Чек-лист для покупки квартиры в аренду: на что обратить внимание

Покупка квартиры для последующей перепродажи или сдачи в аренду — один из самых доступных и понятных инструментов инвестирования. Как выбрать недвижимость, будет пользоваться спросом, и на какой квартире можно заработать быстрее — в советах от редакции портала Domik.ua.

Пункт первый: определиться между новостройкой и вторичным жильем

В приобретении жилья на вторичном рынке есть ряд неоспоримых преимуществ. Во-первых, отсутствует риск, что строительство могут заморозить. Во-вторых, в подобном жилье зачастую уже сделан ремонт и оно готово к заселению арендаторов. Минусы, правда, тоже присутствуют: в старых домах плохое состояние инженерных систем, устаревшие конструкционные и строительные решения. Для владельца подобной квартиры это может означать одно: что-то постоянно будет выходить из строя, и с арендаторами придется договариваться о ремонте. Кроме того, следует учесть, что недвижимость в старых домах пользуется гораздо меньшим спросом, чем квартиры в новостройках.

Еще один недостаток вторичного жилья — его стоимость. Оно дорожает практически такими же темпами, как и первичное: по данным Госстата, в первых двух кварталах 2021 года квартиры на первичном рынке подорожали на 12,7%, а на вторичном — на 13,5%. При этом в случае покупки «вторички» нужно иметь всю сумму денег сразу, никто из владельцев не даст вам жилье в рассрочку. В то же время, вкладываясь в новостройку, можно хорошо сэкономить, если сделать это на начальных этапах строительства. От стадии котлована до ввода в эксплуатацию новостройка дорожает на 30-40%, а в некоторых случаях и больше.

Рассмотрим на примере. В жилом комплексе Creator City, который строится на столичной Лукьяновке, самая доступная однокомнатная квартира стоит 1,2 млн грн грн. Подобная квартира в новом доме, расположенном в 800 м и построенном в 2015 году, стоит уже 3,7 млн грн — то есть разница в цене составляет 208%. Да, нужно отнять от ценника стоимость ремонта, мебели и техники. Но для дальнейшей сдачи в аренду никто не делает дорогой ремонт и не покупает дизайнерскую мебель.

Читайте также: Город Z: требования к жилью выдвигает новое поколение

Пункт второй: выбрать рентабельное жилье

Выбирая квартиру для последующей сдачи в аренду, следует придерживаться доходной стратегии. Ее суть заключается в том, чтобы извлечь из своего капитала максимально возможный денежный поток. Предыдущий пункт — приобрести квартиру именно в новостройке — является обязательным компонентом этой стратегии. Далее следует определиться с самой квартирой, и эксперты советуют обратить внимание на компактные лоты: однокомнатные квартиры и студии. Они скорее всего кажутся, поскольку 85% арендаторов — молодые люди, которые большую часть времени проводят вне дома. Также маленькие квартиры стремительнее прибавляют в цене. По данным Госстата, только за первые полгода 2021-го средняя стоимость аренды однокомнатных подорожала на 3,2%: с 7624 до 7868 грн.

Наиболее ликвидные квартиры могут приносить прибыль до 10% годовых и окупаться за 10 лет. Посчитаем: так, однокомнатная квартира 32 кв. м в третьем доме ЖК Creator City стоит 1,2 млн грн. Добавим к этой стоимости 30% на ремонт и минимальную обстановку, получаем 1,56 млн грн. Чтобы окупить эту сумму за 10 лет (120 месяцев), необходимо будет сдавать квартиру как минимум за 13 000 грн. При этом уже в нынешнем году средняя стоимость аренды квартиры-студии в новом доме на Лукьяновке составляет 16-20 тыс. грн. Поэтому можно с уверенностью заявлять, что однокомнатная квартира в ЖК Creator City полностью окупится за 8-9 лет.

Пункт третий: исследовать локацию и преимущества ЖК

По данным международной платформы бизнес-данных Statista, 64% потенциальных арендаторов ориентируются в поисках жилья на его местоположение и ближайшую инфраструктуру. Среди главных маркеров опрошенные называли наличие метро, ​​автобусной остановки в пешей доступности, аптеки, продуктового супермаркета, а еще лучше — торгового центра. В ходе данного исследования было опрошено 14 000 американцев, которые живут в больших и средних городах. Маловероятно, что эта статистика значительно отличается от украинской: так, одним из главных ценообразующих факторов на киевском рынке недвижимости является пешая доступность до метро.

