м2 жилых и нежилых помещений. Если в 2005 году стоимость всех строительно-монтажных работ составляла около 18 млн. грн., то в 2007 году эта сумма покроет всего лишь расходы на строительство инженерных коммуникаций и объектов социально-бытового назначения. Общая же стоимость строительно-монтажных работ увеличится до 160 млн. грн.
Мы практически утроили свою материально-техническую базу. У нас 75 единиц собственной техники, в том числе достаточно недешевые башенные краны. За прошлый год предприятиями Ассоциации создано 500 новых рабочих мест. На сегодняшний день в компании работает порядка 700 человек, в 2007 году мы рассчитываем удвоить количество сотрудников.
Вот, коротко, то, что я хотел сказать о нашей Ассоциации. Остальное, надеюсь, прозвучит в ответах на ваши вопросы...
- На кого рассчитано жилье, которое строит Ассоциация? Какого оно класса, каких параметров, по какой цене?
- Очень сложно, как мне кажется, классифицировать сегодня то, что строится в Украине. Согласно классификации по 12 категориям, предложенной в прошлом году Всеукраинской ассоциацией застройщиков, наше жилье можно по каким-то параметрам отнести и к бизнес-классу, но мы характеризуем его, скорее, как улучшенный эконом-класс.
Что включают в себя наши дома и наши квартиры? Так как мы пришли к комплексной застройке территории, то в обязательном порядке мы подводим сети, которые позволяют обеспечивать автономное водо-, газо- и теплоснабжение. У нас собственный ЖЭК, который следит за всем этим хозяйством, а также за сохранностью домов как таковых. Стоит ли говорить, что все наши квартиры обязательно оборудованы окнами, дверями - это сейчас повсеместная практика. Как показал наш опыт, более чем в половине квартир обычно меняется все, что предложил застройщик, поэтому мы готовим под поклейку обоев стены, обрабатываем полы, разводим коммуникации - и предоставляем человеку возможность проявить себя в качестве архитектора собственной квартиры.
Цены сегодня - больной вопрос. На первичном рынке себестоимость жилья напрямую зависит от принципов строительства. Использование монолитно-каркасной технологии в своей основе дороже, чем кирпичное домостроение. Отделка облицовочным кирпичом дороже, чем отделка фасадов штукатуркой. Или, например, самое дорогое - то, что делаем мы - навесной вентилируемый фасад "Сканрок". Мы осознанно идем на применение более дорогих материалов, рассчитывая, что эти дома будут стоять много-много лет. Есть, если можно так сказать, дома "неприглядные", а есть "приглядные" - то есть красивые и долговечные. А кроме всего прочего, в условиях агрессивной донецкой экологии и штукатурка, и кирпич "работают" плохо. Я не говорю, что они совсем неприменимы, но мы перешли на более современные технологии и материалы. Что же касается себестоимости в целом, то за последние полтора года она выросла процентов на 40-50 - это увеличение и зарплат, и цен на материалы, и энергоносители...
Тем не менее, цены сегодня у нас средние по Донецку - от 1000 до 1200 долларов за м2. Порядок формирования цены достаточно сложен, но мы предлагаем различные схемы на выбор. Например, по мере возведения дома цена варьируется от минимальной до максимальной (к завершению строительства). Цена зависит еще и от площади квартиры, которую человек покупает и от порядка расчета за эту квартиру. Кроме того, мы продолжаем активную работу с банками, и каждый человек, пришедший к нам, может получить полный комплекс услуг по оформлению и получению кредита.
- Как вы думаете, до каких пор инвестиции в недвижимость будут сопровождаться финансовыми рисками? Имеются в виду многочисленные скандалы, связанные со строительными пирамидами.
- Ну, жулики бывают всегда и везде, в любом бизнесе. То, что на рынок сегодня вышло много непрофессиональных застройщиков, у которых, возможно, не хватает денег - наверное, есть такой факт. Но говорить, что это системно, нельзя. Я думаю, что рынок будет склоняться к тому, чтобы на нем оставались стабильные сильные компании, которые хотят работать долго и иметь хорошую репутацию.
С 1 января 2004 года в целях защиты покупателей был введен новый порядок участия инвесторов в строительстве или покупке жилья. Там прописано несколько схем, мы остановились на Фонде финансирования строительства - на наш взгляд, одной из наиболее прозрачных и удобных. Наша финансовая компания, имеющая соответственную лицензию, открывает под каждый возводимый объект фонд финансирования строительства. У нее заключен договор с застройщиком. Любой человек, который хочет приобрести квартиру, обращается в финансовую компанию и, вкладывая деньги, становится соинвестором данного объекта. При этом он страхует свои вложения и получает полный комплект документов, которые гарантируют целевое использование этих средств. Риски для клиента практически сведены к минимуму, потому что часть денег в обязательном порядке резервируется, плюс ко всему объект инвестирования находится в полном залоге у финансовой компании. И в случае, если застройщик не доведет дело до конца (что в нашем случае мы себе плохо представляем), объект будет являться собственностью финансовой компании, соответственно, тех людей, которые внесли туда деньги.
