Цены не уродили: рекордный минимум цен на жилье на вторичном рынке достигнут

Руководитель отдела продаж одной столичной строительной компании Александр Борцын подул на горячий чай и посмотрел на наручные часы Tissot. До конца нашей встречи оставалось не так уж много времени, а тенденции на рынке жилой недвижимости Киева остались невыясненными. Борцын утверждает, что в компании отменили все антикризисные программы лояльности, рассрочки и скидки, а спрос на жилье продолжает расти. Активизацию покупателей он связывает с приходом осени, ведь в этот период деловая активность традиционно повышается, а также с предстоящими новогодними праздниками. По его наблюдениям, за месяц количество звонков увеличилось в два с половиной раза, а просмотров — в полтора-два. Выросло и число сделок. В сентябре 2009 года состоялось четыре сделки, а в октябре-2010 их было оформлено 15.

Откуда у населения деньги для покупки квартир по цене 10–13 тыс. гривен за один квадратный метр, Борцын не задумывается. «Наверное, виновата ипотека. Сейчас банки начали потихоньку возобновлять кредитование», — пожимает он плечами, снова смотрит на часы и уходит на встречу с потенциальным клиентом.

Первичный рост

Застройщики с удовлетворением фиксируют повышение цен на первичном рынке. Общей независимой статистики в этом сегменте нет, но операторы рынка называют почти докризисные показатели роста — пять процентов (по долларовой стоимости) за осень-2010. По словам заместителя генерального директора девелоперско-строительной компании Т.М.М. Алексея Говоруна, во всех районах Киева наблюдается незначительное увеличение средней цены первичного жилья всех классов. Ведь объекты, которые начали строиться в докризисное время, сейчас почти закончены. Риски для потенциальных инвесторов уменьшаются с ростом степени готовности, поэтому увеличивается и цена.

Впрочем, в своих ценовых подсчетах застройщики часто упускают из виду недострои, которые обретают статус долгостроев. Директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов сообщил, что только 30% из всех строящихся домов в столице являются жизнеспособными, а расположенные в них квартиры хорошо продаются.

Директор по маркетингу и рекламе столичной строительной группы компаний «Укогруп» Максим Шварёв соглашается, что клиенты неохотно приобретают жилье готовностью менее 50%. «Во-первых, отложенный спрос был реализован в летнее время, когда стоимость квадратного метра была наиболее привлекательна. Во-вторых, сегодня нет острой необходимости инвестировать средства во что-то ликвидное», — говорит он, вспоминая о тех временах, когда разморозили депозиты.

Следует отметить, что львиная доля продаж в недостроях осуществляется благодаря различным акциям или преференциям для покупателей: выгодные условия кредитования, ремонт в будущей квартире от застройщика, место на парковке и т. д. Но по мере степени готовности дома эти преференции сходят на нет. Так, представитель отдела продаж девелоперской компании «Югозаптрансстрой» Денис Галицын рассказывает, что фирма год не меняла цену одного квадратного метра своего объекта на Соломенке — 11,9–14,9 тыс. гривен — после того как уменьшили ее в гривне на 40% против 2008 года. «Такая ценовая политика себя оправдывала, поскольку в продаже осталось всего четыре четырехкомнатные квартиры и одна двухкомнатная», — говорит он. Галицын также отмечает, что после ввода дома в эксплуатацию на оставшиеся квартиры цена поднимется на десять процентов.

Вторичное падение

А вот расценки на жилье на вторичном рынке Киева достигли нового минимума — 1900 долларов за квадратный метр. По данным Союза специалистов по недвижимости в Украине (ССНУ), средняя цена однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа составляет сейчас 55 тыс. долларов, стандартной однокомнатной — 73 тыс. долларов, двухкомнатной квартиры — 100,2 тыс., трехкомнатной — 132,9 тыс. долларов. И ожидается дальнейшее падение.

У агентства недвижимости (АН) «Благовест» информация более оптимистичная: с сентября по октябрь цена выросла на 0,8% — до 2300 долларов за один квадратный метр (в 2008-м средняя цена столичной «вторички» равнялась 3600 долл./кв. метр). По словам генерального директора АН «Благовест» Ирины Луханиной, с начала года цены снизились на 6,8% (в январе «квадрат» стоил 2421 доллар, а в октябре 2009-го — 2416 долларов).

