Цены на недвижимость в 2007 году. Прогнозы
Эксперты почему-то перестали предвещать обвал цен на недвижимость в 2007 году.
Налог на продажу
С 1 января 2007 года вступает в силу статья 11 Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц", которая касается доходов от операций с недвижимостью. Согласно этому закону, доход, полученный от продажи жилого дома, квартиры и тому подобного, не облагается налогом, если площадь объекта не превышает 100 кв. м и продается он не чаще одного раза в год. Если площадь объекта больше 100 кв. м, продавцу придется заплатить 1% стоимости недвижимого имущества. В случае же повторной продажи, даже если площадь не превышает 100 кв. м, государству придется отдать 5% полученного дохода. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, этот закон не повлияет на рынок недвижимости, поскольку под его действие попадает небольшое количество операций. "75% операций будет выведено за пределы налогообложения", -- уверяет эксперт.
Ходят упорнейшие слухи, будто риелторы специально лоббировали принятие закона именно в такой редакции, чтобы налогообложение сделок с недвижимостью не слишком повлияло на рынок. Директор ООО "Вишневе містечко" Олег Хома считает, что на некоторый срок сделки купли-продажи могут приостановиться, однако "рынок возьмет свое". Скорее всего, закон увеличит расходы не продавцов, а покупателей, поскольку и сегодня существует практика возложения всех официальных и прочих платежей на плечи покупателя. Хуже другое -- для вступления документа в силу придется создавать общенациональную базу данных по сделкам. А от нее -- прямая дорога к налогу на владение недвижимостью.
Дорожает - не дорожает
Предсказаний по поводу движения цен на жилье в 2007 году звучит предостаточно -- от апокалиптических для покупателей (они рванут вверх со страшной силой!) до катастрофических для продавцов (все подешевеет на треть!). Г-н Бондаренко, как и положено глашатаю риелторских интересов, заверяет, что это маловероятно: "Мне кажется, что с учетом того колоссального спроса и возможного уменьшения предложений, обвала цен не будет. По нашим прогнозам, в следующем году в Киеве будет сдано нового жилья на 20% меньше, чем в этом". По словам г-на Бондаренка, недвижимость будет дорожать, однако не так стремительно, как в 2006 году.
Ожидается, что в первом полугодии наступающего года цены будут расти на 1,5--2% в месяц. В то же время Виктор Власов, директор ООО "Градострой" уверяет, что за весь 2007 год недвижимость подорожает на 50--100%. Он основывает свой прогноз на отсутствии новых предложений.
Риелторы и застройщики уверяют, что недвижимость будет дорожать не только в столице. Например, председатель львовского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Евгений Мищанчук считает, что темпы роста цен на львовскую недвижимость будут такими же, как и в нынешнем. То есть -- 50%. С ним согласны и некоторые львовские банкиры, которые предрекают увеличение цен на 40--50%.
Правда, те же эксперты отмечают, что появилась тенденция сокращения покупок так называемых инвестиционных квартир. Дескать, все больше жилья приобретается для собственных нужд, а не ради последующей перепродажи. И анализ рынка аренды показывает, что в последние месяцы темп роста цен там существенно ниже, чем у выставленного на продажу жилья. Да и число сделок купли-продажи существенно сократилось.
Земля обетованная
Эксперты считают, что ожидать глобальных изменений на земельном рынке Украины с Нового года не стоит -- цены на сотки продолжат повышаться. Например, в Киевской области уже отмечен дефицит свободных участков, которые можно отдать под строительство. По мнению президента СК ЗАО "МЖК "Оболонь" Василия Антонова, отсутствие свободной земли в области приведет к тому, что застройщики будут покупать земельные участки на вторичном рынке. Г-н Антонов считает, что большинство владельцев придерживают землю, дабы продать по более выгодной цене. "Это и обусловит рост цен", -- утверждает эксперт.
Однако никто не берется предсказывать, насколько вырастет цена на землю. Например, за последние два года стоимость земли в окрестностях Киева увеличилась на 80--650%, в зависимости от направления. В Харькове земля дорожает на 100% в год (см. "Деньги" ?7 от 9 ноября 2006 года, доступно на www.dengi-ua.com).