- Были ли у вас проблемы с общественностью по поводу застройки территории?
- Слава Богу, целенаправленных компаний не было никаких. Но, учитывая то, что два своих первых объекта мы строили не в чистом поле, а в городе, и строились они все-таки в замкнутом пространстве уже заселенного квартала, нами была проведена определенная работа по предупреждению возможных проблем. Мы в каждую квартиру зашли и объяснили, что мы хотим сделать, показали на бумагах, как это будет выглядеть. Более того, собрали пожелания людей и учитывали их при благоустройстве двора. Детские площадки, беседки, мусорники, не говоря уже о том, что мы проложили новые водоводы, газоводы и т. д. - я думаю, люди ощутили, что мы много полезного сделали. И, что самое симпатичное, мы не нарушили концепцию застройки старого квартала, построив 9-этажный дом и 8-этажный офис. Такой диалог - одна из составляющих нашей концепции "Правильный выбор", и это, наверное, позволило нам избежать возможных недоразумений.
- Чувствуете ли вы конкуренцию со стороны киевских компаний-застройщиков или других "варягов"?
- В общем-то, конкуренции мы вообще не чувствуем. По сути, только одна киевская компания пришла к нам в регион сегодня. Это "Позднякижилстрой", которые строят свой дом уже три года и, на наш взгляд, строят тяжело. Была российская компания "Социальная инициатива" - не хочется даже обсуждать...
Рынок наш настолько еще пуст, что донецкие компании - не столько конкуренты, сколько партнеры. В строительстве сегодня находится около 460 тысяч м2 жилья, в эксплуатацию же вводится меньше десятка домов в год - для Донецка это ничто. В застойные советские времена строилось в пять раз больше, только Краматорск вводил порядка 150 тысяч м2 жилья в год, а Донецк - точно больше 300 тысяч. Рынок сегодня не получил еще достаточно предложений от застройщиков, так что о настоящей конкуренции говорить пока рано.
- Тем не менее, в чем, вы считаете, ваше главное отличие от других операторов первичного рынка?
- Мы знаем проблемы, постоянно мониторим и анализируем продажи у других застройщиков. Наше конкурентное преимущество - опять же, концепция "правильного выбора". Мы пытаемся моментально реагировать на потребности рынка. Большой подземный паркинг в ЖК "Центральный" возник ведь не случайно. Сегодня немаловажным аспектом покупки квартиры является наличие не просто стоянки возле дома, а именно нормальной парковки - закрытой, теплой, охраняемой. Каждый дом, который мы начинаем строить в "Центральном", имеет разные планировки - в зависимости от пожеланий потенциальных клиентов мы формируем новые предложения. Какие еще преимущества имеет наш "город-САД"? Он в себя включает всю необходимую для жизни инфраструктуру - и большой торговый центр, и службы от прачечной до аптек, которые мы планируем размещать на 1-2- этажах, и детские и спортивные площадки, и спортзал, и ресторан, и детские кафе. Все это будет находиться под контролем единой службы охраны, а эксплуатироваться - нашей эксплуатирующей компанией, которая работает по совершенно иным стандартам, чем коммунальные ЖЭКи.
А главное, чем мы хотим отличаться - качеством, сроками, выполненными обязательствами.
- Насколько перспективна ваша концепция комплексной застройки, если в городе все меньше свободных территорий?
- Я не скажу, что точечные застройки должны рано или поздно погибнуть. Наверное, эта тема будет иметь место и дальше, но нам более симпатичен комплексный принцип. И я думаю, что за ним - будущее Донецка. Сегодня, я уже знаю, есть проект комплексной застройки Набережной с прилегающими кварталами, проект комплексной застройки Привокзального, рекламировался проект комплексной застройки Широкого. Вместе с управлением архитектуры и рядом других компаний мы работаем над проектом комплексной застройки по проспекту Мира в Калининском районе. Это - начало процесса, который создаст обновленный облик Донецка.
- Когда, наконец, появится Генеральный план города, и каких проблем это позволит избежать?
- В декабре прошло предварительное, во втором чтении, рассмотрение службами города и комиссиями, включая депутатские, того Генерального плана, который уже в разработке киевским институтом. Его должны утвердить на сессии где-то в мае этого года.
Генеральный план - это основополагающий документ для каждого города, но не надо от него ожидать многого. Он не ответит на все вопросы и не решит всех проблем. Генплан - это общая концепция: как нужно застраивать город, чтобы он в будущем правильно выглядел. В нем будет более или менее четкое зонирование всех районов, с прокладкой улиц, дорог и коммуникаций. Вот в этой зоне - центральной - такие-то дома предпочтительнее, здесь, допустим, малоэтажные, здесь - многоэтажные... А это - административная часть города, здесь - магистрали, которые пройдут, может быть, по уже существующим жилым домам и т. д. Генеральный план - документ философский скорее.
