Цены на недвижимость пошли на снижение
Застройщики и «вторичка» уже начали скидывать по 5%. И это только начало.
Сентябрьское удешевление жилья в новостройках в среднем на 0,5% — мизер. Застройщики белугой ревут о кризисе спроса, а резко снизить цены, чтобы привлечь клиентов, они не готовы — мол, себестоимость возведения домов растет. Главное же — передача городу готовых квартир, составляющая, в зависимости от расположения и класса дома, 7—20%. Плюс подключение к коммуникациям и электросети — до 10% от стоимости проекта. И — взятки местным чинушам за выделение земли под стройку, что вылезает солидной прибавкой себестоимости. Но при этом никто не называет «мохнатые руки» поименно — значит, строителей устраивает система «ты — мне, я — тебе»…
Сложилась революционная ситуация, перетекающая в ступор: «верхи» (строители) не могут серьезно скинуть цены; «низы» (покупатели) не хотят брать дорогущие квартиры, а кто и хочет — тем, за редким исключением, отказывают в кредитах банки, опасающиеся, что новострой станет вечным недостроем.
По разным оценкам, спрос на новострой в сравнении с 2007-м упал на 30—50%. Ряд компаний начали увольнять сотрудников, отвечающих за продажу квартир. Кризис финансирования настолько глубок, что, по словам члена совета директоров компании «ХХI век» Андрея Миргородского, вместо ожидаемых 1,5 млн. кв. м жилья Киев введет в 2008-м всего 500 тыс.
Несколько оптимистичнее настроен начальник управления инвестиций ОАО «Трест «Киевгорстрой-1 им. Загороднего» Тарас Зябкин: будет сдано 800 тыс. «квадратов». При этом на фоне падения спроса скидки на жилье в 5—10% (но не эконом-класса, оно и так — на грани рентабельности) могут дать благополучные компании, которые таким образом быстро найдут покупателей и выживут.
А вот президент корпорации «Познякижилстрой» Артур Мхитарян считает, что именитые застройщики цены не снизят — у них клиентов и так хватит. Впрочем, этим летом некоторые крупные стройкомпании проводили акции, снижая цены на 3—5%. Значит, и они испытывают недостаток в покупателях. Еще один аргумент в пользу этого вывода: у крупных застройщиков появился в продаже ранее очень дефицитный товар — «единички», которые во время строительного бума раскупали еще на стадии проекта.
Независимый аналитик Ярослав Цуканов считает, что для крепких «середняков» уступки в стоимости квартир на 10—15% могут быть спасением, это позволит им привлечь клиентов и пережить застой. Но вот большинство мелких фирм снизить цены не в состоянии, а строить им не за что: придется «замораживать» дома и уходить с рынка.
Ряд застройщиков «среднего калибра» именно сейчас стали скидывать по 5—10% на готовое жилье. Вероятно, борьба за клиентов заставит и самых несговорчивых лидеров рынка последовать их примеру, что станет началом всеобщего снижения цен. Однако даже это может не соблазнить покупателей. С одной стороны, конечно, приятно, что цены падают, но достроят ли дома, в которых продаются подешевевшие квартиры? И много ли найдется желающих покупать даже по дешевке? Похоже, ситуация с низким спросом на жилье не изменится до тех пор, пока ставки по ипотечным кредитам не вернутся на «докризисный» уровень (10—12% годовых в валюте) и на докризисные же условия (кредиты без первоначального взноса на 25—30 лет). Но когда это случится, с учетом мирового финансового кризиса, пока никто предсказать не может. До нового года —не случится точно.
По данным независимого портала «Недвижимость», за сентябрь стоимость «бэушных» квартир в столице упала в среднем на 0,6%. Но, заметим, это — цены предложения, реально мыслящие продавцы скидывают от 2 до 5%, хватаясь за редких реальных покупателей, ведь ожидаемого осеннего роста спроса не произошло. Самые упорные держат в продаже квартиры по 3—6 месяцев, не уступая в цене ни гроша и — с известным успехом — надеясь, что их купят.