Вряд ли приведет к снижению стоимости земли и окончание действия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. К тому же существует вероятность продления моратория. В частности, первый вице-премьер-министр страны Николай Азаров заявлял, что в 2007 году будут решены все вопросы, связанные с формализацией функционирования рынка земли. "Мы разработаем все необходимые нормативные документы, создадим государственный реестр, зафиксируем права собственности", -- обещает вице-премьер. А сам земельный рынок он планирует запустить в 2008 году.
Снятие ограничений на продажу сельхозземель, по мнению Олега Хомы, может повлиять на земельный рынок только в случае контроля над деятельностью земельных спекулянтов. Принципиально не изменят ситуацию и земельные аукционы, практикуемые местными властями. Например, мэр Ялты, Сергей Брайко предполагает, что по итогам аукциона, который состоится в январе 2007 года, выставленные участки резко поднимутся в цене. "Эти участки находятся в таких местах, где первичная стоимость земли -- $8--25 тыс. за сотку. И мы ожидаем увеличения их стоимости в 2-2,5 раза", -- говорит г-н Брайко.
Все - в дом!
По мнению Олега Хомы, если рынок недвижимости Украины слабо прогнозируем, то находящийся по сей день в зачаточном состоянии рынок коттеджного строительства и вовсе непредсказуем. Тем не менее, эксперт отмечает, что благодаря применению принципов градостроения при проектировании и возведении загородного жилья, а также использованию различных технологических новшеств застройщики смогут сэкономить. А значит, полагает г-н Хома, уже в следующем году может начаться строительство загородного жилья эконом-класса. По данным консалтинговой компании "Канзас", количество коттеджей эконом-класса, в том числе таун-хаусов, в Киевской области пока незначительно -- на них приходится не более 20% общего объема строительства.
В компании "Канзас" отмечают стремительное развитие коттеджного рынка, которое, собственно, и привело к взлету цен на пригородные земли. Кроме того, развитие транспортной и инженерной инфраструктур, как уже осуществляемое, так и только планируемое, тоже повышает инвестиционную привлекательность пригородной земли и расположенного на ней жилья. В качестве примера г-н Хома приводит развитие Гостомельского направления, обусловленное окончанием строительства нового участка Варшавской трассы, а также обещанное строительство трассы Киев--Процив и мостового перехода Процив--Плюты, которое вызвало ажиотаж вокруг Бориспольского направления.
Эксперты прогнозируют, что в будущем рост коттеджных городков повлияет на стоимость городских квартир -- жилье в многоэтажках должно подешеветь. Правда, по оценкам "Денег", первые признаки такой тенденции проявятся ну очень нескоро.
Средние цены на жилую недвижимость в 2004-2006 гг. (за 1 кв. м)
| Город | 2004 год | 2005 год | 2006 г | |||
| Первичная недвижимость | Вторичная недвижимость | Первичная недвижимость | Вторичная недвижимость | Первичная недвижимость | Вторичная недвижимость | |
| Днепропетровск | $350-$1100 | $300-$900 | $465-$1460 | $400-$1195 | $500-$2855 | $700-3000 |
| Донецк | $450-$900 | $400-$1100 | $595-$1195 | $530-$1455 | $800-$3000 | $600-$2000 |
| Киев | $557-$1500 | $765-$1655 | $855-$2280 | $1260-$2880 | $1256-$3105 | $1930-$4000 |
| Львов | $230-$420 | $210-$450 | $665-$1195 | $665-$1325 | $1200-$2500 | $900-$1300 |
| Одесса | $450-$1800 | $500-$2000 | $595-$2385 | $660-$2650 | $800-$3000 | $1200-$2000 |
| Севастополь | $450-$1000 | $350-$1000 | $595-$1325 | $465-$1325 | $1000-$2000 | $900-$1500 |
| Харьков | $300-$1500 | $200-$600 | $400-$2000 | $265-$795 | $650-$1700 | $600-$1900 |
| Ялта | $600-$1000 | $600-$1000 | $795-$1640 | $665-$1990 | $1200-$2500 | $1250-$2500 |