Естественно, к нему надо сделать так называемый ПДП - План детальной планировки. Этот документ и должен дать ответы на конкретные вопросы. Вот, например, пересечение Щорса и Богдана Хмельницкого, вот тут на углу должен стоять 24-этажный дом, жилой и т. д.
- Сколько времени может занять разработка ПДП?
- Мне даже тяжело сказать. Я знаю, что у Москвы он есть, я знаю, что в Киеве он есть. Это очень удобно конечно, потому что до сегодняшнего дня строительство велось достаточно хаотично. Когда сегодня группа людей принимает решение о разрешении на строительство - это их личное мнение, пусть даже они и специалисты. А вот с Генеральным планом и ПДП это уже была бы реальная концепция, которая позволила бы в будущем городу Донецку стать красивым, европейским городом.
Всем известна история, когда в Париже в 18-м веке снесли половину улиц, сделали Генеральный план и построили тот Париж, который есть сегодня. Тогда человека, который реализовал эту идею, за растрату бюджета Франции казнили. А сегодня все говорят, какой он был умница.
- Планируете ли вы строить в других районах Донецкой области, Украины?
- Не скрою, у нас было очень много предложений. И очень симпатичными выглядят, конечно, город Киев и Крым, потому что при прочих равных затратах на строительство цена продажи, понятно, более выгодная. Но мы считаем, что прошли еще недостаточный путь, пока нам очень симпатичен город Донецк, и мы хотим себя здесь реализовать максимально. Хотя некоторые проекты в городах Донецкой области - Авдеевке, Краматорске, Макеевке, Мариуполе - мы уже начали рассматривать.
- Ваше мнение по поводу правительственной программы сноса и реконструкции кварталов, называемых хрущевками, предлагаемой Рыбаком... Будут ли в этом процессе участвовать частные строительные компании, например, ваша? Считаете ли это выгодным и реальным?
- Мы с этой идеей на самом-то деле жили с первого дня, это та же комплексная застройка. Большой плюс, что был принят такой документ, хотя к нему есть масса вопросов. В принципе, такую застройку можно было бы осуществить буквально завтра, но она должна объединить в себе желание единомышленников в лице инвестора, города и людей, которые живут в реконструируемом квартале. Только в этом случае и при наличии достаточной нормативной базы такой проект будет реализован. Частным инвесторам и крупным застройщикам на сегодняшний день это интересно.
- Правда ли, что в связи с возрождением капитального строительства в этой отрасли наблюдается ощутимый кадровый голод? Не тормозит ли это темпы возведения жилья? Как Ассоциация "САД" решает эту проблему?
- К сожалению, мы действительно ощущаем нехватку профессионалов. Был некий провал в жизни нашей страны, когда народ перестал учиться и повышать свою квалификацию. Сегодня не хватает рабочих, которые бы не только могли, но и хотели работать, не хватает ИТР-овского состава, который бы уже имел какой-то опыт... Я знаю, что мы очень долго были кузницей кадров для заграницы, для Киева - вахтовым методом вся наша область работала там на строительстве. И вот сегодня Киев уже официально декларирует, что у них большая проблема с кадрами - люди разъехались назад в регионы. У нас реально работают люди со всей Донецкой области - мы автобусами возим их каждый день на работу, потому что в Донецке строительный бум начался, а в области еще нет. Но, к сожалению, престиж многих производственных профессий за последние 15 лет был утерян. И дефицит все равно ощущается. Единственный вариант - это воспитывать свои кадры. Глубокое понимание проблемы пришло совершенно недавно, но мы уже работаем над ее решением. Участвуем в ярмарке вакансий, которую проводит Макеевская академия ДонГАСА, готовы с этого года принимать студентов на практику. Мы пытаемся создать все условия для того, чтобы людям было интересно у нас работать. Не только зарплата должна мотивировать людей. Мы уже утвердили и внедрили в жизнь определенные социальные программы, оплачиваем выслугу лет, оздоровление детей и сотрудников, медицинские страховки. Есть возможность карьерного роста. Мы ведь динамично развивающаяся компания, поэтому на одном начальнике участка, мастере, бригадире уже не останавливаемся. Пожалуйста, давайте расти вместе с нами.
- Антимонопольный комитет Украины объявил о своем намерении рассмотреть действия застройщиков на предмет неоправданно завышенных цен на недвижимость. Как вы можете это прокомментировать?
