Четверка? Шестерка? Туз? Сегодня рынок коммерческой недвижимости вошел в стадию качественного развития и роста
Девелоперы понимают, что без качественного консалтинга невозможно создать объект, который удовлетворил бы инвестора, потребителя и время. Стратегия создания недви- жимости определяет будущий уровень рынка.
Синергия этих двух компонентов формирует необходимую составляющую создаваемого рынка недвижимости. Однако при этом возникает вопрос — какие компании сыграют главную роль в становлении этого качества? Это структуры, которые наряду с локальным опытом местного рынка могут оказывать потребителю услуги международного качества. Таковыми являются крупнейшие международные компании Colliers International, DTZ, Knight Frank, Jones Lang LaSalle, образовавшие «большую четверку» на украинском рынке недвижимости.
История становления По мнению ряда экспертов, говорить о полноценной «четверке» на украинском рынке недвижимости преждевременно, поскольку Jones Lang LaSalle и Knight Frank из-за отсутствия объема выполненных работ еще не могут составить конкуренцию двум другим участникам коалиции — Colliers International и DTZ. Именно с них началась история формирования «большой четверки» в Украине. Приход DTZ и Jones Lang LaSalle в 1994 году, а затем в 1997-м — Colliers International ознаменовал появление на рынке недвижимости консалтинговых услуг международного уровня.
Однако в столь сложный для Украины экономический период консалтинг от мировых брендов был востребован слабо, в силу дефицита проектов и соответствующего спроса компания Jones Lang LaSalle закрыла украинское представительство и возобновила работу в 2006 году. DTZ и Colliers International остались, однако предоставляли свои услуги в масштабе, соответствующем развитию рынка.
«Таковы были стратегия компании и пульс рынка, — говорит Ник Коттон, директор компании DTZ. — В начале спектр деятельности компании был представлен агентскими услугами и услугами профессионального управления зданиями».
«Поскольку рынок тогда был совершенно неразвит, мал по объему, консалтинговые услуги не пользовались большим спросом, — говорит Юрий Нартов, управляющий директор Colliers International (Украина). — Нам приходилось предоставлять в основном агентские услуги, включая работу с жилыми помещениями. Офисный сегмент тогда был ключевым, поскольку он первым появился и начал активно развиваться девелоперами. Основным и единственным для нас конкурентом была компания DTZ, которая делила с нами рынок коммерческой недвижимости».
Наряду с крупными международными структурами на рынке существовали компании, подобные им. Например, Pickard & Co. Ltd. начала свою деятельность в Киеве в качестве международного консультанта и девелопера в сфере недвижимости в 1992 году; французско-украинская компания Couderq & Partners Ukraine была основана в 1996 году как филиал Couderq & Partners Poland Corporate Real Estate Consultants и специализировалась на консультационных услугах на рынке недвижимости и инвестиций. Среди отечественных компаний, активно развивающихся в то время, можно назвать Украинскую Торговую Гильдию, Real Estate Department и др.
Именно в этот период были заложены основы развития консалтинговых услуг в сфере недвижимости в Украине. Многие из основоположников либо прекратили свое существование, либо функционируют в том же формате, что и 10 лет назад.
Компании, составившие впоследствии «большую двойку», развивались согласно своим технологическим и финансовым возможностям. Международная сеть, передовой опыт и мощное финансирование позволили «двойке» развивать новые направления и департаменты. Однако активное развитие DTZ и Colliers International приходится на 2001–2005 годы, когда на отечественный рынок недвижимости пришли долгожданные спрос и предложение, когда инвестиция в недвижимость давала доход, превышающий доход в странах Центральной и Восточной Европы.
Это был сигнал как для западных девелоперов и инвесторов, так и отечественным компаниям к молниеносному развитию. DTZ и Colliers International поняли, что пришло их время. «Это был одновременно сложный и опасный период, — вспоминает Ник Коттон. — У нас все происходило постепенно. В 2003 году мы открыли департамент оценки и аналитики. В декабре 2005- го — приобретение земли. В 2007 году мы начинаем оказывать новую услугу — инвестиционный консалтинг».
«Следуя проактивной стратегии развития и сохраняя лидирующие позиции на рынке yедвижимости, — рассказывает Юрий Нартов, — в 2000 году компания Colliers International приняла стратегическое решение, организовав департамент торговой недвижимости, который активно участвовал в реализации самых известных торговых центров на киев ском рынке («Глобус», «Мандарин Плаза», «Караван» и т. д.).
Первая инвестиционная сделка на рынке коммерческой недвижимости Украины — продажа бзнес-центра «Артем» в 2003 году — стала одним из показательных результатов деятельности нашей компании и в области инвестиционных услуг. В 2006 году мы сформировали департамент промышленной недвижимости, причем из специалистов в данной области».
