Цена земли растет гораздо быстрее, чем стоимость того, что на ней построено

Последнее время на украинском рынке недвижимости происходит нечто неординарное — земельные участки дорожают быстрее, чем остальная недвижимость. Более того, парадоксально, но сам участок порой стоит гораздо дороже, чем построенный на нем объект (даже бывают случаи, когда постройки, наоборот, снижают стоимость надела). И это притом, что в обозримом будущем рынка сельхозземель не будет: депутаты продлили мораторий до 2008 года, Президент, вероятно, наложит вето на их решение, и вся канитель продлится еще минимум полгода.
Судя по всему, у нас стала проявляться одна общемировая тенденция, которая давно замечена в экономически развитых странах Запада. По сути, это аксиома, которую четко знают все бизнесмены: чтобы ни происходило в деловой жизни страны, как бы ни снижались цены на квартиры и дома, земельные участки под жилищное или промышленное строительство дешеветь не могут. А те, что годятся под офисы, год от года неуклонно дорожают. Единственным исключением до недавнего времени была Япония — здесь земля последние 10 лет дешевела. Как, впрочем, и вся остальная недвижимость. Причина заключалась в экономическом спаде, который переживала Страна восходящего солнца, с одной стороны, и непомерных ценах на постройки и участки, установившихся во времена былого благополучия, — с другой. Но в нынешнем году и в Японии произошел перелом в сторону удорожания.
В подобной тенденции развития рынка земельных участков прослеживается простая логика: для того чтобы построить новое современное здание, зачастую не только приходится демонтировать старое до фундамента, но и "выгребать" сам фундамент. Что иногда обходится дороже, чем собственно строительство.
Вот почему в черте Киева и в ближайших пригородах, а также в крупных городах абсолютно пустой земельный участок ценится дороже, чем находящийся поблизости такой же, но с построенным на нем домом. И неудивительно, что на сегодняшний день большинству покупателей нужна именно земля (желательно поближе к центру столицы), а не сооружения на ней. Тем более построенные в советские времена.
Особенно это касается частного сектора. Дело в том, что во времена СССР для его граждан — владельцев индивидуальных домов — существовали жесткие ограничения на "габариты хором". Естественно, сегодня даже апартаменты подпольных советских миллионеров выглядят "хижинами дяди Тома". Поэтому "новые украинцы" покупают участок под строительство современных коттеджей или бизнес-объектов, и демонтаж построенных на нем сооружений влечет за собой дополнительные расходы.
Кроме того, существует один тревожный нюанс, о котором часто забывают, когда говорят о рынке земли. Любой дом, особенно многоквартирный, имеет свой срок эксплуатации. Конечно же, некоторые сооружения рассчитаны на столетия и нуждаются лишь в капитальном или косметическом ремонте. Но зданий, построенных в советские времена, подобные "нормативы", увы, не касаются. Например, для пресловутых "хрущевок" срок годности изначально был определен в 50 лет. Для зданий постройки 70—80-х годов "период жизни" несколько более длительный — 70—80 лет.
Таким образом, уже через 5—10 лет в Украине появятся огромные массивы жилья, исчерпавшего свой ресурс пригодности. Квартиры во многих домах "состарятся" только к концу 20-х годов нынешнего века. Но и тут возникает парадокс: мы уже на пороге 2005 года, а изношенные "хрущевки" не только не снижаются в цене, а, наоборот, растут. Хотя, по оценкам экспертов, большая их часть, особенно дома панельных серий, уже через 10 лет станут совершенно непригодными для жилья. И более того, панельные "хрущевки" практически не подлежат реконструкции.
Ответ на вопрос, почему же это "добро" так дорого стоит, все тот же: пятиэтажная "хрущевка" является нерациональным использованием земельных ресурсов, но ее рентабельно сносить, чтобы построить многоэтажный дом, учитывая не слишком большие затраты на "выкорчевывание" фундамента. Исходя из вышесказанного, можно предположить, что в ближайшее время на рынке недвижимости будут гораздо более дифференцированно подходить к качеству и параметрам зданий и сооружений.
Что же касается промышленной и офисной недвижимости, то здесь стоимость земли постепенно начинает сравниваться с ценой объектов, а то и превышать ее. В Украине пока активно практикуется "перепрофилирование" административных и производственных зданий советской эпохи. Причем такая реконструкция нежилых помещений обычно осуществляется достаточно удачно: ведь в отличие от жилья "производственную базу коммунизма" в хрущевские и в более поздние времена строили, так сказать, "на века". Однако уже сегодня большинство таких офисов не соответствуют требованиям современности, и колоссальными темпами растет спрос на цеха, продаваемые "под снос".