- Честно говоря, комментировать это достаточно сложно, не зная, что конкретно имел в виду Алексей Костусев. Возможно, речь идет о Киеве, где рынок между собой делят две огромные компании - "Киевгорстрой" и "Познякижилстрой". Может быть, там и есть какие-то нарушения. Говорить же о сговоре строительных компаний бессмысленно. Нет никакого сговора среди застройщиков. Вот поверьте, это невозможно. Мы все друг друга уважаем, любим, но в то же время, не для прессы, где-то в душе друг друга терпеть не можем.
А причина роста цен на недвижимость, на мой взгляд, очевидна: растет себестоимость строительства, развитие ипотеки стимулирует спрос. Кроме того, по данным банков, на сегодняшний день на депозитах население хранит свыше 8 миллиардов гривен. Это огромные деньги, которые могут в строительстве и недвижимости работать куда более эффективно. У нас сейчас вообще парадоксальная ситуация, когда вторичный рынок недвижимости - менее комфортный и современный, ветхий зачастую - дороже, чем новое жилье. Так что цены еще будут расти.
- Участвует ли Ассоциация в программах строительства социального жилья в Донецке?
- Все программы социального жилья ведет УКС горисполкома. Мы сегодня начали строительство дома малосемейного типа по тем же самым технологиям, но с меньшей картой отделки, с более дешевым фасадом, с минимально возможным метражом, с максимальным количеством квартир однокомнатных. К сожалению, можно было строить больше социального жилья, но современные существующие нормативы обязывают нас строить жилье определенного размера с определенными характеристиками. Нам просто нельзя строить однокомнатную квартиру меньше 40 м2. Так что это максимальный вклад в строительство социального жилья, который мы сегодня можем позволить. 10% квартир в ЖК "Центральный" и тысячу метров квадратных в малосемейном доме мы отдадим Донецку. Это общепринятая практика - мы передаем городу жилье, а как он им распоряжается - мы не знаем. И в этом вопросе позволю себе высказать несогласие. Городу, по моему, удобнее было бы все-таки брать с частных застройщиков не квартирами, а деньгами. На эти деньги УКСы строили бы малогабаритные квартиры, в которой для каждого человека, независимо от количества и состава семьи, есть отдельная комната. У нас же квартиры все-таки более-менее крупногабаритные, и по квадратным метрам выходит, что мы отдаем много, а очередь двигается медленно. Если бы город строил сам, очередь уменьшалась быстрее.
Помимо прочего, на нас лежит нагрузка по строительству или реконструкции объектов инженерного и социально-бытового назначения. В этом году расходы по этой статье превысят 15 млн. грн. Естественно, не вся мощность этих объектов будет использована для собственных домов. Часть пойдет на увеличение мощностей в целом Ворошиловского района.
- Еще не так давно в ходу были пятилетние планы. Каким вы видите САД если не через 5 лет, то хотя бы через 2-3 года?
- Свои планы, безусловно, мы должны всегда корректировать с городом. Но, тем не менее, перспективный план на пять лет есть. Это тот же ЖК "Центральный", в первую очередь. Его мы планируем закончить к 2010 году, сдавая по два дома каждый год. Здесь, конечно, сосредоточены все наши силы. Плюс Калининский район, который мы собираемся застраивать наряду с другими компаниями. Документально подтвержденный первичными разрешениями на проектирование участок своей площадью не намного уступает "Центральному". Поэтому на ближайшие пять лет нам работы хватит.
А в отношении внутреннего развития компании, я полагаю, что мы, как минимум, удвоим свои материально-технические и людские ресурсы. Я надеюсь, по крайней мере.
Алексей Гушанский
Но все когда-нибудь случается впервые. На днях в Донецке прошла большая пресс-конференция гендиректора Ассоциации "Строительный Альянс Донбасса" Олега Миланина. Учитывая то, что подобная пресс-конференция первого лица крупной строительной компании для нашего города - редкость, и то, что "САД", пожалуй, можно назвать одной из самых агрессивных (в хорошем смысле) компаний на рынке первичного жилья нашего города, мы посчитали это событие достойным внимания своих читателей. Тем более, что господин Миланин оказался, по мнению журналистов, достаточно откровенным собеседником и старался не уходить от, может быть, не совсем приятных вопросов.
Гендиректор Ассоциации "САД" Олег Миланин:
- Добрый день, друзья!
Пресс-конференция проходит в нашем офисе, который мы по праву считаем своим домом. Цель сегодняшней нашей встречи - предоставляя эти цифры, доказать вам, что мы хотим строить долго, демонстрируя при этом лояльность и веру в себя, в первую очередь вам, журналистам, а уже через вас - тем людям, которые готовы к нам прийти.
Ассоциация работает с 2004 года. Она объединила группу компаний, которые проповедуют одну и ту же идеологию - идеологию "Правильного выбора". Ее мы весь прошлый год активно внедряли в жизнь, и она нашла реализацию в двух объектах, которые мы ввели в эксплуатацию - это жилой дом на 48 квартир по ул. Розы Люксембург, 48а, и бизнес-центр, который мы сегодня по праву считаем своим домом.