Критерий отбора Дискуссия о так называемой «большой четверке» в сегменте недвижимости вполне созвучна мировой тенденции обобщения и структурирования игроков того или иного рынка. Все началось с известной аудиторской «большой восьмерки». В 1989 году, после слияния Deloitte, Haskins and Sells и Touche Ross (объединенная фирма стала называться Deloitte & Touche), а также Ernst & Whinney и Arthur Young (в результате появились Ernst & Young), «восьмерка» превратилась в «шестерку». Количество крупнейших компаний вновь сократилось в 1998 году после слияния Price Waterhouse и Coopers & Lybrand (в результате возникла PricewaterhouseCoopers). Наконец, «пятерка» стала «четверкой» в 2002 году, после массового ухода клиентов от Arthur Andersen, последовавшего за обвинением компании в соучастии в фальсификации отчетности обанкротившейся Enron.
Методом слияния и поглощения формировалась российская «большая четверка» рынка yедвижимости. «До кризиса 1998 года, — говорит Даррэлл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis Noble Gibbons, — рынок недвижимости класса А был представлен только в сегменте офисов. Он был в основном поделен пятью-шестью компаниями, которыми руководили яркие личности, основавшие московский рынок услуг по недвижимости международного уровня («большая четверка» плюс The Western Group ONCOR и DTZ). Сегодня «большая пятерка» в России — компании-консультанты международного уровня: Colliers International, Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis и Knight Frank. Именно они работают во всех основных сегментах класса А — на рынках офисных, торговых, складских и промышленных помещений».
Однако это не единственная черта, объединяющая между собой компании «большой четверки». «Важным в данном «обобщающем» случае является не «международность» и «работа с недвижимостью класса А», а доля рынка, — резонно замечает Эвелина Ишметова, директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer. — Например, если на три компании приходится 80% сделок с качественной недвижимостью (класс А и В) — в данном случае мы говорим о «большой тройке». Такая компания может быть не только международной, т. к. ее международность отнюдь не означает, что она сильна на местном рынке, например DTZ и рынок недвижимости Москвы».
Один из весомых факторов соответствия компании мировому уровню — это комплексность в предоставлении консалтинговой услуги. «В международной практике одним из признаков компании-консультанта является предоставление полного комплекса консультационных услуг по недвижимости (включая юридические и налоговые вопросы, связанные с недвижимостью) с поддержанием единого стандарта качества, вне зависимости от местоположения потенциального клиента», — объясняет Ольга Архангельская, директор отдела консультаций по недвижимости в СНГ компании Ernst & Young.
«Перечень услуг ведущих компанийконсультантов не должен ограничиваться только риелторскими услугами (продажа и аренда недвижимости), — уверена Эвелина Ишметова. — Это весь спектр консалтинга в сфере недвижимости, начиная с зонирования территорий и определения их наилучшего использования и до привлечения финансирования (в т. ч. международного) в проекты». По мнению эксперта, такие услуги должны быть не декларативны, а годовой совокупный бюджет проектов, в которых участвовал консультант, должен измеряться не одной сотней миллионов долларов.
По мнению Даррэлла Станафорда, чтобы компания могла позиционировать себя как ведущая на рынке и конкурировать за представление интересов инвесторов, владельцев и арендаторов в сегменте коммерческой недвижимости в классе А (офисная, торговая и промышленная), необходимо соответствовать таким критериям, которые остаются неизменными: высококвалифицированные эксперты, высокое качество предоставляемых услуг, интеграция с ведущими международными компаниями на рынке недвижимости.
Сегодня на отечественном рынке недвижимости мы можем констатировать два заявленных процесса интеграции украинских компаний с международными. Это слияние «Украинской Торговой Гильдии» с международной девелоперской структурой и слияние Deol Partners c мировой сетью Cushman & Wakefield. Международный статус компании, будучи необязательным, тем не менее является одним из основных пропусков в мир лидеров рынка недвижимости. Однако данная констатация в одночасье порождает вопрос о компаниях, которые являются международными, работают с недвижимостью класса А, но не относятся к коалиции «большой четверки». Например, компания NAI Pickard, эксклюзивный представитель международной компании NAI Global, специализирующейся на операциях с коммерческой недвижимостью, по всем критериям могла бы занять свое место среди Big4 рынка недвижимости.
