Борьба за покупателя: как вторичному рынку недвижимости устоять перед угрозой новостроек

Уже несколько недель мы констатируем отсутствие каких-либо серьезных ценовых изменений на рынке недвижимости Киева. Даже неаппроксимированная цена предложения от недели к неделе практически не меняется, балансируя на уровне статистической погрешности. На этой неделе она снова снизилась на 0,1%, при этом в отдельных популярных сегментах цены выросли на 0,4-0,9%, а в новостройках – и вовсе на 1,4%.

Читайте также: Насколько доступней стали квартиры в Киеве

Продавцы квартир на вторичном рынке продолжают удерживать цены на существующем уровне, уступая только при наличии реального покупателя, минимально возможную сумму и крайне неохотно. Особенно это касается эконом-сегмента, представленного преимущественно «хрущевками», «гостинками» и «панельками» разного периода постройки. Именно такое жилье наименее конкурентоспособно по сравнению с современными новостройками, даже самыми бюджетными.

Сегодня, обладая суммой в $25 000 на вторичном рынке можно купить однокомнатную квартиру или «гостинку» в спальном районе Киева, в лучшем случае, с косметическим ремонтом. Или же полноценную однокомнатную квартиру на первичном рынке - в бюджетной новостройке с простеньким, но все же ремонтом от застройщика. При этом, «в нагрузку» к квартире в старом доме советской постройки покупатель получит изношенные коммуникации, плохую теплоизоляцию, нуждающиеся в ремонте парадные, периодически ломающиеся лифты, неоднородный социальный состав соседей. Совсем скоро после приобретения квартиры у него, скорее всего, возникнет необходимость утеплять квартиру, менять проводку, трубы, а заодно и финансово участвовать в ремонте подъездов, лифтов, крыши.

Сказать, что в новостройках в этом отношении все идеально, было бы преувеличением. Но то, что коммуникации в доме новые, дома уже утеплены, а социальный состав соседей более-менее однороден, очевидно. Да и придомовая территория и места общего пользования внутри дома априори выглядит намного лучше.

Риелторы рассказывают, что большинство продавцов на вторичном рынке продают свои квартиры с целью купить жилье в новостройке. Что касается выбора в пользу вторичного рынка, то есть всего несколько причин, по которым покупатели останавливают на нем свой выбор:

- нужно срочно въехать в приобретенную квартиру, и нет времени ждать ввода строящегося дома в эксплуатацию;

- не хватает денег на покупку в новостройке – пока еще на первичном рынке не так уж много предложений, релевантных по цене самым бюджетным вариантам на вторичном рынке;

- страх потерять вложенные средства на этапе возведения дома при нехватке средств на покупку квартиры в уже сданном новом доме.

Эти факторы еще кое-как держат на плаву вторичный рынок. Однако в последнее время некоторые застройщики стали проектировать совсем маленькие квартиры (площадью 18-25 квадратных метров), что еще больше потеснит позиции вторичного рынка. На этом фоне продавцам квартир в старых домах придется существенно снижать стоимость своих объектов, предлагая покупателям такие цены, которые они не смогут найти на первичном рынке.

Читайте также: В первом полугодии 2016 первичный рынок заметно потеснил вторичный

Но и на «первичке» покупатели становятся все более взыскательными: они уже не готовы довольствоваться просто стенами, требуя удобные эргономичные планировки, качественные коммуникации, развитую инфраструктуру как прилегающего района, так и дома, уютную, благоустроенную и безопасную придомовую территорию. По словам руководителя архитектурной мастерской «Архиматика» Александра Попова, в последние несколько лет в общем объеме предложений постепенно сокращается доля квартир эконом-класса и растет доля предложений комфорт-класса. По расчетам А.Попова, к 2019 году застройщики перестанут планировать жилье ниже комфорт-класса из-за его непопулярности у покупателей.

