Чиновникам выгодно существование теневых схем продажи сельхозземель

Если документ будет подписан Президентом, со следующего года регистрация и ведение реестра всех сделок с землей, в том числе и сельскохозяйственного назначения, перейдет от Госкомзема к Минюсту, Что, по мнению авторов законодательной инициативы, позволит эффективнее пресекать незаконные манипуляции с земельными наделами. Однако перекрыть теневую распродажу аграрных угодий сможет только открытый и регулируемый рынок обращения земли.

Только аренда

Начиная с 2001 г., в Украине действует мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Эта норма закреплена в переходных положениях Земельного кодекса. Несмотря на это, у желающих их приобрести периодически появлялась такая возможность, когда действие предыдущего закона о моратории заканчивалось, а продлевающий его документ еще не вступил в силу (изменения в Земельный кодекс о продлении моратория вносятся ежегодно). В этот период особо шустрые латифундисты подписывали с селянами — владельцами паев договор об отчуждении земли в простой письменной форме, после чего в судебном порядке добивались признания их действительными без необходимости нотариального удостоверения, что позволяет Гражданский кодекс.

Однако воспользоваться такой возможностью успевают далеко не все. А скупить за короткий срок большие массивы земли, необходимые для ведения агробизнеса, и вовсе нереально. Поэтому крупные предприятия арендуют ее у крестьян, что разрешено отечественным законодательством. Для производства сельхозпродукции в промышленных масштабах необходимы угодья от 5 тыс. га. При среднем размере пая в 4-5 га договоры аренды необходимо заключить более чем с тысячью крестьян. Поэтому крупные агрофирмы покупают юрлиц, которые уже провели такую работу и имеют арендные договоры на цельный массив земли. «Высчитать стоимость такого предприятия достаточно просто: 1 га приносит в год $100 чистой прибыли. Приемлемый срок окупаемости — три-четыре года. Соответственно, стоимость фирмы рассчитывается исходя из $300 за каждый гектар, имеющийся у нее в аренде», — рассказал «ДС» президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль.

По данным Госкомзема, на сегодняшний день в аренде находятся до 17,5 млн га земли сельхозназначения из распаеванных 27,8 млн га. От 50 до 250 тыс. га арендованной земли имеют в своем распоряжении около трех десятков агрофирм. Крупнейшие из них — ООО «Украинские аграрные инвестиции», арендующее порядка 250 тыс. га в разных регионах страны, сельхозпредприятия ММК им. Ильича , контролирующие до 240 тыс. га, ООО «Мироновский хлебопродукт» (порядка 250 тыс. га), аграрные компании группы «Приват» (более 100 тыс. га)

По данным Госкомзема, львиная доля сдаваемых в наем наделов находится в краткосрочной аренде: 59% — на период до пяти лет, 30% — от 6 до 10 лет. Причина кроется в том, что арендные отношения по большому счету не выгодны ни арендаторам, ни крестьянам. Аренда земли делает бессмысленными вложения в развитие инфраструктуры, такие наделы даже нельзя закладывать в банк под получение кредитов. А главное, над арендаторами постоянно висит опасность расторжения договоров владельцами паев, что часто происходит, если предприятие подвергается рейдерской атаке.

Селяне же, сдающие свои наделы, рискуют остаться с «мертвой» землей. Арендаторы особо не заботятся о сохранении ее, выжимая из наделов максимальную урожайность. К тому же зачастую они рассчитываются с владельцами земельных участков в натуральной форме: частью выращенного урожая, стоимость которой специально завышают. «Поскольку официально продажа земли запрещена, крестьяне, которые не могут самостоятельно обрабатывать свои наделы, сдают их в аренду за 500-600 грн. в год, не имея гарантий сохранения их плодородия. Контроль над севооборотом начнет действовать только с августа 2010 г., когда вступят в силу законодательные изменения о сохранении плодия почв. Новые нормы, в частности, предусматривают штрафы до 8,5 тыс. грн. для должностных лиц предприятий, допускающих нарушения севооборота», — говорит г-н Кошиль.

На свой страх и риск

Обоюдовыгодный вариант — это продажа земли, и за время действия моратория отработаны несколько схем увода ее в обход закона. До 2007 г. наиболее активно использовалась следующая схема: пай, отведенный под товарное сельхозпроизводство, перепрофилировался хозяином-физлицом под ведение личного крестьянского хозяйства, а затем продавался. Поскольку до принятия 19 декабря 2006 г. Закона №490-V «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно запрета продажи земель сельхозназначения до принятия соответствующих законодательных актов» мораторий на продажу земель личного крестьянского хозяйства не распространялся. Именно в этот период были сформированы основные латифундии в центральных регионах страны и вокруг крупных городов для дальнейшей перепродажи под коттеджную застройку.

