Индикаторы рынка недвижимости Киева от 25.05.2015

В предыдущем еженедельном обзоре информационно-аналитического отдела Domik.ua мы писали о том, что начавшийся в последнее время рост долларовых цен предложений мешает достижению договоренностей участников рынка недвижимости.

Читайте также: Рост цен на квартиры в Киеве тормозит деловую активность

На этой неделе средние цены предложений в основных сегментах вторичного рынка недвижимости продолжали расти. Что же касается деловой активности, то она практически не изменилась.

По сравнению с предыдущими годами, нынешний уровень деловой активности очень низкий. Но то дела минувших лет, о которых многие участники киевского рынка недвижимости постепенно стали забывать. С точки зрения сегодняшних реалий, все обстоит не так уж и плохо: сделок сейчас заметно больше, чем было в январе – апреле 2015 года.

Как и прогнозировали специалисты Domik.ua, даже небольшой рост долларовых цен предложений в течение нескольких недель послужил для части покупателей стимулом для достижения компромиссов с продавцами. До этого покупатели не торопились с принятием ответственных решений, ожидая дальнейшего снижения цен.

Сказались также и обострившиеся в последнее время проблемы первичного рынка недвижимости. Даже гипотетические угрозы судебных разбирательств киевских властей с застройщиками, а тем более, перспективы сноса практически построенных домов, переключили внимание определенной части покупателей с первичного рынка на вторичный. И это притом, что целый ряд крупных застройщиков объявили о серьезных акциях, направленных на снижение цен.

Читайте также: Акция от Киевгорстроя: треть квартиры в подарок

Среди других важных для рынка недвижимости событий прошедшей недели - принятие во втором чтении законопроекта о конвертации валютных кредитов. Если Верховная Рада примет без серьезных изменений этот закон, то банки будут вынуждены реструктуризировать задолженности по валютным кредитам на крайне невыгодных для себя условиях. В частности, они должны будут перевести валютные кредиты по тем курсам, которые действовали на момент подписания кредитного договора. Основную часть ипотечных кредитов наши граждане брали в 2005 – 2008 годах, когда курс доллара был примерно 5 грн.

Читайте также: Закон о реструктуризации: популизм на грани преступления

В нынешней редакции данного законопроекта нет ограничений на сумму кредита, площадь и стоимость квартир, находящихся в залоге. Кроме того, банкам запрещается увеличивать процентную ставку по кредиту, устанавливать для заемщиков дополнительные обязательства, платежи, сборы и комиссии.

Смогут ли банки это сделать – и остаться при этом на плаву – заемщиков мало волнует. Равно как и то, смогут ли банки выполнить обязательства перед владельцами депозитных вкладов. Владельцы депозитных вкладов и без того не очень доверяют банкам. Если же на банки заставят провести обязательную реструктуризацию валютных кредитов по курсу, который вчетверо ниже нынешнего, то дальнейшее развитие событий предсказать несложно. Вкладчики начнут массово забирать из банков свои депозиты, начнется паника, которая вполне может подорвать всю отечественную банковскую систему.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления статистики попали 14047 объектов.

По данным портала Domik.ua изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка следующие:

Ниже представлены графики изменения аппроксимированных средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Соломенском районе.

Средние цены предложений

в гривнах за квартиру

в Соломенском районе:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Соломенском районе:

- за последний месяц снизилась на 11,6%;

- за последние три месяца снизилась на 7,9%;

- за последние полгода выросла на 33,8%.

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных квартир в Соломенском районе:

- за последний месяц снизилась на 6,4%;

- за последние три месяца выросла на 9,6%;

- за последние полгода выросла на 68,9%.

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных квартир в Соломенском районе:

- за последний месяц не изменилась;

- за последние три месяца выросла на 7,1%;

- за последние полгода выросла на 66,1%.