Подтверждая наличие кризиса покупательского спроса, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко, тем не менее, не прогнозирует падения цен. Дескать, часть потенциальных покупателей, напуганные опасностью инвестировать в «первичку» и стать клиентом недостроев, переключаются на рынок «вторички». Это несколько оживит «уснувший» рынок. Многие банки, по-прежнему настороженно относясь к заемщикам на покупку новья, активизировали выдачу кредитов на «вторичные метры». А владельцы жилья останутся неуступчивы, поскольку 90% из них после продажи меньших квартир покупают с доплатой большие: они боятся, что, снизив цены, не смогут осуществить задуманное.
Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк утверждает, что спрос на самый ходовой товар — небольшие 1—2-комнатные квартиры — вырос в сравнении с августом на 30%. Это позволит продавцам в октябре повысить их стоимость на 1—3%. Напротив, спрос на большие 2—3—4-комнатные «хаты» — провальный, однако их владельцы не идут на скидки, а зачастую просто снимают жилье с продажи.
К мнению о том, что застройщикам таки придется уступить, склоняются большинство экспертов. Шоковую терапию в виде ценового обвала на 20% директор Центра «Мегокон-В» Владимир Винокур считает спасительной, он позволил бы оживить рынок. Но, увы, такой сценарий маловероятен. Однако в октябре следует ждать плавного, на 3—5%, снижения номинальных цен. А реально продавцам придется скидывать и до 10%, ведь уже сейчас они готовы уступать 2—3%.
Спрос, по словам директора АН «Оптимум-плюс» Юрия Базелинского, в сравнении с осенью 2007-го упал в 3—4 раза, только «единички» ценой до $90 тыс. берут неплохо. Все остальное неизбежно должно подешеветь на 5%, а то и более: продавцам придется «ломать» психологию, иначе покупатель не придет.
В том, что на 2—3% должны подешеветь 3—4-комнатные хоромы, уверен Генрих Людкевич, директор АН «Риелторский дом»: «Жилье большого метража простаивает месяцами в ожидании покупателей, поэтому продавцы должны уступить в цене».
Уже никто из опрошенных риелторов не надеется, что в течение осени — самой горячей поры для продажи-покупки жилья — спрос на недвижимость оживится. И это значит, что продавцы будут уступать. Сейчас, кстати, 5% «скидки» при покупке любой недвижимости стали правилом.
Сложилась революционная ситуация, перетекающая в ступор: «верхи» (строители) не могут серьезно скинуть цены; «низы» (покупатели) не хотят брать дорогущие квартиры, а кто и хочет — тем, за редким исключением, отказывают в кредитах банки, опасающиеся, что новострой станет вечным недостроем.
По разным оценкам, спрос на новострой в сравнении с 2007-м упал на 30—50%. Ряд компаний начали увольнять сотрудников, отвечающих за продажу квартир. Кризис финансирования настолько глубок, что, по словам члена совета директоров компании «ХХI век» Андрея Миргородского, вместо ожидаемых 1,5 млн. кв. м жилья Киев введет в 2008-м всего 500 тыс.
Несколько оптимистичнее настроен начальник управления инвестиций ОАО «Трест «Киевгорстрой-1 им. Загороднего» Тарас Зябкин: будет сдано 800 тыс. «квадратов». При этом на фоне падения спроса скидки на жилье в 5—10% (но не эконом-класса, оно и так — на грани рентабельности) могут дать благополучные компании, которые таким образом быстро найдут покупателей и выживут.
А вот президент корпорации «Познякижилстрой» Артур Мхитарян считает, что именитые застройщики цены не снизят — у них клиентов и так хватит. Впрочем, этим летом некоторые крупные стройкомпании проводили акции, снижая цены на 3—5%. Значит, и они испытывают недостаток в покупателях. Еще один аргумент в пользу этого вывода: у крупных застройщиков появился в продаже ранее очень дефицитный товар — «единички», которые во время строительного бума раскупали еще на стадии проекта.