Сеть компаний NAI насчитывает 3 500 профессионалов в 40 странах мира на всех континентах. C 2004 года NAI находится на четвертом месте среди крупнейших групп компаний, занимающихся операциями с коммерческой недвижимостью. На украинском рынке недвижимости NAI Pickard активно работает в сегменте складской недвижимости и в других секторах коммерческой недвижимости. Неоднозначное отношение вызывает компания Swiss Realty Group Ukraine, являющаяся частью швейцарского холдинга SRG Holding, SA (Geneva). На рынке СНГ деятельность холдинга в области недвижимости представляют восемь компаний, в число которых входят Swiss Realty Group Moscow, Swiss Realty Group Development CIS, Swiss Realty Group Ukraine, Satcher’s и ряд других организаций, владеющих недвижимостью. Украинская структура голландского холдинга особо себя не афиширует и присутствует на рынке скорее рамочно, чем официально, что не может не удивлять, учитывая скандальный имидж Swiss Realty Group Moscow в России.
Аналогично спорное отношение вызывает и FIM Consulting Plus — структура FIM Group, которая, в свою очередь, является управляющей структурой дат ского холдинга Dannmar Scandinavia ApS. При выраженном международном статусе и работе FIM Consulting Plus на рынке управления и реализации проектов в области офисной, торговой и складской недвижимости, а также ресторанного бизнеса, эксперты позитивно оценивают перспективны данной компании на рынке услуг в сфере недвижимости.
Международный статус Couderq & Partners и объем выполненных работ должен был сделать эту компания полноправным челном «большой четверки». В 2001 году главный офис Couderq & Partners присоединился к глобальному альянсу недвижимости Chesterton Blumenauer Binswanger (CBB), изменив имя на Couderq Binswanger Poland. Группа CBB насчитывает около 160 офисов на пяти континентах и около 5 200 служащих по всему миру.
Таким образом, ведущая компанияконсультант, как правило, должна обладать следующими особенностями:
• наличие офисов и специалистов во многих странах, обеспечивающих единые стандарты предоставления услуг клиентам и поддержку постоянных связей между всеми профильными отделами и офисами для обмена опытом, данными и экспертизой;
• накопленный большой опыт предоставления услуг в различных сегментах рынка недвижимости с возможностью привлечения специалистов по уникальным проектам в разных странах;
• наличие обширной базы экспертизы по различным типам недвижимости.
Закрытый рынок Объединение компаний в «тройки» или «четверки» не официальное, его даже формальным сложно назвать в силу отсутствия его тотального влияния на игроков рынка недвижимости. «Ни о каком официальном статусе речь идти не может, — комментирует Андрей Назаренко, глава представительства Jones Lang LaSalle в Украине. — Это лишь отражение мнения игроков рынка относительно ведущих консалтинговых компаний с наделением их соответствующими атрибутами, присущими только наиболее профессиональным, опытным и дорогим компаниям. Выделение коалиции ведущих консалтинговых компаний можно проводить на любом этапе развития рынка, но необходимо помнить, что сам рынок только начинает свое развитие».
Для такой начальной стадии неизбежно множество заблуждений и ошибок, как в аналитических данных по рынку, так и в определении качественной услуги. С одной стороны, это свидетельствует о том, что рынок находится в условиях закрытой и непрозрачной экономики, а с другой — сигнализирует о приходе нового этапа развития и формирования.
Основными звеньями данного процесса будут являться компании, отвечающие не только критерию международности, но и мировому уровню качества предоставляемых услуг. Слабых звеньев здесь быть не должно. Следовательно, всякая рыночная непрозрачность подразумевает некий элемент публичности и прорыв к новому качеству рынка. Сегодня неоднократно приходится слышать нарекания, что на рынке недвижимости нет аналитики, а есть мнения горстки специалистов, которые говорят скорее о своем видении
рынка, чем о целостной ситуации.
Безусловно, многие компании не разглашают сведения о сделках и объеме оборотов по вполне рациональным и прагматичным причинам. Конкуренция и риск. Даже сделки по покупке готовых объектов коммерческой недвижимости происходят вне рынка, по личной договоренности между заинтересованными сторонами.
В сфере качественной недвижимости класса А и В также происходит некая подтасовка фактов, когда компания, рекламирующая себя, заявляет объекты, которые формируют ее имидж, а не объекты, приносящие прибыль. Одним из видов подобной подтасовки является стремление руководства компании причислить к своим проектам объект, в создании которого компания принимала рамочное участие.
Однако рынок сегодня предлагает его участникам цивилизованные формы организации и сбора аналитических данных. Это обмен информацией после завершения сделки.
В России в рамках «большой пятерки» эта практика получила название Moscow Research Forum (MRF). Это ежемесячные встречи отделов исследований компаний «большой пятерки» и обмен данными по рынку. По мнению российских экспертов, самый значительный результат этих встреч — классификация офисных помещений, впервые созданная MRF в 2003 году и кардинально пересмотренная осенью 2006-го. Данную классификацию используют большинство участников рынка.
Аналогичную форму сотрудничества и взаимодействия выработала и украинская «большая четверка». Правда, сегодня по понятным причинам она происходит в рамках всего двух компаний — DTZ и Colliers International. По мнению Ника Коттона, данные департаментов аналитики Kyiv Research Forum помогают обеим компаниям объективно оценивать рынок по уровню арендных ставок, спросу и предложению в различных сегментах.