Идея "Правильного выбора" была достаточно освещена в свое время. Сейчас она развивается, и в 2007 году будет продолжена в строительстве нашего любимого ЖК "Центральный". Это единый многофункциональный комплекс, который состоит из семи 17-этажных домов, при этом площадь застройки под домами составляет меньше гектара при общей площади территории 4 гектара. Комплекс подчинен единой концепции "Город-САД". Это не нами придуманная тема, еще в начале XX века известный английский архитектор и ученый Эдвард Гоувард пытался вывести формулу удобства жизни человека в городских джунглях, объединения его с природой. К сожалению, город Донецк не имеет того, что есть в Киеве или Днепропетровске - красивых зеленых массивов, рек и привлекательных пейзажей. Тем не менее, в своем желании построить "Город-САД" мы постарались учесть все возможности, позволяющие и в Донецке создать удобный и красивый уголок для жизни. Это наша красная линия на нынешний год.
Почему мы считаем, что нам по плечу такая задача? Судите сами, с начала 2005 года в строительстве у нас находилось одновременно четыре объекта. В прошлом году мы строили уже семь. Общая площадь введенных в эксплуатацию объектов составила 10,5 тыс. м2. В этом году мы строим уже одновременно девять объектов и планируем ввести в эксплуатацию порядка 39 тыс. м2 жилых и нежилых помещений. Если в 2005 году стоимость всех строительно-монтажных работ составляла около 18 млн. грн., то в 2007 году эта сумма покроет всего лишь расходы на строительство инженерных коммуникаций и объектов социально-бытового назначения. Общая же стоимость строительно-монтажных работ увеличится до 160 млн. грн.
Мы практически утроили свою материально-техническую базу. У нас 75 единиц собственной техники, в том числе достаточно недешевые башенные краны. За прошлый год предприятиями Ассоциации создано 500 новых рабочих мест. На сегодняшний день в компании работает порядка 700 человек, в 2007 году мы рассчитываем удвоить количество сотрудников.
Вот, коротко, то, что я хотел сказать о нашей Ассоциации. Остальное, надеюсь, прозвучит в ответах на ваши вопросы...
- На кого рассчитано жилье, которое строит Ассоциация? Какого оно класса, каких параметров, по какой цене?
- Очень сложно, как мне кажется, классифицировать сегодня то, что строится в Украине. Согласно классификации по 12 категориям, предложенной в прошлом году Всеукраинской ассоциацией застройщиков, наше жилье можно по каким-то параметрам отнести и к бизнес-классу, но мы характеризуем его, скорее, как улучшенный эконом-класс.
Что включают в себя наши дома и наши квартиры? Так как мы пришли к комплексной застройке территории, то в обязательном порядке мы подводим сети, которые позволяют обеспечивать автономное водо-, газо- и теплоснабжение. У нас собственный ЖЭК, который следит за всем этим хозяйством, а также за сохранностью домов как таковых. Стоит ли говорить, что все наши квартиры обязательно оборудованы окнами, дверями - это сейчас повсеместная практика. Как показал наш опыт, более чем в половине квартир обычно меняется все, что предложил застройщик, поэтому мы готовим под поклейку обоев стены, обрабатываем полы, разводим коммуникации - и предоставляем человеку возможность проявить себя в качестве архитектора собственной квартиры.
Цены сегодня - больной вопрос. На первичном рынке себестоимость жилья напрямую зависит от принципов строительства. Использование монолитно-каркасной технологии в своей основе дороже, чем кирпичное домостроение. Отделка облицовочным кирпичом дороже, чем отделка фасадов штукатуркой. Или, например, самое дорогое - то, что делаем мы - навесной вентилируемый фасад "Сканрок". Мы осознанно идем на применение более дорогих материалов, рассчитывая, что эти дома будут стоять много-много лет. Есть, если можно так сказать, дома "неприглядные", а есть "приглядные" - то есть красивые и долговечные. А кроме всего прочего, в условиях агрессивной донецкой экологии и штукатурка, и кирпич "работают" плохо. Я не говорю, что они совсем неприменимы, но мы перешли на более современные технологии и материалы. Что же касается себестоимости в целом, то за последние полтора года она выросла процентов на 40-50 - это увеличение и зарплат, и цен на материалы, и энергоносители...
Тем не менее, цены сегодня у нас средние по Донецку - от 1000 до 1200 долларов за м2. Порядок формирования цены достаточно сложен, но мы предлагаем различные схемы на выбор. Например, по мере возведения дома цена варьируется от минимальной до максимальной (к завершению строительства). Цена зависит еще и от площади квартиры, которую человек покупает и от порядка расчета за эту квартиру. Кроме того, мы продолжаем активную работу с банками, и каждый человек, пришедший к нам, может получить полный комплекс услуг по оформлению и получению кредита.