Выбирая новостройку для инвестиций, следует обязательно учесть, где она строится. В идеале до ближайшей станции метро должно быть не более 1,5 км (это 15-20 минут пешком). В радиусе километра должен находиться супермаркет, аптека, банковское отделения, заведения общественного питания, почта. Для тех, кто имеет домашнего питомца  домашнего любимца или ведет активный образ жизни, несомненным преимуществом станет парк по соседству. Семьи с детьми будут в первую очередь ориентироваться на наличие в микрорайоне детских садов, школ и развивающих студий.

Если выбирать новостройку, ориентируясь на локацию и инфраструктуру, ЖК Creator City станет беспроигрышным вариантом. Причина первая: в 1,3 км от места возведения комплекса находится метро «Лукьяновская», а сразу у стройплощадки расположены автобусная и трамвайная остановки. Во-вторых, Лукьяновка — старый район, и здесь уже сформирована вся необходимая для жизни инфраструктура: от минимаркета с фермерскими продуктами в крупнейших столичных университетов. В-третьих, собственная инфраструктура появится и на территории самого жилого комплекса. Он строится в формате «города в городе» и будет иметь на своей территории все необходимое и даже немного больше.

Читайте также: Рожденный продавать: что такое стрит-ритейл и почему он нужен крупным городам

Пункт четвертый: оценить все возможные риски

Покупать новостройку с целью инвестиций выгодно и одновременно более рискованно. Главная опасность — вероятность заморозки объекта или банкротство девелопера. Никто не может дать гарантии, что проект будет достроен и сдан точно в срок. Однако есть определенные маркеры, по которым можно судить о шансах на счастливый финал. Первое — это наличие у застройщика всех необходимых документов на строительство и отсутствие судебных исков по проекту. Второе — дисциплинированность девелопера, о которой можно судить по другим его объектам. Если он задержал свои предыдущие новостройки, то есть высокая вероятность, что просрочит и следующие.

Оценить, могут ли возникнуть проблемы с новостройкой, поможет индекс надежности от Bild.ua. Так, жилому комплексу Creator City эксперты сервиса присудили высокий балл — 207 из 220 максимально возможных. Это означает, что все документы у застройщика есть, и никаких проблем не должно возникнуть. Как строит девелопер другие свои комплексы и что о нем пишут уже существующие инвесторы, можно почитать на форумах этих объектов.

Пункт пятый: несколько целей одновременно

Определиться с целью покупки — это первое, что нужно сделать. В нашем случае все вроде бы ясно: квартира нужна для долгосрочной сдачи в аренду. Однако никто не знает, какие задачи вы будете ставить перед собой через 5-10 лет. Возможно, подрастет ребенок, которому захочется жить отдельно, и квартира перейдет к нему. Или срочно понадобятся деньги, и недвижимость придется продать. Поэтому при покупке следует руководствоваться не одной задачей, а сразу несколькими.

Для сдачи в аренду выгоднее всего покупать недвижимость экономкласса. На такие новостройки проще найти арендаторов. Но если рассматривать недвижимость как актив, который можно впоследствии продать, то лучше присматриваться к бизнес-классу. Для сравнения: с июня 2019 года по июнь 2021-го квадратный метр в «экономе» прибавил в цене 29,4%, в «комфорте» — 23%, в «бизнесе» — 32%.

Если предположить, что вы или член вашей семьи захочет жить в этой квартире, здесь тоже следует рассматривать более комфортные ЖК — с собственной инфраструктурой, парковой зоной, магазинами, спортивными залами и медицинской клиникой на территории. Именно в таких комплексах хочется не просто арендовать жилье, а покупать для постоянного проживания.

Выводы

В нашей стране существует три главных инструмента инвестирования — это банковский депозит, облигации внутреннего госзайма (ОВГЗ) и покупка недвижимости.

По состоянию на 23 июля 2021 года средняя ставка по депозитам физических лиц составила 7,63% в гривне. При этом не стоит забывать, что банковские депозиты еще и облагаются налогом в размере 19,5% на сумму начисленных процентов. Поэтому перспектива держать деньги в банке становится не слишком привлекательной. Облигации внутреннего госзайма — это нечто полумифическое для Украины. Все о них слышали, но мало кто знает, как это работает.

Поэтому покупка недвижимости — самый простой способ инвестирования. И выгодный: только за год (с июня 2020-го по июнь текущего года) средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке подорожала с 25 100 до 30 800 грн, показав прирост в 22,7%. И эта кривая будет постоянно ползти вверх, что бы ни случилось — экономический бум, очередной кризис, рост или снижение курса доллара. Казалось бы: по закону рынка, если растет цена, то падает спрос. Но не в случае с недвижимостью. Потому что это финансовый актив и всегда будет им оставаться.

Обсудить, насколько жилой комплекс на Лукьяновке подходит для инвестиций, можно на форуме ЖК «Креатор Сити».

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021