«Специализированные встречи по принципу российской «большой пятерки» у нас пока не проходят, хотя существуют комитеты по недвижимости при международных бизнесассоциациях, таких, как The American Chamber of Commerce и European Business Association, — рассказывает Юрий Нартов. — Тем не менее обмен рыночными данными чрезвычайно важен, особенно на развивающихся рынках, где существуют трудности с получением объективной информации, необходимой всем игрокам. К примеру, между компаниями Colliers International и DTZ существует успешный опыт обмена данными по рынку».
Новые игроки Авторитет и международный статус предоставляют дополнительные преимущества в конкурентной борьбе, однако не дают гарантий непоколебимости лидерских позиций «большой четверки». Украинский рынок недвижимости демонстрирует высокий темп развития, а следовательно, будут появляться новые игроки, которые не только составят конкуренцию «большой четверке», но и войдут в ее состав.
Компания GVA Saywer, ассоциированная с крупнейшей мировой сетью — GVA Worldwide, — рассматривает выход на ук раинский рынок недвижимости. Официального представительства компании в Украине нет, как пояснила Эвелина Ишметова, — есть постоянные местные партнеры, с которыми компания сотрудничает продолжительное время. Требования к таким компаниям: надежность, ответственность, глубокое знание местного рынка, его специфики и тенденций. Ближайшая стратегия GVA Sawyer на рынке Украины предполагает:
• увеличение объема заказов в области консалтинга;
• поиск инвестиционных проектов для организации финансирования и представления интересов партнеров;
• развитие гостиничного сегмента как в секторе эконом-класса, так в элитном сегменте.
«В сферу наших интересов входит поиск подходящих земельных участков и инвестиционных проектов, соответствующих требованиям сетей и инвесторов, с которыми мы работаем, с последующим строительством и управлением гостиницей. Так, например, GVA Sawyer является партнером в управляющей компании, которая развивает сеть “три звезды” специально для России и стран СНГ», — говорит Эвелина Ишметова.
Сегодня кадровое агентство Penny Lane Personnel российского холдинга «Пенни Лэйн» активными темпами набирает персонал для работы в структурах холдинга в Украине.
«Пенни Лэйн» в России владеет компанией Penny Lane Realty, которая к 2001 году превратилась в одну из немногих в этой стране компаний, предоставляющих полный цикл услуг в сфере недвижимости и выработавших комплексный подход к решению задач любой сложности: от подбора помещений до инвестиционного консалтинга и девелопмента.
В мае 2006 года начало работу украинское представительство компании КОВА International Real Estate Consultants — межднародного эксперта полного цикла, пециализирующегося на консультационном сопровождении сделок в области коммерческой недвижимости.
Компания КОВА International Real Estate Consultants (центральный офис расположен в Копенгагене, Дания) предоставляет услуги по экспертизе проектов в области коммерческой недвижимости уже в течение 17 лет.
Представительства КОВА работают в Литве, Латвии и Польше. В 2005 году было обеспечено курирование сделок в объеме €300 млн. Объем сделок в 2006 году составил €500 млн. (из них €120 млн. приходится на страны Балтии). Компания Ernst & Young открыла в Украине департамент консультаций по недвижимости.
«С 2005 года здесь постоянно работают наши специалисты, которые осуществляют мониторинг рынка и активно работают в сфере оказания консультационных услуг по недвижимости во всех сегментах, — отметила Ольга Архангельская. — При выходе на украинский рынок мы не ощущали серьезной конкуренции со стороны других игроков по двум причинам.
Во-первых, в настоящее время рынок коммерческой недвижимости находится на стадии активного развития, следовательно, спрос на консультационные услуги достаточно высок.
Во-вторых, мы оказываем достаточно широкий спектр консультационных услуг, среди которых есть уникальные для украинского рынка продукты, в частности комплексный подход к проектам — финансовая, экономическая, стратегическая, налоговая и юридическая экспертизы».
Big4 и Big6 Прогнозировать развитие рынка в рамках «большой четверки» сложно. Сегодня коалиция официально представлена двумя компаниями — Colliers International и DTZ, обладающими соответствующим объемом выполненных работ и качеством предоставляемых услуг. Knight Frank, официально заявившие о себе, в настоящий момент скромно оценивают свое присутствие на украинском рынке.
В Jones Lang LaSalle утверждают, что вскоре займут лидирующие позиции на рынке недвижимости.
«Оценить долю на рынке нашей компании достаточно сложно, — комментирует Андрей Назаренко. — Однако уже в ближайшее время мы планируем существенно увеличить свое присутствие в сегменте профессиональных консалтинговых и агентских услуг».
