Что день грядущий нам готовит: оживление или ступор рынка?

В предыдущем обзоре мы писали о непростом выборе эффективной стратегии покупателей в преддверии перехода рынка на безналичные формы оплаты покупок в гривнах .

Полагаем, что эта тема будет присутствовать во всех обзорах вплоть до первого сентября 2013 года – даты введения новых правил оплаты дорогостоящих покупок.

Еще одна болезненная тема – введение с первого августа нового порядка оценки имущества с целью налогообложения. Приоритет, по словам чиновников, будет отдан не рыночной стоимости, а оценочной. Сейчас сложно сказать, какой именно смысл разработчики нового порядка оценки вкладывают в эти термины. Возможно, в чем-то они и правы.

Оценка по рыночной стоимости предполагает, что рыночные цены в каждом конкретном сегменте сформировались. То есть, на рынке есть конкуренция; сделки купли-продажи проходят достаточно массово и регулярно; реальные цены продаж и основные параметры объектов известны всем участникам торгов. К сожалению, и мы об этом писали неоднократно, на нашем рынке недвижимости все это встречается, мягко говоря, далеко не всегда. Если в массовых сегментах рынка на крупных и однородных жилых массивах рыночные цены более-менее известны специалистам, то о рыночных ценах на единичные объекты говорить сложно. А единичными объектами могут быть как особняк в историческом центре Киева , так и полуразвалившийся домик в глухом селе. Вот применительно к таким объектам и используются «оценочные стоимости».

Особенно злободневна данная тема применительно к объектам недвижимости, построенным накануне кризиса 2008 года. Нередко стоимость строительства подобных объектов существенно превышает нынешнюю их рыночную стоимость. Потому и поинтересовался министр юстиции Александр Лавринович у оценщиков, с какой стоимости налог брать – с рыночной или реальной стоимости, которая вложена в эти объекты?

В полемике с реформаторами действующие ныне оценщики нередко отвечают, что использование «оценочной стоимости» - прямой путь к злоупотреблениям и коррупции. Мы уже много раз наступали на эти грабли, продавая «за копейки» промышленные объекты, сдавая в аренду детские садики и проектные институты. А количество квартир, проданных в Украине по «оценкам БТИ», скорее всего, превышает жилой фонд среднего по размерам областного центра.

Как бы там ни было, а большинству продавцов придется срочно обновлять оценки стоимости своих квартир. Причем мало кто из них знает, к каким именно оценщикам нужно обращаться и сколько это будет стоить.

Поэтому многие оценщики имущества прогнозируют коллапс отрасли . В противовес им, министр юстиции Александр Лавринович уверен, что рынок будет развиваться, конкуренция оценщиков возрастет, злоупотреблений станет меньше.

Мы же исходим из того, что вероятность коллапса рынка недвижимости после первого августа 2013 года весьма невелика. Хотя практика показывает, что любая реформа рынка всегда связана со снижением количества сделок.

Что же касается злоупотреблений при оценке недвижимости, то тут перед оценщиками и чиновниками открываются новые перспективы.

Поэтому, сравнивая плюсы и минусы различных подходов к оценке недвижимости, склоняемся к тому, что в больших городах целесообразно опираться на рыночную стоимость (по крайней мере, в сегментах массового жилья). Это не только уменьшит злоупотребления, но и вынудит власти сделать рынок более прозрачным и открытым. В том числе, регулярно публиковать статистику сделок, сделать доступной информацию о сделках, реальных ценах продаж в каждом сегменте рынка.

Надеемся, что со временем так оно и будет.

Пока же, по сравнению с началом июня, уровень деловой активности немного вырос. В частности, выросло количество звонков, заявок и сделок. Вместе с тем, наблюдается и противоположная тенденция: сложнее стало организовывать просмотры - все больше участников рынка уезжают в отпуска.

Продолжается сегментация рынка: в одних сегментах цены растут, в других снижаются, в третьих колеблются в узких диапазонах.