Независимый аналитик Ярослав Цуканов считает, что для крепких «середняков» уступки в стоимости квартир на 10—15% могут быть спасением, это позволит им привлечь клиентов и пережить застой. Но вот большинство мелких фирм снизить цены не в состоянии, а строить им не за что: придется «замораживать» дома и уходить с рынка.
Ряд застройщиков «среднего калибра» именно сейчас стали скидывать по 5—10% на готовое жилье. Вероятно, борьба за клиентов заставит и самых несговорчивых лидеров рынка последовать их примеру, что станет началом всеобщего снижения цен. Однако даже это может не соблазнить покупателей. С одной стороны, конечно, приятно, что цены падают, но достроят ли дома, в которых продаются подешевевшие квартиры? И много ли найдется желающих покупать даже по дешевке? Похоже, ситуация с низким спросом на жилье не изменится до тех пор, пока ставки по ипотечным кредитам не вернутся на «докризисный» уровень (10—12% годовых в валюте) и на докризисные же условия (кредиты без первоначального взноса на 25—30 лет). Но когда это случится, с учетом мирового финансового кризиса, пока никто предсказать не может. До нового года —не случится точно.
По данным независимого портала «Недвижимость», за сентябрь стоимость «бэушных» квартир в столице упала в среднем на 0,6%. Но, заметим, это — цены предложения, реально мыслящие продавцы скидывают от 2 до 5%, хватаясь за редких реальных покупателей, ведь ожидаемого осеннего роста спроса не произошло. Самые упорные держат в продаже квартиры по 3—6 месяцев, не уступая в цене ни гроша и — с известным успехом — надеясь, что их купят.
Подтверждая наличие кризиса покупательского спроса, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко, тем не менее, не прогнозирует падения цен. Дескать, часть потенциальных покупателей, напуганные опасностью инвестировать в «первичку» и стать клиентом недостроев, переключаются на рынок «вторички». Это несколько оживит «уснувший» рынок. Многие банки, по-прежнему настороженно относясь к заемщикам на покупку новья, активизировали выдачу кредитов на «вторичные метры». А владельцы жилья останутся неуступчивы, поскольку 90% из них после продажи меньших квартир покупают с доплатой большие: они боятся, что, снизив цены, не смогут осуществить задуманное.
Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк утверждает, что спрос на самый ходовой товар — небольшие 1—2-комнатные квартиры — вырос в сравнении с августом на 30%. Это позволит продавцам в октябре повысить их стоимость на 1—3%. Напротив, спрос на большие 2—3—4-комнатные «хаты» — провальный, однако их владельцы не идут на скидки, а зачастую просто снимают жилье с продажи.
К мнению о том, что застройщикам таки придется уступить, склоняются большинство экспертов. Шоковую терапию в виде ценового обвала на 20% директор Центра «Мегокон-В» Владимир Винокур считает спасительной, он позволил бы оживить рынок. Но, увы, такой сценарий маловероятен. Однако в октябре следует ждать плавного, на 3—5%, снижения номинальных цен. А реально продавцам придется скидывать и до 10%, ведь уже сейчас они готовы уступать 2—3%.
Спрос, по словам директора АН «Оптимум-плюс» Юрия Базелинского, в сравнении с осенью 2007-го упал в 3—4 раза, только «единички» ценой до $90 тыс. берут неплохо. Все остальное неизбежно должно подешеветь на 5%, а то и более: продавцам придется «ломать» психологию, иначе покупатель не придет.
В том, что на 2—3% должны подешеветь 3—4-комнатные хоромы, уверен Генрих Людкевич, директор АН «Риелторский дом»: «Жилье большого метража простаивает месяцами в ожидании покупателей, поэтому продавцы должны уступить в цене».
Уже никто из опрошенных риелторов не надеется, что в течение осени — самой горячей поры для продажи-покупки жилья — спрос на недвижимость оживится. И это значит, что продавцы будут уступать. Сейчас, кстати, 5% «скидки» при покупке любой недвижимости стали правилом.
