Цена за метр: внятно и по делу

Шутки в сторону, людям нужно расширяться. Свадьбы, семейные пополнения, разводы… Чего не коснись – все требует метров и метров, а средние отечественные зарплаты с вершин ценовых индексов уже не видны. Просто не различимы. Попробуй-ка взять кредит в банке под ОФИЦИАЛЬНУЮ зарплату. А если и повезло, в перспективе – десятилетия банковского рабства...

 

При этом почему-то никто не вспоминает, что есть города в Украине, где цены намного ниже; а есть и такие уголки, где жилье и вовсе почти задаром. Что там ведь тоже нужно кому-то жить, работать, рожать и воспитывать детей…

 

То, что это – «геноцид какой-то», народ давно выяснил. Следующий пункт повестки – «кто виноват?». Действительно, ведь кто-то же эти нули малюет? Кто-то неслабо на этом зашибает?

 

Застройщики? Эти (вместе с чиновниками) – в первых рядах. Мол, сговорились, строят мало, вот цены и растут. А то, что сговора ни одна комиссия так и не выявила, никто даже и не вспоминает. Как и тот факт, что в драгоценной столице, где по данным Госкомстата проживает 2,738 млн. человек (5,9% населения Украины) в 2007 году выполнено 30% всех строительных работ, новостройки – растут как грибы после дождя.

 

Следующие по списку – спекулянты. Те, конечно, вносят свою лепту. Только ведь и их понять можно. Вкладывают деньги на этапе котлована, продают на этапе сдачи дома. Т. е. года через два свои проценты получают… Если не войдут в очередную «Элиту».

 

Наконец, риэлтеры – вот они супостаты, до народной копейки охочие. Какие проценты дерут, и за что, главное?

 

Ну, кто же станет слушать их жалкие оправдания, что, мол, цены-то устанавливают владельцы. А они-то, риэлтеры, в большинстве случаев уговаривают продавцов уступить хоть что-то и, наконец, заключить эту сделку…

 

Но ведь нас подобным не проймешь? С навязчивым желанием уличать и разбираться DOMIK.NET обратился к Исполнительному директору группы компаний «Планета Оболонь», председателю Комитета по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Алексею Котенко.

 

DOMIK.NET: Алексей Юрьевич: давайте рассмотрим конкретный пример – статью Алексея Бездомного «Падение цен на недвижимость: миф или реальность?» (//kartina-ua.info/index.phtml?art_id=208370&action=view).

 

Цитируем: «…на сайте «Домик.нет», в форуме люди поинтересовались у его создателей и программистов: «Куда деваются предложения о продаже?». Естественно, что внятных ответов не последовало. Но в процессе общения (на форуме – Ред.) были удалены посты, был закрыт доступ особо активным вопрошателям, а также приоткрыта завеса тайны на процесс формирования индексов. Тех самых, на которых основываются прогнозы цен. Оказывается, из выборок удаляются объявления, которые якобы слишком отличаются от "среднерыночных". Т. е. от тех цен, которые они самостоятельно нарисовали».

Все-таки риэлтеры предпочитают уходить от прямых вопросов…

 

КОТЕНКО: Ничуть не бывало. Объяснять мы объясняем, но видимо собеседники ждут от нас совсем иных «внятных ответов». Некоторым нужно знать одно: кто виноват, с кого спросить за "безобразия".

 

Я вполне таких понимаю, вымарывать их посты на форуме – запрещаю. Разве что отдельные, самые экспрессивные места: одному пользователю закрыли доступ на 3 дня, другому – на 30 после многочисленных предупреждений. Но вовсе не за «поиски правды», а за переход на личности в грубой форме. Что ни говорите, а интернет-портал domik.ua – место для серьезных новостей и аналитики, место общения профессионалов.

 

DOMIK.NET: Куда же деваются настоящие, вполне скромные ценовые предложения? Неужели за день-два реализуются?

 

КОТЕНКО: Предложений, с ценами существенно ниже рыночных, в актуальной базе нашего портала как всегда – предостаточно. Есть даже предложения с «нулевой ценой».