«Большая четверка» только в начале своего становления — но уже сегодня, зная профессионализм и мощь ее представителей, можно с уверенностью говорить о начале большой игры на рынке недвижимости, которая приведет в будущем к кардинальным изменениям. В перспективе, при выходе на украинский рынок CB Richard Ellis и Cushman & Wakefield, можно ожидать превращения Big4 в «большую шестерку» отечественного рынка недвижимости.
История становления По мнению ряда экспертов, говорить о полноценной «четверке» на украинском рынке недвижимости преждевременно, поскольку Jones Lang LaSalle и Knight Frank из-за отсутствия объема выполненных работ еще не могут составить конкуренцию двум другим участникам коалиции — Colliers International и DTZ. Именно с них началась история формирования «большой четверки» в Украине. Приход DTZ и Jones Lang LaSalle в 1994 году, а затем в 1997-м — Colliers International ознаменовал появление на рынке недвижимости консалтинговых услуг международного уровня.
Однако в столь сложный для Украины экономический период консалтинг от мировых брендов был востребован слабо, в силу дефицита проектов и соответствующего спроса компания Jones Lang LaSalle закрыла украинское представительство и возобновила работу в 2006 году. DTZ и Colliers International остались, однако предоставляли свои услуги в масштабе, соответствующем развитию рынка.
«Таковы были стратегия компании и пульс рынка, — говорит Ник Коттон, директор компании DTZ. — В начале спектр деятельности компании был представлен агентскими услугами и услугами профессионального управления зданиями».
«Поскольку рынок тогда был совершенно неразвит, мал по объему, консалтинговые услуги не пользовались большим спросом, — говорит Юрий Нартов, управляющий директор Colliers International (Украина). — Нам приходилось предоставлять в основном агентские услуги, включая работу с жилыми помещениями. Офисный сегмент тогда был ключевым, поскольку он первым появился и начал активно развиваться девелоперами. Основным и единственным для нас конкурентом была компания DTZ, которая делила с нами рынок коммерческой недвижимости».
Наряду с крупными международными структурами на рынке существовали компании, подобные им. Например, Pickard & Co. Ltd. начала свою деятельность в Киеве в качестве международного консультанта и девелопера в сфере недвижимости в 1992 году; французско-украинская компания Couderq & Partners Ukraine была основана в 1996 году как филиал Couderq & Partners Poland Corporate Real Estate Consultants и специализировалась на консультационных услугах на рынке недвижимости и инвестиций. Среди отечественных компаний, активно развивающихся в то время, можно назвать Украинскую Торговую Гильдию, Real Estate Department и др.
Именно в этот период были заложены основы развития консалтинговых услуг в сфере недвижимости в Украине. Многие из основоположников либо прекратили свое существование, либо функционируют в том же формате, что и 10 лет назад.
Компании, составившие впоследствии «большую двойку», развивались согласно своим технологическим и финансовым возможностям. Международная сеть, передовой опыт и мощное финансирование позволили «двойке» развивать новые направления и департаменты. Однако активное развитие DTZ и Colliers International приходится на 2001–2005 годы, когда на отечественный рынок недвижимости пришли долгожданные спрос и предложение, когда инвестиция в недвижимость давала доход, превышающий доход в странах Центральной и Восточной Европы.
Это был сигнал как для западных девелоперов и инвесторов, так и отечественным компаниям к молниеносному развитию. DTZ и Colliers International поняли, что пришло их время. «Это был одновременно сложный и опасный период, — вспоминает Ник Коттон. — У нас все происходило постепенно. В 2003 году мы открыли департамент оценки и аналитики. В декабре 2005- го — приобретение земли. В 2007 году мы начинаем оказывать новую услугу — инвестиционный консалтинг».
«Следуя проактивной стратегии развития и сохраняя лидирующие позиции на рынке yедвижимости, — рассказывает Юрий Нартов, — в 2000 году компания Colliers International приняла стратегическое решение, организовав департамент торговой недвижимости, который активно участвовал в реализации самых известных торговых центров на киев ском рынке («Глобус», «Мандарин Плаза», «Караван» и т. д.).
Первая инвестиционная сделка на рынке коммерческой недвижимости Украины — продажа бзнес-центра «Артем» в 2003 году — стала одним из показательных результатов деятельности нашей компании и в области инвестиционных услуг. В 2006 году мы сформировали департамент промышленной недвижимости, причем из специалистов в данной области».
