Что нам стоит дом построить?
В этот раз в роли Франкенштейна выступает Европейская экономическая комиссия (ЕЭК) ООН. Эта комиссия всерьез озаботилась состоянием мирового рынка недвижимости. Неудивительно: кризис изрядно потрепал эту отрасль. А если вспомнить, что и сам кризис начался с лавины неплатежей в сфере жилищного рекредитования, то становится очевидным: пристальное внимание к сфере недвижимости просто неизбежно.
Там. Наверху, наконец-то смекнули, что и рынок недвижимости, и финансовые рынки испытывали серьезную нехватку регулирования.
«Цены на недвижимость были искусственно раздуты, ипотечное кредитование было недостаточно контролируемым, финансовым рынкам было позволено разработать сложные финансовые инструменты, суть которых понимали лишь немногие» - пишет ЕЭК ООН. Результатом стала всеобщая рецессия, которую всему миру расхлебывать еще долго.
Расхлебывать последствия кризиса в области «риал истейт» намерена помочь Консультативная группа по рынку недвижимости ЕЭК ООН. Она при содействии Международной федерации недвижимости (FIABCI) разработала программу выхода из кризиса: «Основы политики для устойчивых рынков недвижимости». Она представляет собой 10 развернутых принципов и рекомендаций для развития этой отрасли.
И именно Украина стала первой страной, в которой была презентована программа. Произошло это недавно на Круглом столе «Путь к устойчивому рынку недвижимости в Украине». Почему именно Украина, создатели программы внятно объяснить не смогли. Возможно, потому что Украину – в случае чего – не жалко. Но какого эффекта создатели программы собираются здесь добиться, неясно. Ведь «Основы политики», по их же утверждению, базируются на таких «основополагающих концепциях», как устойчивое развитие, эффективное управление, прозрачность, подотчетность, справедливость и эффективность. А «концепции» эти способны вызвать у искушенного украинца разве что горькую усмешку.
Да и сами принципы не менее наивны применительно к украинским реалиям.
Например, «интегрированная законодательная основа». Ну когда у нас была такая основа? Все законодательство Украины, в том числе и то, которое касается недвижимости и ипотечного кредитования, переделывалось многократно и, как правило, либо ради чьего-то материального интереса, либо ради того, чтобы этот интерес ограничить. Ни о какой интеграции, ни о какой системе речь не идет.
Или требование эффективного земельного регистра и кадастра. У нас Центр государственного земельного кадастра есть, а закона о Земельном кадастре нет. Нет, соответственно, и самого кадастра. И неизвестно, когда появится. Те разрозненные кадастры и реестры, которые ведутся местной властью, отличаются системами координат, программным обеспечением, качеством информации, а уж о ее защите и говорить стыдно – многие базы данных региональных земельных кадастров можно запросто купить на «Петровке», в чем честно признавались представители ведомств на Круглом столе.
В программе упоминается улучшение городского планирования и содействие рациональному природопользованию. Причем, когда Европа говорит об улучшении городского планирования, то имеет в виду именно улучшение городского планирования, а не уплотнительную застройку и вырубание скверов, как это делается у нас. А что касается природопользования, то покажите мне того политика или бизнесмена, который прекратит застраивать берега Днепра и побережье Черного моря виллами, коттеджами и апартаментами. Да ведь для них даже вопрос этот не стоит: строили, строят и будут строить.
Программа предполагает либерализацию и дерегуляцию в сфере недвижимости и земельной собственности. С одной стороны, идея верна – с нашим нагромождением ограничений, да с мораторием на продажу земли в придачу развития рынка недвижимости не дождешься. С другой стороны, не авторы ли этой программы плакались, что кризис начался из-за недостаточной регулируемости рынка?
Авторы программы говорят о развитии частных инвестиций в сектор недвижимости и о развитии кредитования незащищенных слоев населения для приобретения недвижимости. Интересно, какой банк выдаст кредит на приобретение квартиры «незащищенному»? У незащищенных ведь даже залога нет, а их зарплаты (или социального пособия) едва на прокорм хватает. Особенно мило это требование смотрится в сочетании с другим тезисом программы: там, в частности, сказано, что законы должны быть направлены на ускоренное взыскание непогашенных кредитов. То есть, цель – заставить банки кредитовать бедняков, а потом – оставлять кредитуемых без штанов по ускоренной процедуре. А между тем уже сегодня ипотечная задолженность украинцев – более 100 млрд. грн., по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации. Представьте, сколько штанов ускоренно перейдет в собственность банков при реализации программы!
