Цены на жилье: вниз по ведущей вверх лестнице

Серьезные аналитики сходятся в том, что период бурного роста цен на жилье должен смениться снижением темпов роста вплоть до некоторого снижения цен в целом, как это произошло в 2004-2005 г. г. Масштабы этой динамики предсказать так же сложно, как было сложно предвидеть бурный рост последнего года.

 

Брокеры и девелоперы, которым важно убедить покупателя, что "будет только дороже", стараются доказать обратное, однако общая для рынков недвижимости цикличность позволяет утверждать, что рынок "устаёт расти".

 

В отличие от прочих рынков, на которых пользующийся спросом товар легко может быть доставлен в любую точку, рынок недвижимости жестко локализован - дешевое жилье нельзя "привезти" в город, где оно дорого. Превышение спроса над предложением, как правило, либо трансформируется в иную потребность (не могу купить квартиру - куплю машину), либо становится "отложенным спросом" или переориентируется на смежные сегменты (не могу купить двухкомнатную - куплю однокомнатную). Инвестиционный же цикл (получение земельного участка - проектирование и согласования - строительство) занимает в среднем года три, тем самым рынок недвижимости объективно инерционен, спрос и предложение часто развиваются в противофазе.

 

Если сегмент вырос за полгода на 50%, логично предположить, что спекулятивные инвесторы в надежде на продолжение этой динамики будут продолжать покупать и тем способствовать дальнейшему росту цен. Долю таких инвесторов установить достаточно сложно (обычно эксперты говорят о диапазоне 10-20%, реже более), хотя, видимо, в сегменте элитного жилья она значительно выше, чем в массовом (недвижимость в условиях снижения банковских ставок становится одним из наиболее популярных инвестиционных инструментов). В том же направлении могут действовать девелоперы, "придерживая" квартиры в надежде продать их потом значительно дороже, чем сегодня. "Пугливые" покупатели, доведенные до панического состояния кажущимся безудержным ростом цен, веря девелоперам и брокерам, способствуют продолжению ненормального ценового роста.

 

При этом типовое жилье в московском Митино или Выхино стоит примерно столько же, сколько приличный дом по индивидуальному проекту в центре Петербурга.

 

Кстати, в такие периоды бурного роста цен ("рынок продавца") качество продукта заметно ухудшается - когда покупатель торопится покупать, опасаясь, что сегодня может не хватить, а завтра подорожает, когда ликвидность особенно высока и девелопер уверен, что "купят всё", требования к качеству снижаются.

 

Эта коллизия неизбежно приведет к ситуации, когда основная масса покупателей (т. е. не инвесторов, вкладывающих деньги в быстро дорожающий актив, а тех, кому квартира нужна для проживания) "возьмет паузу", не имея возможности платить за продукт несоразмерную цену.

 

Некоторое снижение темпов роста приведет к двум тенденциям: осторожные инвесторы, удовлетворившись достигнутой нормой доходности, начнут "фиксировать прибыль" и продавать квартиры, а основная масса покупателей, с удовлетворением констатируя снижение темпов роста, будет ждать их дальнейшего снижения, тем самым стимулируя снижение темпов роста и, возможно, цен.

 

В элитном сегменте нетипична ситуация, когда покупка совершается, потому что "негде жить", поэтому продолжение готовности основной массы покупателей платить быстрорастущую цену за будущие квартиры не может продолжаться бесконечно. Уже квартиры на Западе, с их более дорогими землей, материалами, энергоносителями, рабочей силой, с отделкой, оборудованные и меблированные, в респектабельном районе стоят дешевле, чем объекты неочевидного качества в состоянии "подготовка под отделку" стоят в Москве и Петербурге.

 

Кстати, на Западе изменение цен на недвижимость гораздо менее драматично и бурный рост стоимости только настораживает и побуждает отказаться от покупки, ибо закон цикличности там усвоен. Продажи активизируются, по тому же принципу, при снижении цен (как, например, на Манхэттене после теракта 11 сентября). В России же при продекларированном росте в 50% за полгода инвестор полагает, что за год рост составит 100% - страна МММ и прочих пирамид другие виды финансовых сооружений не воспринимает.

 

"Дефицит", отсутствие кондиционного предложения, отсутствие участков, на которых может быть построено жилье - стандартный аргумент тех же девелоперов и брокеров, которые убеждают общественность, что далее жилье будет только дорожать. Но в Петербурге на подходе - большие массивы квартальной массовой застройки (типа "Балтийской жемчужины") и застройка многочисленных земельных участков, "заначенных" в период щедрой раздачи участков при прежнем губернаторе. Не будет обижена и "элита" - в Петербурге это потенциально элитная застройка Петровского острова, "Набережной Европы" между Биржевым и Тучковым мостами, квартала у Смольного, Леонтьевского мыса, территории Северного завода на Ушаковской наб. и др.

 

Огромный массив, освоение которого только началось - земли города и Ленобласти, на которых возможно формирование малоэтажной застройки. Растущее количество требовательных покупателей будет активнее обживать ближние пригороды, формируя "субурбию" как альтернативу жилью в мегаполисе.

 

Наконец, следует ожидать некоторого оживления административного ресурса. В преддверии выборов национальный проект "Доступное жилье" не может быть "спущен на тормозах" или оставлен "как есть" в качестве аккумулятора критики в адрес власти, неспособной при избытке нефтедолларового бюджета решить жизненную проблему народа. Следует ожидать государственного вмешательства в ряде направлений - инженерной подготовки территорий, демонополизации рынка стройматериалов и строительных услуг и т. д. Разумеется, эти меры будут нацелены на снижение планки доступности массового жилья, но рост цены массового "снизу" стимулирует рост цен элитного. В большей мере это касается нижнего уровня элиты, но через него - и более высоких уровней.

 

Есть и косвенные индикаторы снижения темпов роста цен. В Петербурге доля предложения однокомнатных квартир растет. Это один из самых значимых симптомов состояния рынка жилья. Увеличение предложения однокомнатных квартир является индикатором того, что фаза "перегрева" рынка заканчивается.

 

В Москве после бурного двухлетнего роста цены на жилье к осени 2006 г. "успокоились". По данным риэлторов, продавцов стало вдвое больше, чем покупателей.

 

Девелоперы надеются на ипотеку - мол, она не даст ценам снижаться. Вероятно, это справедливо. Как поведет себя шальной российский рынок жилья - поживем (в старых стенах), увидим…

 

Автор - руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства, Санкт-Петербург