 

Эта база, действительно, постоянно актуализируется (проще говоря, проверяется и чистится). И не по чьей-то прихоти, а в силу объективных причин. Во-первых, изменения вносят сами продавцы. Во-вторых, применительно к так называемым посредническим квартирам, это делает компьютер в автоматическом режиме по истечению 15 суток. В-третьих, это делают операторы и агенты «Планеты Оболонь», ежедневно проверяющие объекты по указанным в объявлениях телефонам.

Делается это по той же причине, почему вы выбрасываете старые газеты. Актуальная база – это рабочий инструмент агента, а рабочий инструмент должен быть всегда заточен.

 

Но эта причина – не единственная. На рынке недвижимости есть большое количество «заинтересованных лиц», стремящихся повлиять на цены с помощью «липовых» объявлений.

 

Одни пытаются сломить тренд и резко снизить цены. Для этого воспроизводят чужие объявления двухлетней давности (а цены тогда были существенно ниже). Не удивительно, что при прозвонах квартир с такими привлекательными ценами оказывается, что они уже давно проданы или сняты с торгов.

 

Другие дают "объявления-утки" с низкими ценами. Их основная цель - привлечь внимание потенциальных покупателей. Позвонившему обычно сообщают, что та квартира на днях продана, но "как для вас" найдем еще лучше... только чуть дороже.

 

DOMIK.NET: Значит, ваша задача – повышать среднюю цену за метр, вставляя в базу нереально высокие предложения?

 

КОТЕНКО: Спорить не стану, есть у нас и объявления с завышенными ценами. Но дают их сами продавцы. Одни – по незнанию реальных цен. Другие просто хитрят: дают одно объявление с реальной ценой и несколько (на аналогичные квартиры) с более высокой. Если в данном сегменте квартир немного, то объявление с нормальной рыночной ценой сразу же кажется привлекательным. Но в базе появляется целая группа явно завышенных позиций. А еще есть много вариантов, когда недобросовестные покупатели в надежде получить большую сумму кредита дают "липовые" объявления с завышенными ценами. Увы.

 

Бывают также объявления, которые появились в результате ошибок операторов и компьютеров.

 

Беда в том, что практически все подобные объекты – посреднические. Они поступают из других баз данных, и установить связь с хозяевами можно только через цепочку посредников. А это не просто.

 

С просочившейся в базу «липой» борются операторы и агенты, ежедневно с утра и до вечера прозванивающие объекты. Но посреднических объектов – тысячи. И поступают они каждый день. При всем желании, быстро их всех прозвонить не удается, даже если этим занимаются 20-30 человек (многие телефоны почему-то постоянно «в зоне недоступности»).

 

Да и возможности наших сотрудников по очистке базы очень ограничены. Дело в том, что продавцы имеют право держать цены, которые они сами считают приемлемыми. Если при прозвоне хозяин подтверждает цену и ведет себя адекватно (в частности, объясняет, что в квартире суперремонт и отличный вид на город), то у операторов нет оснований убрать его объявление до истечения обусловленных 15 дней, за которые такая квартира, конечно, не продастся.

 

DOMIK.NET: Так получается, что статистика, которая делается на подобной базе данных мягко сказать "недостоверна"?
 
КОТЕНКО: В Ваших словах безусловно есть доля истины. Так например, говорить о достоверной статистике можно в том случае, когда владеешь ценами реальных продаж. На сегодня наша компания неоднократно обращалась с письменными заявлениями в Минюст о предоставлении информации о количестве сделок, понимая, что данные о средней стоимости сегодня не могут отражать действительной ситуации, поскольку рынок большей частью в тени. Увы, но нам отказали в предоставлении такой информации, а значит отказали и всем участникам рынка, всему обществу в данных, необходимых для анализа рынка. Поэтому приходиться использовать всевозможные косвенные методы, в том числе и анализ цен предложений.
И не смотря на это, наша система подсчета статистики, думаю, является лучшей в городе и наиболее точной. Причины я постарался изложить выше - речь идет о системах очистки базы данных от недобросовестной информации и дублей.
 