Один из принципов программы – социальное жилье. Почему-то именно на этом пункте очень подробно остановился глава Консультационной группы ООН по вопросам недвижимости Вольфганг Амман. Он пожурил постсоветские страны за «рудиментарный режим» обеспечения граждан жильем. А ведь в Европе, мол, масса современных интересных подходов к этой проблеме. Многие правительства, говорит Амман, как бы намекая, очень активно помогают людям получить доступное жилье – и благодаря этому выигрывают выборы. Для одних правительств доступное жилье – это только фактор социальной политики, для других – еще и экологический фактор: до 2012 г. ЕС намерен на 20% сократить выброс углекислого газа. И две трети от этого количества приходится именно на жилищный сектор, который можно обновлять с применением энергоэффективных технологий. Впрочем, для Украины это не актуально – мы только что заявили об увеличении квоты парниковых газов.
Вообще господин Амман увлекается идеологическими предпосылками реформ. Он предлагает Украине определиться, какой способ мышление ближе нынешней власти: «Определитесь, кто вы – консерватор, социалист или либерал. Это основополагающе при развитии сильной системы жилищного обеспечения».
Европеец раскритиковал массовую приватизацию жилого фонда: в Украине приватизировано 90% жилья. В результате у государства почти не осталось жилого фонда, который можно было бы сдавать в аренду. Зато в аренду свои квартиры зачастую сдают собственники, и, как правило, неофициально. В результате государство много теряет.
«Арендуемое жилье – это очень важный аспект в таких европейских странах как Румыния, Венгрия, Словения. Они уже почти достигли уровня Европейского Союза. В Гремании более 50% жилого фонда составляет арендуемое жилье. А кто знает, в какой стране самый высокий процент арендуемого жилья? Может быть, это социалистическая страна, например, Китай?» - Насладившись неведением аудитории, Амман раскрыл тайну. Самой «арендной» страной оказалась Швейцария – 69% жилого фонда арендуется. И это очень серьезный фактор швейцарской экономики.
Амман еще много чего говорил – о субсидиях на строительство жилья для среднего класса, о частно-государственном партнерстве, о сложностях в общении с румынским правительством, об аренде жилья в Черногории по 2,5 евро за 1 квадратный метр. В странах с переходной экономикой должно быть 10-15% такого жилья, не для всех, а для молодежи, которая приехала в крупные города на работу и не имеет средств для собственного жилья, считает Амман. И он, наверное, прав… Если не учитывать украинских реалий.
И нельзя сказать, что правительство Украины ничего в этом направлении не делает. Азаров, например, пообещал выделять бесплатные участки для социального жилья тем компаниям, у которых есть средства для завершения строительства. Если верить его словам, то именно это направление станет «паровозом», который вытянет строительную отрасль в будущем году. Кроме того, для реанимации строительной отрасли Азаров заставит Ощадбанк кредитовать строителей, чтобы те выдавали по 15 млн. квадратных метров жилья ежегодно.
Но где гарантии, что стройплощадки и ощадбанковские кредиты не будут распределены между «своими» компаниями? Где гарантии, что жилье, которое на них возведут, действительно будет социальным, доступным, а не превратится в процессе строительства в очередной «элитный жилой комплекс», в котором потребитель социального жилья будет в состоянии арендовать разве что два квадратных метра?
А тенденция очевидна: при том, что в общем и целом цена на недвижимость в Украине все еще снижается (в мире начинает потихоньку расти), стоимость квадратного метра у нас, как и до кризиса, серьезно завышается. Если по актам готовности квадратный метр стоит 500-800 долларов, то на рынке тот же «квадрат» стоит вдвое, а кое-где и вчетверо дороже, утверждают в Государственной архитектурно-строительной инспекции. И в то же время дефектность строящегося жилья составляет 30-40%.
А строители уже засуетились. Они возводят «экспериментальные улицы» под Киевом, декларируют переход на новые европейские технологии, которые снизят стоимость «квадрата» до 400 долларов (если, конечно, стройплощадка будет бесплатной). Правда, в действительности это снижение будет достигнуто еще и за счет минимальной площади квартир (хрущевки отдыхают) и за счет экономии на стройматериалах.
Но даже если все эти планы правительства будут воплощены в жизнь в идеальном, не извращенном украинскими реалиями виде, то останется другая сторона медали. Возможность среднего украинца получить жилье определяется не только стоимостью жилья, но и стоимостью рабочей силы этого самого среднего украинца. И этот последний показатель – самый пессимистичный из всех названных. И до тех пор, пока дело обстоит именно так, можно сколько угодно реанимировать и реформировать рынок недвижимости, наращивать темпы и объемы строительства – на обеспеченности жильем основной массы украинцев это не скажется.