Критерий отбора Дискуссия о так называемой «большой четверке» в сегменте недвижимости вполне созвучна мировой тенденции обобщения и структурирования игроков того или иного рынка. Все началось с известной аудиторской «большой восьмерки». В 1989 году, после слияния Deloitte, Haskins and Sells и Touche Ross (объединенная фирма стала называться Deloitte & Touche), а также Ernst & Whinney и Arthur Young (в результате появились Ernst & Young), «восьмерка» превратилась в «шестерку». Количество крупнейших компаний вновь сократилось в 1998 году после слияния Price Waterhouse и Coopers & Lybrand (в результате возникла PricewaterhouseCoopers). Наконец, «пятерка» стала «четверкой» в 2002 году, после массового ухода клиентов от Arthur Andersen, последовавшего за обвинением компании в соучастии в фальсификации отчетности обанкротившейся Enron.
Методом слияния и поглощения формировалась российская «большая четверка» рынка yедвижимости. «До кризиса 1998 года, — говорит Даррэлл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis Noble Gibbons, — рынок недвижимости класса А был представлен только в сегменте офисов. Он был в основном поделен пятью-шестью компаниями, которыми руководили яркие личности, основавшие московский рынок услуг по недвижимости международного уровня («большая четверка» плюс The Western Group ONCOR и DTZ). Сегодня «большая пятерка» в России — компании-консультанты международного уровня: Colliers International, Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis и Knight Frank. Именно они работают во всех основных сегментах класса А — на рынках офисных, торговых, складских и промышленных помещений».
Однако это не единственная черта, объединяющая между собой компании «большой четверки». «Важным в данном «обобщающем» случае является не «международность» и «работа с недвижимостью класса А», а доля рынка, — резонно замечает Эвелина Ишметова, директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer. — Например, если на три компании приходится 80% сделок с качественной недвижимостью (класс А и В) — в данном случае мы говорим о «большой тройке». Такая компания может быть не только международной, т. к. ее международность отнюдь не означает, что она сильна на местном рынке, например DTZ и рынок недвижимости Москвы».
Один из весомых факторов соответствия компании мировому уровню — это комплексность в предоставлении консалтинговой услуги. «В международной практике одним из признаков компании-консультанта является предоставление полного комплекса консультационных услуг по недвижимости (включая юридические и налоговые вопросы, связанные с недвижимостью) с поддержанием единого стандарта качества, вне зависимости от местоположения потенциального клиента», — объясняет Ольга Архангельская, директор отдела консультаций по недвижимости в СНГ компании Ernst & Young.
«Перечень услуг ведущих компанийконсультантов не должен ограничиваться только риелторскими услугами (продажа и аренда недвижимости), — уверена Эвелина Ишметова. — Это весь спектр консалтинга в сфере недвижимости, начиная с зонирования территорий и определения их наилучшего использования и до привлечения финансирования (в т. ч. международного) в проекты». По мнению эксперта, такие услуги должны быть не декларативны, а годовой совокупный бюджет проектов, в которых участвовал консультант, должен измеряться не одной сотней миллионов долларов.
По мнению Даррэлла Станафорда, чтобы компания могла позиционировать себя как ведущая на рынке и конкурировать за представление интересов инвесторов, владельцев и арендаторов в сегменте коммерческой недвижимости в классе А (офисная, торговая и промышленная), необходимо соответствовать таким критериям, которые остаются неизменными: высококвалифицированные эксперты, высокое качество предоставляемых услуг, интеграция с ведущими международными компаниями на рынке недвижимости.
Сегодня на отечественном рынке недвижимости мы можем констатировать два заявленных процесса интеграции украинских компаний с международными. Это слияние «Украинской Торговой Гильдии» с международной девелоперской структурой и слияние Deol Partners c мировой сетью Cushman & Wakefield. Международный статус компании, будучи необязательным, тем не менее является одним из основных пропусков в мир лидеров рынка недвижимости. Однако данная констатация в одночасье порождает вопрос о компаниях, которые являются международными, работают с недвижимостью класса А, но не относятся к коалиции «большой четверки». Например, компания NAI Pickard, эксклюзивный представитель международной компании NAI Global, специализирующейся на операциях с коммерческой недвижимостью, по всем критериям могла бы занять свое место среди Big4 рынка недвижимости.
Сеть компаний NAI насчитывает 3 500 профессионалов в 40 странах мира на всех континентах. C 2004 года NAI находится на четвертом месте среди крупнейших групп компаний, занимающихся операциями с коммерческой недвижимостью. На украинском рынке недвижимости NAI Pickard активно работает в сегменте складской недвижимости и в других секторах коммерческой недвижимости. Неоднозначное отношение вызывает компания Swiss Realty Group Ukraine, являющаяся частью швейцарского холдинга SRG Holding, SA (Geneva). На рынке СНГ деятельность холдинга в области недвижимости представляют восемь компаний, в число которых входят Swiss Realty Group Moscow, Swiss Realty Group Development CIS, Swiss Realty Group Ukraine, Satcher’s и ряд других организаций, владеющих недвижимостью. Украинская структура голландского холдинга особо себя не афиширует и присутствует на рынке скорее рамочно, чем официально, что не может не удивлять, учитывая скандальный имидж Swiss Realty Group Moscow в России.