DOMIK.NET: А что Вы можете ответить на такой упрек (вернемся к упомянутой статье): «Чего только стоит признание, которое впоследствии бесследно исчезло, о том, что в выборку не попадают объекты с ценой ниже 2222 долларов за кв.м. И это при том, что на сайте Киевгорстроя полно непроданных квартир по цене от 1600 долларов за метр. Получается, что крупнейший строительный холдинг Украины не является продавцом? Не много ли на себя берут создатели сайта?»

 

КОТЕНКО: Тут вообще все просто: да, именно так и получается, «Киевгорстрой» жильем на вторичном рынке не торгует. $1600 – не цена готового метра, а размер инвестиции в будущий проект. Положите их в банк, и они за время строительства тоже вырастут. С предложениями «Киевгорстроя» на первичном рынке сами можете ознакомиться.

 

Что же касается ограничения цен при выводе индексов, то и тут принято путать грешное с праведным.

 

Как я и говорил, в самой базе ограничений по ценам нет. Ограничения снизу и сверху вводятся при подсчете статистики. На сегодняшний день нижнее ограничение составляет $1000 за метр. Введено оно для того, чтобы квартиры с «нулевой ценой», а также предложения о продаже небольших комнат в больших коммунальных квартирах не влияли на статистику цен. Существуют также и верхние рамки, отсеивающее, например, квартиры, цены которых были заданы в гривнах, а указаны в базе (распознаны компьютером) как долларовые.

 

При определении «индексов рынка недвижимости» используются свои ограничения. Они также соответствуют строгой методологии. Идеологи и разработчики этих индексов (специалисты московского аналитического центра ИРН) посчитали, что общегородские тенденции изменения цен лучше всего передают те виды и типы жилья, которые наиболее кучно сгруппированы на ценовой шкале. Наиболее тесно группируются киевские квартиры в ценовом диапазоне, который несколько ниже средней цены предложения (на сегодняшний день это порядка $3000 за метр). Естественно, при определении индексов этот диапазон мы анализируем с существенным запасом (и в сторону высоких, и в сторону низких цен). Тем не менее, ограничения используем всегда. Это обусловлено еще и тем, что при определении индексов учитывается (в виде соответствующих коэффициентов) величина торга, а она в каждом сегменте рынка своя.

 

DOMIK.NET: Однако, нам известно, что публикуете Вы далеко не все индексы. Кое-что для «внутреннего использования» оставляете?

 

КОТЕНКО: При расчете того или иного индекса анализируются не все виды товаров, а лишь те, которые, по мнению разработчиков, являются либо наиболее важными, либо наиболее представительными и характерными. А поскольку у каждого разработчика свои представления на этот счет, то поэтому и существует в мире так много различных ценовых индексов.

 

И все эти вещи мы регулярно разъясняем на страницах Вашего портала.

 

Разъясняем также, что ведем поиск других признаков характерности/представительности различных сегментов жилья на киевском вторичном рынке недвижимости. Разрабатываем свои внутренние индексы. Всего мы определяем почти два десятка индексов (но публикуем пока лишь те, идеологию которых предложили аналитики ИРН). И это не только ради преемственности показателей (при переходе с одних индексов на другие не должно быть прыжков). Но и для простого накопления опыта и статистики; с тем, чтобы через год-два не пришлось эти индексы вновь менять.

 

Но если у наших уважаемых критиков задача – найти виновного, то им, конечно, до всего этого дела нет.

 

По-человечески их позиция вполне понятна. Только вот вопрос: в чем, собственно, обвиняют риэлтеров? В том, что они всячески завышают цены, сдерживая наметившееся удешевление?

 

Следуя этой логике, мы – самые глупые люди на свете. Мы упорно не желаем следовать рыночным тенденциям. За счет чего же мы, риэлтеры, живем? Почему до сих пор не разорились? Ведь было бы гораздо честнее, а главное выгоднее – отпустить цены в свободный полет и таким образом по-прежнему наращивать собственные обороты, а значит – доходы и прибыль?

 
Мы-то с Вами знаем: противостоять его величеству рынку не дано никому.
 
Кстати, что касается конкретных риэлтеров, сотрудников группы компаний «Планета Оболонь»: мне хорошо известно, что они тоже страдают от умопомрачительного подорожания жилья, как и все киевляне. С квартирами у большинства из них – мягко говоря, напряженка.