По сведениям «Благовеста», традиционно наиболее востребованным является жилье экономкласса стоимостью до 100 тыс. долларов (65% от общего количества сделок). В эту категорию попадают одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. «Самая дорогая ”однушка” в данном сегменте осенью была продана в новом доме на Подоле за 100 тысяч долларов, а самая дешевая — за 40 тысяч долларов. Это была ”гостинка” на Борщаговке», — рассказывает Луханина.

Директор АН «Каштан 2000» Сергей Позняк уверен, что позиции продавцов и покупателей стали постепенно сближаться. «Первые сбрасывают примерно 15 процентов от первоначальной цены, вторые добавляют столько же. Итого, семь-восемь процентов туда-сюда ”гуляет”», — говорит он. Позняк также отмечает, что покупатели всё чаще стали прибегать к помощи банкиров. Причем те дают ссуду не на всю цену квартиры, а на недостающую сумму — до 20 тыс. долларов.

Банковское шевеление

По информации Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), за год количество банков, предоставляющих ипотеку, выросло более чем в два раза — до 28. И по-видимому, будет продолжать расти. В частности, планирует возобновить ипотечное кредитование ОТП Банк. «Условия еще не согласованы, но, по предварительным данным, банк станет предлагать ипотеку с максимальным сроком до 15 лет (первоначальный взнос — 60 процентов), при кредитовании на десять лет достаточно будет 40-процентного взноса. Процентная ставка по кредиту первый год будет фиксированная и составит 16 процентов годовых в гривне. В последующие годы она станет плавающей», — рассказывает председатель правления ОТП Банка Дмитрий Зинков.

По сведениям аналитика УНИА Александра Моисеенко, за год требования банкиров к заемщикам почти не изменились. Первый взнос по-прежнему составляет 30–60%, ставка по кредитам на приобретение жилья на вторичном рынке колеблется в пределах 10–28% в гривне. «Но нужно учитывать, что есть еще ежемесячная комиссия, а потому эффективная ставка получается значительно выше», — отмечает Моисеенко.

Ставка для покупок на первичном рынке — 11–28%. Причем, чем ниже ставка анонсируется, тем больше скрытых платежей.

В большинстве случаев банкиры предпочитают кредитовать вторичный рынок. Ссуды на приобретение нового жилья выдают 15 фининститутов. «Банки уже обожглись на ”первичке”. Ведь стройки стоят», — поясняет территориальный менеджер Пиреус Банк Игорь Клименко.

Впрочем, иногда у банкиров иные мотивы. Если у финучреждения был договор с застройщиком, то ему интереснее кредитовать первичный рынок. А если в наличии большое количество залоговых квартир, то предоставляется ипотека для покупки на вторичном рынке.

Дна не видно

Несмотря на уверения Борцына, говорить о стабилизации всего жилого рынка недвижимости пока рано. «В Киеве до кризиса заключалось более четырех тысяч договоров купли-продажи в месяц, сейчас совершается примерно 50 сделок», — говорит генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Каскад» Анатолий Шахновский. Кроме того, он добавляет: разговоры о том, что ценовое дно пройдено, беспочвенны.

Эксперты сомневаются, что рынку недвижимости помогут новогодние праздники, когда традиционно число продаж увеличивается. Возможен некий рост количества сделок, но при этом любое удорожание квадратного метра на первичном рынке приведет к оттоку покупателей на «вторичку», которая сейчас гибче реагирует на конъюнктуру.

По-прежнему дорого

Максим Сидорский , аналитик группы компаний «Герц»

Очень часто приходится слышать, что жилье подешевело. В долларах это действительно так. Но один из основных показателей стоимости квартир в Европе — отношение цены квадратного метра к ежемесячной средней заработной плате. Если этот показатель выше единицы, то считается, что цены завышены. В нашей стране он редко опускался ниже двух (см. график ), а в разгар кризиса в четыре раза превышал среднеевропейский. Значит, украинский рынок жилья — для ограниченного количества игроков. Только около 20 процентов населения Украины может позволить себе приобрести квартиру. Тогда как в Европе этот показатель составляет более 50 процентов.

Ожидать, что застройщики расширят свою целевую аудиторию, не приходится. Для этого необходимо увеличить объем предложения в несколько раз.

Дарья Кутецкая