Аналогично спорное отношение вызывает и FIM Consulting Plus — структура FIM Group, которая, в свою очередь, является управляющей структурой дат ского холдинга Dannmar Scandinavia ApS. При выраженном международном статусе и работе FIM Consulting Plus на рынке управления и реализации проектов в области офисной, торговой и складской недвижимости, а также ресторанного бизнеса, эксперты позитивно оценивают перспективны данной компании на рынке услуг в сфере недвижимости.
Международный статус Couderq & Partners и объем выполненных работ должен был сделать эту компания полноправным челном «большой четверки». В 2001 году главный офис Couderq & Partners присоединился к глобальному альянсу недвижимости Chesterton Blumenauer Binswanger (CBB), изменив имя на Couderq Binswanger Poland. Группа CBB насчитывает около 160 офисов на пяти континентах и около 5 200 служащих по всему миру.
Таким образом, ведущая компанияконсультант, как правило, должна обладать следующими особенностями:
• наличие офисов и специалистов во многих странах, обеспечивающих единые стандарты предоставления услуг клиентам и поддержку постоянных связей между всеми профильными отделами и офисами для обмена опытом, данными и экспертизой;
• накопленный большой опыт предоставления услуг в различных сегментах рынка недвижимости с возможностью привлечения специалистов по уникальным проектам в разных странах;
• наличие обширной базы экспертизы по различным типам недвижимости.
Закрытый рынок Объединение компаний в «тройки» или «четверки» не официальное, его даже формальным сложно назвать в силу отсутствия его тотального влияния на игроков рынка недвижимости. «Ни о каком официальном статусе речь идти не может, — комментирует Андрей Назаренко, глава представительства Jones Lang LaSalle в Украине. — Это лишь отражение мнения игроков рынка относительно ведущих консалтинговых компаний с наделением их соответствующими атрибутами, присущими только наиболее профессиональным, опытным и дорогим компаниям. Выделение коалиции ведущих консалтинговых компаний можно проводить на любом этапе развития рынка, но необходимо помнить, что сам рынок только начинает свое развитие».
Для такой начальной стадии неизбежно множество заблуждений и ошибок, как в аналитических данных по рынку, так и в определении качественной услуги. С одной стороны, это свидетельствует о том, что рынок находится в условиях закрытой и непрозрачной экономики, а с другой — сигнализирует о приходе нового этапа развития и формирования.
Основными звеньями данного процесса будут являться компании, отвечающие не только критерию международности, но и мировому уровню качества предоставляемых услуг. Слабых звеньев здесь быть не должно. Следовательно, всякая рыночная непрозрачность подразумевает некий элемент публичности и прорыв к новому качеству рынка. Сегодня неоднократно приходится слышать нарекания, что на рынке недвижимости нет аналитики, а есть мнения горстки специалистов, которые говорят скорее о своем видении
рынка, чем о целостной ситуации.
Безусловно, многие компании не разглашают сведения о сделках и объеме оборотов по вполне рациональным и прагматичным причинам. Конкуренция и риск. Даже сделки по покупке готовых объектов коммерческой недвижимости происходят вне рынка, по личной договоренности между заинтересованными сторонами.
В сфере качественной недвижимости класса А и В также происходит некая подтасовка фактов, когда компания, рекламирующая себя, заявляет объекты, которые формируют ее имидж, а не объекты, приносящие прибыль. Одним из видов подобной подтасовки является стремление руководства компании причислить к своим проектам объект, в создании которого компания принимала рамочное участие.
Однако рынок сегодня предлагает его участникам цивилизованные формы организации и сбора аналитических данных. Это обмен информацией после завершения сделки.
В России в рамках «большой пятерки» эта практика получила название Moscow Research Forum (MRF). Это ежемесячные встречи отделов исследований компаний «большой пятерки» и обмен данными по рынку. По мнению российских экспертов, самый значительный результат этих встреч — классификация офисных помещений, впервые созданная MRF в 2003 году и кардинально пересмотренная осенью 2006-го. Данную классификацию используют большинство участников рынка.
Аналогичную форму сотрудничества и взаимодействия выработала и украинская «большая четверка». Правда, сегодня по понятным причинам она происходит в рамках всего двух компаний — DTZ и Colliers International. По мнению Ника Коттона, данные департаментов аналитики Kyiv Research Forum помогают обеим компаниям объективно оценивать рынок по уровню арендных ставок, спросу и предложению в различных сегментах.