Одна из причин кроется в том, что многие промышленные и офисные здания были построены с применением экологически "грязных" технологий, либо в них размещались вредные для здоровья производства. Скажем, сегодня во всем мире вредным для человека признан асбест. С воссоединением Германии в восточной ее части были разрушены и демонтированы десятки зданий, при строительстве которых использовали этот материал. На месте разрушенных зданий были построены новые, экологически чистые (по меркам нынешнего времени) сооружения. Многие наблюдатели утверждают, что "асбестовая истерия" была лишь крупной пиар-кампанией, затеянной строительными корпорациями и направленной на то, чтобы захватить хорошие участки под строительство современных комплексов.
И никто не знает, какой материал признают экологически вредным через 10—15 лет и не придется ли нам сносить целые промзоны. В основном это касается новых синтетических материалов, так как последствия их влияния на организм человека еще не изучены. При необходимости можно будет представить статистику роста онкологических заболеваний у тех, кто находится (работает или проживает) в помещениях, построенных из определенных материалов, и в итоге при правильно проведенной кампании — добиться сноса "вредных" зданий. Что же касается земельного участка, то даже экологически загрязненный поддается несложной очистке. В крайнем случае удаляется верхний почвенный слой и завозится новый грунт.
Кстати, о грунте. Еще одна причина, по которой во всем мире в первую очередь ценятся свободные земельные участки, заключается в довольно небольшом их количестве, поскольку земельный фонд ограничен.
Нельзя забывать, что, по сути, есть неприкосновенные земли. К примеру, заповедники вообще можно исключить из рассмотрения потенциальных территорий для строительства. Очень трудно вывести из распоряжения соответствующих ведомств, занимающихся лесным хозяйством, земли, покрытые лесами. Особенно это касается Украины, где уровень "облесения" территории — один из самых низких в Европе. Непригодно для жилищного и промышленного строительства большинство сельхозугодий. Зачастую использовать их по прямому назначению выгоднее, чем вести на них строительство (особенно в провинции).
Интересно, что упомянутый ранее мораторий на продажу земель сельхозназначения на рынок участков, предназначенных под жилищное и промышленное строительство, почти не влияет: ведь "перевод" земли из сельскохозяйственной в другую категорию достаточно сложен. О чем свидетельствует и опыт европейских стран. Единственное, что можно сказать с уверенностью, это то, что после отмены или завершения срока моратория сельхозугодья тоже будут медленно, но верно расти в цене.
В связи с вышесказанным нельзя не отметить, что для хозяев самозахваченных земель настанут трудные времена. Так, в России, в Подмосковье, уже сегодня под угрозой сноса оказались десятки шикарных коттеджей, построенных на самозахваченных сельхозугодьях и землях лесфонда. В связи с этим в российской столице резко выросла цена легальных участков и легальных коттеджей. Сложнее вопрос с советскими дачными кооперативами с их традиционными 6 сотками. Здесь, конечно, шансов на перевод земли в нормальные участки под полноценное жилищное строительство намного больше. Хотя одновременно государственные органы могут и оспорить законность строительства "хором" на этих "лоскутах". Поэтому в ближайшее время и в России, и в Украине легальные земельные участки под жилищное и промышленное строительство будут стремительно дорожать.
Правда, справедливости ради нужно сказать, что на сегодняшний день предвыборная ситуация в Украине вносит свои коррективы в состояние рынка земельных участков. Многие инвесторы справедливо опасаются конфликтных ситуаций вокруг вопроса собственности после выборов и финансовой дестабилизации в целом. Мало кому хочется отвечать на вопросы следствия из серии "При каких обстоятельствах вы купили данный объект?". Поэтому не случайно иностранные инвесторы приостановили свои масштабные проекты в Украине до завершения выборов. В том числе и проекты, связанные с недвижимостью и строительством.
Сказанное выше касается не только земли и недвижимости, но и других объектов инвестирования: даже отечественный фондовый рынок в последние недели ведет себя достаточно нервно, а украинские ОВГЗ перестали пользоваться большим спросом. Инвесторы выжидают, когда политический расклад станет очевидным, после чего можно прогнозировать массовый наплыв западного капитала в нашу страну. При этом земля будет приоритетной сферой вложения денег хотя бы потому, что ее ресурс на такой густонаселенной территории, как Украина, ограничен, и места для всех не хватит.
 
 
Владимир ЦХВЕДИАНИ