- Как вы думаете, до каких пор инвестиции в недвижимость будут сопровождаться финансовыми рисками? Имеются в виду многочисленные скандалы, связанные со строительными пирамидами.
- Ну, жулики бывают всегда и везде, в любом бизнесе. То, что на рынок сегодня вышло много непрофессиональных застройщиков, у которых, возможно, не хватает денег - наверное, есть такой факт. Но говорить, что это системно, нельзя. Я думаю, что рынок будет склоняться к тому, чтобы на нем оставались стабильные сильные компании, которые хотят работать долго и иметь хорошую репутацию.
С 1 января 2004 года в целях защиты покупателей был введен новый порядок участия инвесторов в строительстве или покупке жилья. Там прописано несколько схем, мы остановились на Фонде финансирования строительства - на наш взгляд, одной из наиболее прозрачных и удобных. Наша финансовая компания, имеющая соответственную лицензию, открывает под каждый возводимый объект фонд финансирования строительства. У нее заключен договор с застройщиком. Любой человек, который хочет приобрести квартиру, обращается в финансовую компанию и, вкладывая деньги, становится соинвестором данного объекта. При этом он страхует свои вложения и получает полный комплект документов, которые гарантируют целевое использование этих средств. Риски для клиента практически сведены к минимуму, потому что часть денег в обязательном порядке резервируется, плюс ко всему объект инвестирования находится в полном залоге у финансовой компании. И в случае, если застройщик не доведет дело до конца (что в нашем случае мы себе плохо представляем), объект будет являться собственностью финансовой компании, соответственно, тех людей, которые внесли туда деньги.
- Были ли у вас проблемы с общественностью по поводу застройки территории?
- Слава Богу, целенаправленных компаний не было никаких. Но, учитывая то, что два своих первых объекта мы строили не в чистом поле, а в городе, и строились они все-таки в замкнутом пространстве уже заселенного квартала, нами была проведена определенная работа по предупреждению возможных проблем. Мы в каждую квартиру зашли и объяснили, что мы хотим сделать, показали на бумагах, как это будет выглядеть. Более того, собрали пожелания людей и учитывали их при благоустройстве двора. Детские площадки, беседки, мусорники, не говоря уже о том, что мы проложили новые водоводы, газоводы и т. д. - я думаю, люди ощутили, что мы много полезного сделали. И, что самое симпатичное, мы не нарушили концепцию застройки старого квартала, построив 9-этажный дом и 8-этажный офис. Такой диалог - одна из составляющих нашей концепции "Правильный выбор", и это, наверное, позволило нам избежать возможных недоразумений.
- Чувствуете ли вы конкуренцию со стороны киевских компаний-застройщиков или других "варягов"?
- В общем-то, конкуренции мы вообще не чувствуем. По сути, только одна киевская компания пришла к нам в регион сегодня. Это "Позднякижилстрой", которые строят свой дом уже три года и, на наш взгляд, строят тяжело. Была российская компания "Социальная инициатива" - не хочется даже обсуждать...
Рынок наш настолько еще пуст, что донецкие компании - не столько конкуренты, сколько партнеры. В строительстве сегодня находится около 460 тысяч м2 жилья, в эксплуатацию же вводится меньше десятка домов в год - для Донецка это ничто. В застойные советские времена строилось в пять раз больше, только Краматорск вводил порядка 150 тысяч м2 жилья в год, а Донецк - точно больше 300 тысяч. Рынок сегодня не получил еще достаточно предложений от застройщиков, так что о настоящей конкуренции говорить пока рано.
- Тем не менее, в чем, вы считаете, ваше главное отличие от других операторов первичного рынка?
- Мы знаем проблемы, постоянно мониторим и анализируем продажи у других застройщиков. Наше конкурентное преимущество - опять же, концепция "правильного выбора". Мы пытаемся моментально реагировать на потребности рынка. Большой подземный паркинг в ЖК "Центральный" возник ведь не случайно. Сегодня немаловажным аспектом покупки квартиры является наличие не просто стоянки возле дома, а именно нормальной парковки - закрытой, теплой, охраняемой. Каждый дом, который мы начинаем строить в "Центральном", имеет разные планировки - в зависимости от пожеланий потенциальных клиентов мы формируем новые предложения. Какие еще преимущества имеет наш "город-САД"? Он в себя включает всю необходимую для жизни инфраструктуру - и большой торговый центр, и службы от прачечной до аптек, которые мы планируем размещать на 1-2- этажах, и детские и спортивные площадки, и спортзал, и ресторан, и детские кафе. Все это будет находиться под контролем единой службы охраны, а эксплуатироваться - нашей эксплуатирующей компанией, которая работает по совершенно иным стандартам, чем коммунальные ЖЭКи.
А главное, чем мы хотим отличаться - качеством, сроками, выполненными обязательствами.