Средние цены предложений в долларах за квартиру в Соломенском районе:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Соломенском районе:

- за последний месяц снизилась на 5,4%;

- за последние три месяца снизилась на 14,5%;

- за последние полгода снизилась на 19,6%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в Соломенском районе:

- за последний месяц не изменилась;

- за последние три месяца выросла на 2,5%;

- за последние полгода выросла на 1,6%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в Соломенском районе:

- за последний месяц выросла на 7,0%;

- за последние три месяца снизилась на 0,6%;

- за последние полгода не изменилась.

На диаграмме представлены изменения соотношений средних цен предложений квартир в Соломенском районе.

Как видно на графиках и диаграмме, в Соломенском районе средние цены предложений в долларах за квартиру достаточно активно снижаются в сегменте однокомнатных квартир. Средние цены предложений двухкомнатных и трехкомнатных квартир последние месяцы колеблются, но как правило выше, чем были полгода назад.

В последнее время произошли следующие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Шолом-Алейхема (Деснянский район, Лесной массив ). Общая площадь 32,2 кв.м, жилая 18, кухня 6. Санузел совмещенный. Балкон застеклен. Стеклопакеты. Ламинат, кафель. Столярка старая, сантехника новая. Встроенная кухня. Шкаф-купе. Состояние: «сделан косметический ремонт». 32000$ (994$/кв.м).

Трехкомнатная квартира в современном кирпичном доме, проспект Героев Сталинграда (Оболонский район, Оазис-Оболонь ). Общая площадь 92,5 кв.м, жилая 54,8, кухня 13. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Стеклопакеты. Паркет-доска, кафель. Новая сантехника. Новая столярка. Кондиционер. Состояние: «сделан качественный ремонт». 210000$ (2270$/кв.м).

Трехкомнатная квартира в современном монолитно-каркасном высотном доме, пересечение Дарницкого бульвара и улицы Генерала Жмаченко (Днепровский район, Комсомольский массив ). Общая площадь 156,2 кв.м, жилая 89,2, кухня 14,9. Санузел раздельный. Стеклопакеты. На полу стяжка. Квартира после строителей. Переуступка имущественных прав. Состояние: «требуется серьёзный ремонт». 120000$ (768$/кв.м).

Общая площадь приведенных выше квартир 280,9 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 362000$.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2015

ПРИМЕЧАНИЯ

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) представлены в разделе Статистика и динамика цен на недвижимость

Основные данные статистики представлены также в виде таблиц на главной странице портала и на странице Цены на квартиры в Киеве

При анализе графиков и табличных данных необходимо учитывать следующие факторы:

1. Статистика вычисляется на основании актуальной базы данных объектов недвижимости портала Domik.ua

2. При подсчете средних цен предложений по всему городу и каждого конкретного сегмента рынка учитываются лишь объекты, попавшие в так называемый «доверительный интервал» соответствующей выборки.

Определение «доверительного интервала» зависит от дисперсии выборки, а также типичного для киевского рынка недвижимости распределения цен. Объекты, не попавшие в «доверительный интервал», не учитываются при подсчете средней цены этой выборки.

3. При анализе малых выборок границы «доверительных диапазонов» формируются путем отбрасывания определенного количества наиболее дорогих и наиболее дешевых объектов. Количество отбрасываемых объектов зависит от размеров выборки. В частности, если в выборку входит от 10 до 19 объектов, то отбрасываются один наиболее дешевый и два наиболее дорогих объекта.

4. Средние цены предложений в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках). Даже на больших выборках (более 1000 объектов) изменение соотношения «дорогих» и «дешевых» квартир может заметно повлиять на изменение средней цены. На малых выборках практически каждый объект существенно влияет на среднюю цену.

5. Основная расчетная единица для статистики продажи недвижимости - Доллар США. Если продавец выставляет цену своего предложения в гривнах, то для расчета статистики в долларах, цена в объявлении приводится к долларовому эквиваленту по курсу продажи долларов на момент подачи/редактирования объявления. Курсы валют берутся автоматически у Приват-Банка.

6. Графики и данные статистики в гривне вычисляются умножением долларовых данных на курс гривны к доллару США на момент подсчета.

7. Подсчет статистики проводится в автоматическом режиме в ночь с пятницы на субботу каждой недели начиная с 2005 года