Чем привлекательна недвижимость Болгарии?

Болгария является уникальным регионом для потенциальных инвесторов. Семь лет назад страна стала частью Европейского Союза, не войдя, правда, пока в Шенгенскую зону. Однако это уже сказывается на уровне сервиса и комфорта жизни. Дороги здесь идеальны и соответствуют всем нормам ЕС, новостройки обязательно проходят каждый этап европейской сертификации, а природно-рекреационные зоны соответствуют европейским экологическим стандартам.

При этом уровень цен на недвижимость в Болгарии, по словам экспертов, все еще на 25-50% ниже средних по Европейскому Союзу и даже на порядок ниже цен на недвижимость в Киеве . Кроме того, местное законодательство защищает интересы иностранных инвесторов, особенно в вопросах налогообложения, имущественных прав и льгот на получение визы.

Преимущества региона

Наличие недвижимости не дает права на автоматическое получение вида на жительство, однако все визовые процедуры при этом значительно упрощаются. С учетом того, что Болгария планирует в скором времени стать одной из стран Шенгена, такая ситуация дает свои преимущества.

Кроме того, страна предлагает льготные условия получения ВНЖ для пенсионеров. Это означает, что людям пенсионного возраста достаточно иметь здесь любую недвижимость и счет в банке на 2,5 тыс. евро, чтобы иметь право получить вид на жительство.

И здесь, в отличие от большинства стран Европы, почти все местные жители владеют русским языком в объеме, достаточном для общения на бытовом уровне.

Самый ценный ресурс страны – ее рекреационные возможности. Черноморское побережье готово предложить огромное количество комфортных пляжей, причем в некоторых регионах курортный сезон длится до полугода. Вторые полгода здесь можно отдыхать в горах: горнолыжные трассы горных хребтов Рила, Родопы и Стара Планина могут соперничать с лучшими горнолыжными курортами Европы.

Туристическая отрасль является одним из приоритетных направлений развития экономики страны, поэтому на сегодняшний день здесь есть множество интереснейших туристических маршрутов, экскурсионного предложения, а также модного отдыха на бальнеологических и спа-курортах.

Рентабельность капиталовложений

Два года назад в Болгарии был снят мораторий на продажу земли. В связи с этим рынок недвижимости страны получил дополнительный толчок к развитию. Так, операции с недвижимостью в одной только Софии выросли на 10%. Тем не менее, цены остаются на достаточно низком уровне. Стоимость жилья стартует от 20-25 тыс. евро за однокомнатную квартиру на вторичном рынке и 35-37 тыс. евро – на первичном.

Эксперты предполагают, что уровень цен в Болгарии достиг своего пикового минимума и начнет постепенно повышаться. Сейчас уровень цен остается на 39% ниже докризисного максимума в 2008 г.

Это привлекает зарубежных инвесторов, причем с каждым годом растет количество европейцев желающих приобрести здесь жилье или офис. В прошлом году показатель составил 9% от всех сделок по недвижимости в стране, в 2014 г., по словам экспертов, цифра достигнет 15%.

К тому же, покупка недвижимости в стране, и прежде всего, в популярных курортных зонах, достаточно рентабельна. Сегодня этот показатель составляет до 10%. Но эксперты говорят о некотором росте этой цифры уже в ближайшее время.

Рынок предложения по недвижимости

Наиболее распространенным видом предлагаемой к покупке недвижимости, в особенности в курортных зонах, являются апарт-отели, коттеджные поселки и таунхаусы. Квартиры продаются сразу с необходимой мебелью и бытовой техникой. Тут предполагается и наличие управляющей компании, предоставляющей владельцам и отдыхающим широкий спектр услуг – от охраны до уборки помещений, присмотра за ними в отсутствие владельца.

Стоимость аренды недвижимость в Болгарии в курортный сезон может составлять от 35-40 евро в сутки за однокомнатные апартаменты с мини-кухней, недалеко от моря или горнолыжной трассы.

В курортных городах и поселках при этом продолжается активная застройка, поэтому предложение на первичном рынке постоянно растет.

А вот приобретение недвижимости на вторичном рынке может быть сопряжено с рядом сложностей. Ее преимущество - цены на 20-30% ниже первички. А основной минус – высокий уровень рисков в ее приобретении. Несколько лет назад в стране был бум капиталовложения в недвижимость зарубежных инвесторов, бравших под покупку кредиты в банках своих стран. Отследить подобную кредитную историю очень сложно, поэтому высок риск приобрести недвижимость с большим долгом по ипотеке.

Приобретение и содержание

В целом же процедура приобретения недвижимости в Болгарии, в отличие, например, от аналогичной в Италии, достаточно проста. Некоторые риелторы заявляют, что купить и оформить сделку можно всего за пару дней, если происходить она будет не в курортный сезон. Летом же, по словам местных риелторов, процедура может занять около 2 недель.

Нотариальное оформление обойдется в 5% от стоимости сделки, однако нотариус, помимо освидетельствования подписей сторон, осуществляет полную юридическую проверку документов. Вознаграждение риелтора составляет от 5 до 10% от суммы сделки.

В отличие от налогообложения при покупке недвижимости в Португалии или, например, в Испании, никаких дополнительных налоговых расходов, кроме НДС, здесь не будет.

Стоимость содержания недвижимости в Болгарии тоже не слишком высока. Годовой налог составляет от 50 евро, в зависимости от площади квартиры. Кроме того, 9,6 евро за квадратный метр в год нужно заплатить управляющей компании на поддержание общей территории комплекса. Стоимость кубометра воды здесь – около 1 евро, а за электроэнергию платят 0,1 евро за кВт.

Ипотечное жилье и кредитование

Очень осторожно стоит подходить к покупке вторичного жилья у хозяина. Специалисты рекомендуют нанять для этой цели юриста. Дело в том, что согласно болгарскому законодательству, обязательства по ипотеке возлагаются на последнего владельца жилья, а не того, кто эту ипотеку брал. Иными словами, даже если кредит банку не погашен, владелец имеет право продать квартиру без уведомления, а покупатель автоматически берет на себя обязательства по выплатам.

Банки страны не слишком охотно сотрудничают с нерезидентами в вопросах кредитования покупки недвижимости. Поэтому, если речь идет о приобретении первичного жилья, гораздо проще получить кредит от застройщика. Как правило, при этом необходимо сделать первый взнос в размере 35% от суммы, после чего можно оформить договор на рассрочку платежа на 3 года при максимум 8% годовых, которые начисляются на остаток суммы.

Но, как водится, ложка дегтя есть и здесь. Учитывая инвестиционную привлекательность региона, низкие цены и отсутствие языкового барьера, большое количество недвижимости в Болгарии приобретено либо арендуется гражданами РФ , привносящими некоторые неудобства в размеренный ритм жизни страны. Проблема эта отчасти нивелируется присутствием отдыхающих из Европейского Союза, а также особенностями выбираемой локации. Однако к такому соседству нужно быть готовым.

Тем не менее, Болгария – прекрасный выбор для тех, кто хотел бы приобрести жилье в Европе. Уровень жизни здесь уже практически достиг необходимых критериев, поэтому шенгенские визы для страны, которые позволят свободно перемещаться по Европе, как один из главных критериев выбора – вопрос ближайшего будущего.

Автор выражает благодарность за помощь в подготовке материала Бисерке Спасовой, директору по продажам инвестиционной компании для гостиничного и сервисного менеджмента Болгарии.

Автор: Анна Степанова, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014