- Насколько перспективна ваша концепция комплексной застройки, если в городе все меньше свободных территорий?
- Я не скажу, что точечные застройки должны рано или поздно погибнуть. Наверное, эта тема будет иметь место и дальше, но нам более симпатичен комплексный принцип. И я думаю, что за ним - будущее Донецка. Сегодня, я уже знаю, есть проект комплексной застройки Набережной с прилегающими кварталами, проект комплексной застройки Привокзального, рекламировался проект комплексной застройки Широкого. Вместе с управлением архитектуры и рядом других компаний мы работаем над проектом комплексной застройки по проспекту Мира в Калининском районе. Это - начало процесса, который создаст обновленный облик Донецка.
- Когда, наконец, появится Генеральный план города, и каких проблем это позволит избежать?
- В декабре прошло предварительное, во втором чтении, рассмотрение службами города и комиссиями, включая депутатские, того Генерального плана, который уже в разработке киевским институтом. Его должны утвердить на сессии где-то в мае этого года.
Генеральный план - это основополагающий документ для каждого города, но не надо от него ожидать многого. Он не ответит на все вопросы и не решит всех проблем. Генплан - это общая концепция: как нужно застраивать город, чтобы он в будущем правильно выглядел. В нем будет более или менее четкое зонирование всех районов, с прокладкой улиц, дорог и коммуникаций. Вот в этой зоне - центральной - такие-то дома предпочтительнее, здесь, допустим, малоэтажные, здесь - многоэтажные... А это - административная часть города, здесь - магистрали, которые пройдут, может быть, по уже существующим жилым домам и т. д. Генеральный план - документ философский скорее.
Естественно, к нему надо сделать так называемый ПДП - План детальной планировки. Этот документ и должен дать ответы на конкретные вопросы. Вот, например, пересечение Щорса и Богдана Хмельницкого, вот тут на углу должен стоять 24-этажный дом, жилой и т. д.
- Сколько времени может занять разработка ПДП?
- Мне даже тяжело сказать. Я знаю, что у Москвы он есть, я знаю, что в Киеве он есть. Это очень удобно конечно, потому что до сегодняшнего дня строительство велось достаточно хаотично. Когда сегодня группа людей принимает решение о разрешении на строительство - это их личное мнение, пусть даже они и специалисты. А вот с Генеральным планом и ПДП это уже была бы реальная концепция, которая позволила бы в будущем городу Донецку стать красивым, европейским городом.
Всем известна история, когда в Париже в 18-м веке снесли половину улиц, сделали Генеральный план и построили тот Париж, который есть сегодня. Тогда человека, который реализовал эту идею, за растрату бюджета Франции казнили. А сегодня все говорят, какой он был умница.
- Планируете ли вы строить в других районах Донецкой области, Украины?
- Не скрою, у нас было очень много предложений. И очень симпатичными выглядят, конечно, город Киев и Крым, потому что при прочих равных затратах на строительство цена продажи, понятно, более выгодная. Но мы считаем, что прошли еще недостаточный путь, пока нам очень симпатичен город Донецк, и мы хотим себя здесь реализовать максимально. Хотя некоторые проекты в городах Донецкой области - Авдеевке, Краматорске, Макеевке, Мариуполе - мы уже начали рассматривать.
- Ваше мнение по поводу правительственной программы сноса и реконструкции кварталов, называемых хрущевками, предлагаемой Рыбаком... Будут ли в этом процессе участвовать частные строительные компании, например, ваша? Считаете ли это выгодным и реальным?
- Мы с этой идеей на самом-то деле жили с первого дня, это та же комплексная застройка. Большой плюс, что был принят такой документ, хотя к нему есть масса вопросов. В принципе, такую застройку можно было бы осуществить буквально завтра, но она должна объединить в себе желание единомышленников в лице инвестора, города и людей, которые живут в реконструируемом квартале. Только в этом случае и при наличии достаточной нормативной базы такой проект будет реализован. Частным инвесторам и крупным застройщикам на сегодняшний день это интересно.
- Правда ли, что в связи с возрождением капитального строительства в этой отрасли наблюдается ощутимый кадровый голод? Не тормозит ли это темпы возведения жилья? Как Ассоциация "САД" решает эту проблему?
