Что не так в проекте закона о риелторской деятельности

Казалось бы, во времена революционных политических потрясений в стране, совсем не до регулирования риелторской деятельности. Сегодня Верховная Рада даже государственный бюджет на следующий год утвердить не может, что уж говорить о других, второстепенных с этой точки зрения, законах. Однако проект внесен в Раду полгода назад , никаких решений по нему до сих пор не принято, и профессиональное сообщество возможность его принятия по-прежнему волнует.

Большинство экспертов соглашаются с тем, что рынок риелторских услуг сегодня находится в таком состояние, что законодательное регулирование ему просто необходимо. Однако, в предлагаемом Минэкономики законопроекте слишком много непонятных и неоднозначных норм.

«Наша песня хороша...»

Во-первых, обучение.

Во что оное превратилось при введение новых правил оценки, всем нам известно — в зарабатывание денег отдельными структурами

Законопроектом о регулировании риелторской деятельности предусмотрены и обучение или переквалификация, и выдача квалификационных свидетельств. Правда, разработчики законопроекта уточняют, что для выдачи свидетельства нужно либо пройти обучение, либо годичную стажировку. Для риелторов с опытом работы на рынке обещают применять упрощенную процедуру. Если опыт небольшой — только квалификационный экзамен; тем, чей опыт свыше 3 лет, свидетельства обещают выдавать без экзаменов.

Кроме того, обучать риелторов планируют в специализированных учебных заведениях. И тут опять может получиться то же, что и с оценкой.

Во-вторых, всех риелторов, получивших квалификационные свидетельства, должны будут включить в реестр. Что, теоретически, неплохо. Но практически мы можем в очередной раз столкнуться с коррупционной схемой. Когда, например, для включения в реестр, необходимо будет приобрести некое дорогостоящее программное оборудование. На первый взгляд, это кажется сюрреалистичным, но наши чиновники уже не раз доказывали, что сделать былью могут все или почти все.

А вот саморегулируемым организациям в проекте закона отводится роль свадебного генерала: они вроде бы и есть, их даже в проекте закона упоминают, но вся их роль сводится к участию в обучении риелторов и рассмотрении жалоб.

Три процента плюс страховка

Неоднозначно и положение об ограничении комиссионных посредников суммой в 3 % от суммы сделки.

Риэлторы относятся к нему крайне отрицательно, утверждая, что это, во-первых, противоречит принципу свободы рынка, а во-вторых, такого ограничения нет нигде в мире.

«Есть, - утверждает Александр Бондаренко, президент FIABCI-Украина, — например, в Италии комиссия риелтора ограничена теми же 3%».

Зато, обещают авторы законопроекта, не заплатить комиссию посреднику, как это часто бывает сейчас, будет невозможно — заключение договора на предоставление услуг станет обязательным. Будет и страхование ответственности посредников. Правда, страховать будут вид деятельности комплексно, уточняют в Департаменте регуляторной политики и развития предпринимательства Минэкономики.

При этом в законопроекте не предусмотрена такая важная деталь взаимоотношений риелторов с клиентами, как запрет рекламировать (давать объявления о продаже или аренде) объект без разрешения владельца, - говорит один из ведущих специалистов и бизнес-тренеров на рынке недвижимости Артур Оганесян.

Такая норма действительно могла бы решить существующую на сегодняшний день проблему навязывания риелторами своих услуг.

С другой стороны, как показывает опыт внедрения реформ 2013 года , способы обойти законодательные ограничения риелторы находят. И, поскольку формальным разрешением на публикацию объявлений должен стать договор, ситуация после принятия закона может выглядеть следующим образом. Продавец размещает объявление о продаже квартиры , посредник его находит, звонит продавцу и предлагает свои услуги. Если продавец соглашается, риелтор предлагает ему заключить договор. И все. Сотрудничать сразу с несколькими посредниками клиент, согласно новому закону, не сможет. И даже если продаст квартиру самостоятельно, риелтор по закону сможет «выбить» свой процент.

Между прочим, хоть в проекте закона и не прописано, кто должен платить комиссионные посреднику — хотя неоднократно подчеркивалась необходимость это прописать — то, что договор заключается с продавцом, предполагает, что платит он. Но будет ли это так на самом деле?

И в чьих, выходит, интересах написан законопроект? Большой вопрос.

Бритва Оккама?

Похоже, авторы законопроекта решили максимально упростить свое детище.

Во всяком случае, цели урегулировать все особенности работы посредников на рынке недвижимости они перед собой и не ставили. И уж тем более, не собирались и не собираются прислушиваться к мнению профессионального сообщества.

Так, законопроект в текущей редакции не учитывает отдельные особенности рынка. Если в Киеве 3% от суммы сделки при продаже квартиры — сумма немалая, то в каком-нибудь небольшом городке, где квартира стоит $10000 — едва ли.

Но какова сумма сделки при аренде квартиры ? Сейчас взимается 50% стоимости месячной аренды. Большинство риелторов говорят, что если комиссионные ограничат 3 %, арендой вообще никто заниматься не будет. «И хорошо!» - отвечают арендаторы, вынужденные, по установившемуся на рынке обычаю, платить эти самые 50%.

Но радоваться едва ли стоит. Учитывая, что договора обычно заключаются на полгода-год, риелтор суммой сделки может посчитать стоимость аренды за все 6 или 12 месяцев и взять комиссионные в размере 3% от этой суммы. То есть, если сумма ежемесячной аренды составляет 4000 грн, посредник вместо сегодняшних 2000 грн получит 1440. Ну да, это несколько меньше, чем сейчас.

И хотя представители министерства предлагают общественности выносить свои предложения на обсуждение, прислушиваться к ним они, похоже, не собираются.

Есть в законопроекте, конечно, и положительные моменты. Прежде всего, это определение правового статуса риелторов и формирование правового поля в отрасли. Положительным можно считать и то, что законопроект предполагает переходной период в 12 месяцев.

Но если закон будет принят без учета предложений специалистов рынка, его, вероятно, ждет судьба нововведений 2013 года.

Автор: Наталия Рева , © domik.net, 2013