Большинство участников рынка складов не являются их собственниками
Генеральный директор «Украинской торговой гильдии» Вадим Непоседов считает, что девелоперы продают склады по завышенным ценам.
– Какие новые тенденции на рынке складской недвижимости существуют на сегодняшний день?
– Вхождение иностранных инвесторов в проекты на более ранних стадиях. Иностранные инвесторы не приобретают проекты, а сопровождают их.
– Почему иностранные инвесторы идут на это, несмотря на высокий риск?
– На ранних стадиях можно войти в проект с меньшими затратами. При этом не только высоки риски, но и возникает ряд сложностей из-за неструктурированности рынка, отсутствия цивилизованных способов прохождения согласования документации. Иностранные инвесторы вошли в поле, где с трудом проходят закаленные в боях украинские девелоперы. Но эти трудности и риски оправданы высокой окупаемостью проектов.
– Что значит неструктурированный рынок?
– Нет четкой градации между классами, распределения по сегментации, по ценам аренды и купли/продажи. Это привело к неадекватному желанию девелоперов продавать проекты по завышенным ценам без экономических обоснований, начиная от уровня оснащенности проекта и заканчивая качественными и количественными показателями.
– Какой будет роль отечественных девелоперов с приходом большего числа иностранных инвесторов?
– Украинские инвесторы очень восприимчивы к спросу. Кроме того, отечественные девелоперы понимают свою несостоятельность как операторов складской недвижимости. Поэтому они готовы продавать свои проекты как бизнес, в момент наполнения арендаторами или в момент строительства.
– Кто влияет на формирование арендных ставок на украинском рынке складской недвижимости?
– В складской недвижимости — основная доля операторов — иностранные компании. Своим положением на мировом рынке они диктуют условия. Мы видим высокую цену, но это не та цена, которая растет на 30% в год, как на рынке торговой или офисной недвижимости. Потому что спрос в этих сегментах недвижимости составляет внутренний рынок, а на складскую недвижимость в основном — внешний. Они путем консолидированных договоренностей могут не допускать таких высоких темпов роста арендных ставок.
– Как быстро может насытиться рынок профессиональной складской недвижимости?
– Небыстро. Во-первых, слишком высоки темпы роста потребительского рынка, в среднем на 30% в год, рынок складской недвижимости такими темпами не насыщается. Если, например, сегодня спрос и предложение на складскую недвижимость выровняются, то через полгода-год снова возникнет дефицит.
– Вхождение иностранных инвесторов в проекты на более ранних стадиях. Иностранные инвесторы не приобретают проекты, а сопровождают их.
– Почему иностранные инвесторы идут на это, несмотря на высокий риск?
– На ранних стадиях можно войти в проект с меньшими затратами. При этом не только высоки риски, но и возникает ряд сложностей из-за неструктурированности рынка, отсутствия цивилизованных способов прохождения согласования документации. Иностранные инвесторы вошли в поле, где с трудом проходят закаленные в боях украинские девелоперы. Но эти трудности и риски оправданы высокой окупаемостью проектов.
– Что значит неструктурированный рынок?
– Нет четкой градации между классами, распределения по сегментации, по ценам аренды и купли/продажи. Это привело к неадекватному желанию девелоперов продавать проекты по завышенным ценам без экономических обоснований, начиная от уровня оснащенности проекта и заканчивая качественными и количественными показателями.
– Какой будет роль отечественных девелоперов с приходом большего числа иностранных инвесторов?
– Украинские инвесторы очень восприимчивы к спросу. Кроме того, отечественные девелоперы понимают свою несостоятельность как операторов складской недвижимости. Поэтому они готовы продавать свои проекты как бизнес, в момент наполнения арендаторами или в момент строительства.
– Кто влияет на формирование арендных ставок на украинском рынке складской недвижимости?
– В складской недвижимости — основная доля операторов — иностранные компании. Своим положением на мировом рынке они диктуют условия. Мы видим высокую цену, но это не та цена, которая растет на 30% в год, как на рынке торговой или офисной недвижимости. Потому что спрос в этих сегментах недвижимости составляет внутренний рынок, а на складскую недвижимость в основном — внешний. Они путем консолидированных договоренностей могут не допускать таких высоких темпов роста арендных ставок.
– Как быстро может насытиться рынок профессиональной складской недвижимости?
– Небыстро. Во-первых, слишком высоки темпы роста потребительского рынка, в среднем на 30% в год, рынок складской недвижимости такими темпами не насыщается. Если, например, сегодня спрос и предложение на складскую недвижимость выровняются, то через полгода-год снова возникнет дефицит.