Общегородской уровень цен предложений достаточно стабильный. Если в начале января средняя аппроксимированная цена предложения квадратного метра была 1704$, то по состоянию на 30 июня она впервые снизилась до 1699$. Разница, казалось бы, небольшая. Но при этом явно обозначилась интрига, связанная с проведением нашего конкурса прогнозов . Если в начале июля эта средняя стоимость вырастет хотя бы на один доллар, то «золотые медали» конкурса получат 39 участников. Если же она останется ниже 1700$, то «золотые медали» получат 68 участников данного конкурса.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.

По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 4,5% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Деснянском районе. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.

График №1. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Деснянском районе

- синяя кривая – в среднем по району;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах;

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Деснянском районе за последние три месяца снизилась на 1,2%; за последнюю неделю снизилась на 0,9%.

Средняя цена предложений в новых домах в Деснянском районе за последние три месяца выросла на 1,6%; за последнюю неделю снизилась на 0,6%.

Средняя цена предложений возле метро в Деснянском районе за последние три месяца снизилась на 0,9%; за последнюю неделю снизилась на 2,3%.

График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Деснянском районе в сегментах «типовая панель», «улучшенная типовая панель» и «украинская панель»

- синяя кривая - в сегменте «типовая панель»;

- зеленая кривая – в сегменте «улучшенная типовая панель»;

- красная кривая – в сегменте «украинская панель».

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «типовая панель» за последние три месяца снизилась на 4,0%; за последнюю неделю снизилась на 1,3%.

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «улучшенная типовая панель» за последние три месяца снизилась на 0,9%; за последнюю неделю выросла на 0,3%.

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «украинская панель» за последние три месяца выросла на 1,7%; за последнюю неделю снизилась на 0,4%.

График №3. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Деснянском районе в сегментах «старый кирпич», «улучшенный кирпич» и «украинский кирпич»

- синяя кривая - в сегменте «старый кирпич»;

- зеленая кривая – в сегменте «улучшенный кирпич»;

- красная кривая – в сегменте «украинский кирпич»

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «старый кирпич» за последние три месяца снизилась на 2,1%; за последнюю неделю снизилась на 1,7%.

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «улучшенный кирпич» за последние три месяца снизилась на 2,8%; за последнюю неделю снизилась на 2,0%.

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «украинский кирпич» за последние три месяца выросла на 4,2%; за последнюю неделю снизилась на 0,7%.

В последнее время произошли следующие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Лайоша Гавро (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 28 кв.м, жилая 14,7, кухня 7. Санузел совмещенный. Балкон застеклен и обшит. Стеклопакеты. Паркет, линолеум, кафель. Сантехника и столярка новые. Встроенная кухня. Кондиционер. Состояние: «сделан косметический ремонт». 57000$ (2036$/кв.м).

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Павла Тычины (Днепровский район, Березняки ). Общая площадь 35,1 кв.м., жилая 16,5, кухня 8,5. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Панорамное металлопластиковое окно. Вид на озеро Тельбин и Лавру. Ламинат, кафель. Новая столярка. Встроенная кухня, встроенный шкаф. Частично мебель и бытовая техника. Состояние: «сделан косметический ремонт». 65000$ (1852$/кв.м).

Двухкомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Маршала Тимошенко (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 72,4 кв.м., жилая 41,1, кухня 12,5. Санузел раздельный. Стеклопакеты. Паркет, кафель. Столярка и сантехника новые. Встроенная кухня, три шкафа-купе. Рядом охраняемая парковка. Станция метро «Минская» в зоне пешеходной доступности. Состояние: «сделан качественный ремонт». 200000$ (2762$/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Зодчих (Святошинский район, Борщаговка ). Общая площадь 59,6 кв.м., жилая 39, кухня 7,5. Санузел раздельный. Балкон застеклен и утеплен. Ламинат, кафель. Новая столярка, новая сантехника. Встроенная кухня. Встроенный шкаф. Кондиционер. Состояние: «сделан качественный ремонт». 90000$ (1510$/кв.м).

Общая площадь приведенных выше квартир 195,1 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 412 000$.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net

© domik.net, 2013