На фоне сегодняшнего уплотнения и сокращения планировок, прогнозы Александра Попова кажутся нереальными. Однако в последнее время покупатели все более взвешенно подходят к покупке квартир, не спеша вкладывать всю имеющуюся наличность в квадратные метры. И первыми распродаются как раз квартиры с удобными и эргономичными планировками, тогда как планировки с неправильной формы стенами или холлами, площадь которых больше площади жилых комнат, остаются непроданными и после ввода дома в эксплуатацию. Несмотря на это, застройщики продолжают проектировать квартиры с неудобными планировками, а в последнее время – еще и с площадью около 20 квадратных метров.

Такие квартиры, где жилая комната соединена с кухней, отделен только санузел и, в лучшем случае, есть балкон, годятся разве что для бюджетной аренды, например, для студентов или одиноких молодых семей – для пар и тем более семей такие квартиры будут слишком тесными.

Риелторы говорят о том, что как раз малогабаритные квартиры сегодня могут оказаться вполне успешной инвестицией в недвижимость. Однако на практике это оказывается не совсем так. Аналитики Domik.ua рассчитали доходность инвестиции в однокомнатную квартиру в новостройке стандартной площади и в квартиру площадью 18-20 квадратных метров.

Квартира в новом доме с ремонтом от застройщика, то есть, в состоянии, когда в ней можно расставить мебель и сразу сдавать, обойдется примерно в 650 000 грн. Сдать такую квартиру в аренду можно за 4000-4500 грн в месяц, то есть годовой доход составит 48000-54000 грн. Следовательно, без учета налогов и амортизационных расходов, инвестиция окупится за 12-14 лет (доходность – 7,1-8,3%).

Читайте также: Цены на аренду квартир в Киеве в июле

На этой неделе, 5 июля, земельная комиссия Киевсовета утвердила детальный план территорий (ДПТ) Рыбальского полуострова, согласно которому существующую промзону планируют застроить жилыми домами сравнительно небольшой этажности, рассчитанными в общей сложности на 20 тысяч жителей. Кроме того, на полуострове планируют создать 15 тысяч рабочих мест, места для отдыха общегородского масштаба и прогрессивную транспортную сеть, исключающую пробки.

Проблема этого ДПТ в том, что несколько лет назад на Рыбальский полуостров планировали перенести деловой и административный центр Киева, даже создали проект Kiev City. По этой причине далеко не все в КГГА поддерживают принятый земельный комиссией ДПТ. Ну, а его еще ждет утверждение на сессии Киевсовета.

На прошедшей неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 14155 объектов. Это на 2% меньше, чем на прошлой неделе.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках в Голосеевском районе – за полгода цены на них выросли на 5,9%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках в Голосеевском районе:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что рост цен в сегменте новостроек в Голосевском районе произошел за счет однокомнатных и особенно двухкомнатных квартир, цены на трехкомнатные практически не изменились. Примечательно, что двухкомнатные квартиры, которые преобладают в структуре предложений, подорожали больше всего.

Голосеевский район – крупнейший в Киеве по площади и растянут от центра до выезда из города. Здесь очень разнообразный жилой фонд, а новостройки можно найти от самых бюджетных до бизнес-класса. Именно в этом классе двухкомнатные квартиры по-прежнему самые востребованные среди покупателей. Не исключено, что одним из факторов роста могло стать изменение структуры предложения в сторону более дорогих объектов – в упомянутых домах бизнес-класса.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме (типовая панель), улица Березняковская, Днепровский район, Березняки . Общая площадь квартиры – 34,7 кв.м, жилая – 16,3, кухня – 8,2. Расположена на 5-м этаже 16-этажного дома. Есть балкон. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «требует серьезного ремонта». Цена – $26 000 ($749/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме (типовая панель), проспект Генерала Ватутина, Днепровский район, Радужный массив . Общая площадь квартиры – 46 кв.м, жилая – 31, кухня – 7. Расположена на 3-м этаже 16-этажного дома. Балкон застеклен. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $37 000 ($804/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016