- К сожалению, мы действительно ощущаем нехватку профессионалов. Был некий провал в жизни нашей страны, когда народ перестал учиться и повышать свою квалификацию. Сегодня не хватает рабочих, которые бы не только могли, но и хотели работать, не хватает ИТР-овского состава, который бы уже имел какой-то опыт... Я знаю, что мы очень долго были кузницей кадров для заграницы, для Киева - вахтовым методом вся наша область работала там на строительстве. И вот сегодня Киев уже официально декларирует, что у них большая проблема с кадрами - люди разъехались назад в регионы. У нас реально работают люди со всей Донецкой области - мы автобусами возим их каждый день на работу, потому что в Донецке строительный бум начался, а в области еще нет. Но, к сожалению, престиж многих производственных профессий за последние 15 лет был утерян. И дефицит все равно ощущается. Единственный вариант - это воспитывать свои кадры. Глубокое понимание проблемы пришло совершенно недавно, но мы уже работаем над ее решением. Участвуем в ярмарке вакансий, которую проводит Макеевская академия ДонГАСА, готовы с этого года принимать студентов на практику. Мы пытаемся создать все условия для того, чтобы людям было интересно у нас работать. Не только зарплата должна мотивировать людей. Мы уже утвердили и внедрили в жизнь определенные социальные программы, оплачиваем выслугу лет, оздоровление детей и сотрудников, медицинские страховки. Есть возможность карьерного роста. Мы ведь динамично развивающаяся компания, поэтому на одном начальнике участка, мастере, бригадире уже не останавливаемся. Пожалуйста, давайте расти вместе с нами.
- Антимонопольный комитет Украины объявил о своем намерении рассмотреть действия застройщиков на предмет неоправданно завышенных цен на недвижимость. Как вы можете это прокомментировать?
- Честно говоря, комментировать это достаточно сложно, не зная, что конкретно имел в виду Алексей Костусев. Возможно, речь идет о Киеве, где рынок между собой делят две огромные компании - "Киевгорстрой" и "Познякижилстрой". Может быть, там и есть какие-то нарушения. Говорить же о сговоре строительных компаний бессмысленно. Нет никакого сговора среди застройщиков. Вот поверьте, это невозможно. Мы все друг друга уважаем, любим, но в то же время, не для прессы, где-то в душе друг друга терпеть не можем.
А причина роста цен на недвижимость, на мой взгляд, очевидна: растет себестоимость строительства, развитие ипотеки стимулирует спрос. Кроме того, по данным банков, на сегодняшний день на депозитах население хранит свыше 8 миллиардов гривен. Это огромные деньги, которые могут в строительстве и недвижимости работать куда более эффективно. У нас сейчас вообще парадоксальная ситуация, когда вторичный рынок недвижимости - менее комфортный и современный, ветхий зачастую - дороже, чем новое жилье. Так что цены еще будут расти.
- Участвует ли Ассоциация в программах строительства социального жилья в Донецке?
- Все программы социального жилья ведет УКС горисполкома. Мы сегодня начали строительство дома малосемейного типа по тем же самым технологиям, но с меньшей картой отделки, с более дешевым фасадом, с минимально возможным метражом, с максимальным количеством квартир однокомнатных. К сожалению, можно было строить больше социального жилья, но современные существующие нормативы обязывают нас строить жилье определенного размера с определенными характеристиками. Нам просто нельзя строить однокомнатную квартиру меньше 40 м2. Так что это максимальный вклад в строительство социального жилья, который мы сегодня можем позволить. 10% квартир в ЖК "Центральный" и тысячу метров квадратных в малосемейном доме мы отдадим Донецку. Это общепринятая практика - мы передаем городу жилье, а как он им распоряжается - мы не знаем. И в этом вопросе позволю себе высказать несогласие. Городу, по моему, удобнее было бы все-таки брать с частных застройщиков не квартирами, а деньгами. На эти деньги УКСы строили бы малогабаритные квартиры, в которой для каждого человека, независимо от количества и состава семьи, есть отдельная комната. У нас же квартиры все-таки более-менее крупногабаритные, и по квадратным метрам выходит, что мы отдаем много, а очередь двигается медленно. Если бы город строил сам, очередь уменьшалась быстрее.
Помимо прочего, на нас лежит нагрузка по строительству или реконструкции объектов инженерного и социально-бытового назначения. В этом году расходы по этой статье превысят 15 млн. грн. Естественно, не вся мощность этих объектов будет использована для собственных домов. Часть пойдет на увеличение мощностей в целом Ворошиловского района.
- Еще не так давно в ходу были пятилетние планы. Каким вы видите САД если не через 5 лет, то хотя бы через 2-3 года?
- Свои планы, безусловно, мы должны всегда корректировать с городом. Но, тем не менее, перспективный план на пять лет есть. Это тот же ЖК "Центральный", в первую очередь. Его мы планируем закончить к 2010 году, сдавая по два дома каждый год. Здесь, конечно, сосредоточены все наши силы. Плюс Калининский район, который мы собираемся застраивать наряду с другими компаниями. Документально подтвержденный первичными разрешениями на проектирование участок своей площадью не намного уступает "Центральному". Поэтому на ближайшие пять лет нам работы хватит.
А в отношении внутреннего развития компании, я полагаю, что мы, как минимум, удвоим свои материально-технические и людские ресурсы. Я надеюсь, по крайней мере.
Алексей Гушанский