«Специализированные встречи по принципу российской «большой пятерки» у нас пока не проходят, хотя существуют комитеты по недвижимости при международных бизнесассоциациях, таких, как The American Chamber of Commerce и European Business Association, — рассказывает Юрий Нартов. — Тем не менее обмен рыночными данными чрезвычайно важен, особенно на развивающихся рынках, где существуют трудности с получением объективной информации, необходимой всем игрокам. К примеру, между компаниями Colliers International и DTZ существует успешный опыт обмена данными по рынку».
Новые игроки Авторитет и международный статус предоставляют дополнительные преимущества в конкурентной борьбе, однако не дают гарантий непоколебимости лидерских позиций «большой четверки». Украинский рынок недвижимости демонстрирует высокий темп развития, а следовательно, будут появляться новые игроки, которые не только составят конкуренцию «большой четверке», но и войдут в ее состав.
Компания GVA Saywer, ассоциированная с крупнейшей мировой сетью — GVA Worldwide, — рассматривает выход на ук раинский рынок недвижимости. Официального представительства компании в Украине нет, как пояснила Эвелина Ишметова, — есть постоянные местные партнеры, с которыми компания сотрудничает продолжительное время. Требования к таким компаниям: надежность, ответственность, глубокое знание местного рынка, его специфики и тенденций. Ближайшая стратегия GVA Sawyer на рынке Украины предполагает:
• увеличение объема заказов в области консалтинга;
• поиск инвестиционных проектов для организации финансирования и представления интересов партнеров;
• развитие гостиничного сегмента как в секторе эконом-класса, так в элитном сегменте.
«В сферу наших интересов входит поиск подходящих земельных участков и инвестиционных проектов, соответствующих требованиям сетей и инвесторов, с которыми мы работаем, с последующим строительством и управлением гостиницей. Так, например, GVA Sawyer является партнером в управляющей компании, которая развивает сеть “три звезды” специально для России и стран СНГ», — говорит Эвелина Ишметова.
Сегодня кадровое агентство Penny Lane Personnel российского холдинга «Пенни Лэйн» активными темпами набирает персонал для работы в структурах холдинга в Украине.
«Пенни Лэйн» в России владеет компанией Penny Lane Realty, которая к 2001 году превратилась в одну из немногих в этой стране компаний, предоставляющих полный цикл услуг в сфере недвижимости и выработавших комплексный подход к решению задач любой сложности: от подбора помещений до инвестиционного консалтинга и девелопмента.
В мае 2006 года начало работу украинское представительство компании КОВА International Real Estate Consultants — межднародного эксперта полного цикла, пециализирующегося на консультационном сопровождении сделок в области коммерческой недвижимости.
Компания КОВА International Real Estate Consultants (центральный офис расположен в Копенгагене, Дания) предоставляет услуги по экспертизе проектов в области коммерческой недвижимости уже в течение 17 лет.
Представительства КОВА работают в Литве, Латвии и Польше. В 2005 году было обеспечено курирование сделок в объеме €300 млн. Объем сделок в 2006 году составил €500 млн. (из них €120 млн. приходится на страны Балтии). Компания Ernst & Young открыла в Украине департамент консультаций по недвижимости.
«С 2005 года здесь постоянно работают наши специалисты, которые осуществляют мониторинг рынка и активно работают в сфере оказания консультационных услуг по недвижимости во всех сегментах, — отметила Ольга Архангельская. — При выходе на украинский рынок мы не ощущали серьезной конкуренции со стороны других игроков по двум причинам.
Во-первых, в настоящее время рынок коммерческой недвижимости находится на стадии активного развития, следовательно, спрос на консультационные услуги достаточно высок.
Во-вторых, мы оказываем достаточно широкий спектр консультационных услуг, среди которых есть уникальные для украинского рынка продукты, в частности комплексный подход к проектам — финансовая, экономическая, стратегическая, налоговая и юридическая экспертизы».
Big4 и Big6 Прогнозировать развитие рынка в рамках «большой четверки» сложно. Сегодня коалиция официально представлена двумя компаниями — Colliers International и DTZ, обладающими соответствующим объемом выполненных работ и качеством предоставляемых услуг. Knight Frank, официально заявившие о себе, в настоящий момент скромно оценивают свое присутствие на украинском рынке.
В Jones Lang LaSalle утверждают, что вскоре займут лидирующие позиции на рынке недвижимости.
«Оценить долю на рынке нашей компании достаточно сложно, — комментирует Андрей Назаренко. — Однако уже в ближайшее время мы планируем существенно увеличить свое присутствие в сегменте профессиональных консалтинговых и агентских услуг».
«Большая четверка» только в начале своего становления — но уже сегодня, зная профессионализм и мощь ее представителей, можно с уверенностью говорить о начале большой игры на рынке недвижимости, которая приведет в будущем к кардинальным изменениям. В перспективе, при выходе на украинский рынок CB Richard Ellis и Cushman & Wakefield, можно ожидать превращения Big4 в «большую шестерку» отечественного рынка недвижимости.