Однако с 1 января 2007 г. изменять целевое назначение паев, выделенных под товарное сельхозпроизводство, запретили. «Для того чтобы продать участок, который является личным крестьянским хозяйством, или зарегистрировать его в кадастре, нужно предъявить справку о том, что он не из распаеванного фонда, а, к примеру, выделен из земель запаса городского или сельского совета. Конечно, ее можно получить незаконным путем у сельского головы. Но первая же проверка вскроет эту махинацию», — отмечает в комментарии «ДС» управляющий партнер адвокатской фирмы «Васько и Назарчук» Вадим Васько.

Установление запрета на продажу земель личного крестьянского хозяйства породило две основные схемы теневой продажи наделов. Согласно первой владелец земли якобы одалживает деньги и не рассчитывается с кредитором, по иску которого суд принимает решение о взыскании земельного участка в качестве погашения долга. «За то, что при этом судья закрывает глаза на действующий запрет отчуждать сельхозземли, приходится отстегивать (в зависимости от региона и размеров пая) $5-10 тыс.», — разоткровенничался с «ДС» один из правоведов. И пока вердикт служителей Фемиды не обжалован, он будет действовать. «Согласно п. 9 ч. 3 ст. 129 Конституции Украины одной из основ судопроизводства является обязательность исполнения решений суда. На практике это означает, что решение суда подлежит исполнению, пока оно не признано незаконным», — говорит г-н Васько.

Вторая схема — заключение договора аренды с отложенными условиями. В нем отдельно прописывается, что в случае отмены моратория участок должен быть тут же передан во владение арендатору. При этом последний рассчитывается за него с хозяином надела сразу же. «Отсроченное право покупки земли — это прямое нарушение моратория, поскольку он запрещает любое отчуждение распаеванной земли, ведь стороны, по сути, заключают договор купли-продажи на будущее. Однако, согласно ст. 9 Закона «Об аренде земли», арендатор имеет первоочередное право на покупку участка после отмены моратория. И его можно даже не прописывать в договоре — оно все равно будет действовать в силу положений этого закона», — отмечает г-н Васько. Впрочем, чтобы быть уверенными, что земля после отмены моратория действительно перейдет арендатору, обычно договор с отложенными условиями заключают со ссылкой на ст. 212 Гражданского кодекса, согласно которой любую сделку можно обусловить обстоятельствами, в наступлении которых нет однозначной уверенности. По сути, это договор на страх и риск сторон, так как оспорить его могут и сам хозяин пая, и наследники в случае его смерти, и прокуратура.

Главным недостатком теневых схем приобретения земель в собственность является достаточно длинная и непрозрачная процедура «обходных маневров». Причем зачастую без гарантии сохранения права собственности на купленную землю. «Районные и областные управления Госкомзема имеют указание сообщать обо всех подобных сделках в СБУ . Нет гарантии, что и у продавца не дрогнет рука и он не захочет признать сделку мнимой. А мнимая сделка недействительна с момента подписания», — объяснил «ДС» г-н Кошиль.

Чтобы рынок продажи земли стал цивилизованным, необходимо запустить регулируемый рынок обращения сельхозземель. Это предполагает не только отмену моратория на продажу аграрных наделов, но и утверждение законов «О рынке земли» и «О земельном кадастре», которые вводят в действие единый электронный земельный кадастр, без которого определить реальное происхождение того или иного земельного участка и, соответственно, доказать причастность к схемам нелегальной торговли землей практически невозможно. Однако утверждение упомянутых законов тормозится из года в год по простой причине: существование теневых схем обращения земли выгодно чиновникам. Во-первых, именно они зарабатывают на том, что закрывают глаза на незаконные продажи наделов. Во-вторых, многие из них сами являются совладельцами достаточно большого количества участков сомнительного происхождения. И первая же попытка инвентаризации и систематизации всех операций по переходу их от одного владельца к другому раскроет такие схемы. В-третьих, снятие моратория и внедрение рыночных механизмов обращения земли вынудит местные советы продавать наделы исключительно с аукционов. А это усложнит возможность реализовывать их приближенным компаниям за бесценок.