Рынок недвижимости в 2013: между молотом и наковальней

Уже сейчас можно сказать, что прогнозы по поводу обвала цен на 10-15 % к концу года , не оправдались. Почему? Объяснений может быть несколько. Самое простое — стагнация и замедление всех процессов на рынке. При этом, упала не цена, а количество сделок — заключались лишь самые необходимые. Другое вероятное объяснение, которое, в частности, предлагает эксперт в сфере долгосрочного прогнозирования, директор консалтинговой фирмы ВАЛКОЛ, профессор Владимир Воронин, - рынок достиг дна, и в ближайшее время цены начнут расти. Может, конечно, и начнут, если власть своими нововведениями рынок не добьет окончательно. А вероятность этого, учитывая предложенное в налоговом кодексе на 2014 год , несколько выше, чем роста цен.

Но о прогнозах — ниже. Сначала подведем некоторые итоги года.

Год стрессовых нововведений

В 2013 году рынок столкнулся сразу с рядом нововведений, каждое из которых, вроде бы, было призвано привести рынок к новым цивилизованным правилам, но на деле только создавало препятствия и, что уж там, способствовало формированию новых коррупционных схем.

Так, в январе были введены новые правила регистрации имущественных прав на недвижимость через единый реестр , а уже в ноябре мы столкнулись с тем, что достаточно небольшого «сбоя» в лице нового руководства, чтобы все реестры Минюста, включая реестр прав на недвижимое имущество, оказались недоступными. Причин, почему так случилось, мы, как и ожидалось, не узнали. Зато в процессе стали известны многие недостатки этого и других реестров Министерства.

Второе неудачное нововведение сего года — налог на недвижимость , такое количество раз вводимый и отменяемый, что впору запутаться, надо платить или нет.

Дальше было ограничение расчетов наличными суммой в 150 000 грн. Готовили его около года, но к моменту введения ограничения, неподготовленными к нему оказались... банки. Продавцы, покупатели и нотариусы пытались как-то найти способы оформить сделку. Сотрудники же отдельных банков, в которые мы звонили непосредственно накануне нововведения, были даже не в курсе, что такое планируется!

Сегодня же мы можем констатировать, что найдены не только способы оформить сделку по закону, но и способы его обойти, рассчитавшись по старинке наличными.

Ну, и, наконец, новые правила оценки , скандал с которыми слегка утих только в силу революционных событий в стране.

То есть, ни одно из новшеств 2013 года успешным назвать нельзя. Однако в 2014 правительство готовит нам новые.

Видимая стабильность

По данным портала недвижимости Domik.net , средняя цена квадратного метра квартиры в Киеве за 2013 год практически не изменилась: год назад она составляла $1691, сегодня - $1702, причем на уровне $1699-1702 цена квадратного метра держится с апреля.

Однако по отдельным сегментам все не столь однозначно.

Подорожали, например, только квартиры в новостройках — на 3,5% за год, до $1860 за квадратный метр.

При этом, в кирпичных новостройках квартиры подорожали на 4,4 % до $2028/кв.м., в панельных — на 4,6 %, до $1612.

Однокомнатные квартиры в новостройках, как и год назад, по цене квадратного метра самые дешевые, хоть и подорожали на 1,8% до $1715. Двухкомнатные подорожали больше — на 3,6 %, до $1839/кв.м. Трехкомнатные по-прежнему самые дорогие среди наиболее популярных сегментов - $1946, рост цен здесь составил 2,8 %.

В домах всех остальных типов квартиры в цене упали.

В дореволюционных домах — на 3,4 %, до $2948 за квадратный метр. В «сталинках» - на 5%, до $2398/кв.м, в ведомственных домах серии «улучшенный кирпич» сегодня квадратный метр стоит $1836 — на 2,7% дешевле, чем год назад.

Более бюджетные типы жилья тоже в цене упали. Квартиры в домах серии «старый кирпич» подешевели на 1,3 %, до $1697/кв.м. А вот в домах серии «старая панель» заметно больше — на 7,2 %, до $1564. Год назад квартиры в таких домах стояли дороже, чем в домах серии «типовая панель», сегодня — дешевле. Последние подешевели на 2,6%, до $1611/кв.м. В домах серии «улучшенная типовая панель» квартиры по-прежнему самые дешевые по цене квадратного метра - $1511, на 2,6 % дешевле, чем год назад.

В целом, такая ценовая динамика вполне закономерна: жилье более новое и качественное дорожает, в старое и сношенное — дешевеет.

Также стоит отметить, что такое изменение цен приближает украинский рынок к западным тенденциям, где жилье в новостройках стоит дороже, чем в старом фонде. Правда, на Западе под новостройками понимают первичный рынок, а в Украине пока дороже стоят квартиры на вторичном.

Что год грядущий нам готовит...

… за исключением, новых налогов?

Во-первых, не урегулированной по-прежнему остается риелторская деятельность . Несмотря на то, что соответствующий законопроект был внесен на рассмотрение Верховной Рады еще полгода назад, пока никаких подвижек в этом вопросе не заметно. С одной стороны, представители профессионального сообщества, в частности, Президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, считают, что профессия риелтора сегодня находится в таком состоянии, что изменить что-то можно только «операционным путем» - законодательным регулированием. С другой стороны, у риелторов к законопроекту немало вопросов, в частности, касающихся ограничения размера комиссии. В Минэкономики, в свою очередь, говорят, что готовы рассматривать предложения специалистов.

Что касается перспектив изменения цен на квартиры, многое будет зависеть от того, примут ли бюджет на 2014 год в том, виде, в каком он сегодня подан. Если да, можно ожидать роста на пресловутые 15-17% и полной остановки вторичного рынка.

Если же нет, рынок, скорее всего, останется в том же состоянии рецессии, в котором находится сегодня.

Почему так?

С одной стороны, похоже, рынок действительно находится в состоянии ожидания восстановления и дальнейшего роста цен, как считает В.Воронин. С другой — расти ему некуда. Во-первых, квартиры просто некому покупать. Во-вторых, сейчас нет ни одного благоприятного фактора, способного спровоцировать рост цен. Президент FIABCI-Украина Александр Бондаренко приводит 5 таких факторов: 1) стабильное состояние экономики с ростом доходов населения, 2) наличие реальной ипотеки — в Украине, по мнению эксперта, существует только квази-ипотека, 3) стабильный рост численности среднего класса, 4) европейские стандарты законодательства и 5) уверенность населения в завтрашнем дне.

В то же время, многие эксперты соглашаются с тем, что текущее состояние рынка благоприятно для инвестиций — рано или поздно цены начнут расти. Но, поскольку неизвестно, как скоро для этого сложатся благоприятные обстоятельства, тезис этот пока можно признать справедливым только для сегмента новостроек.

Автор: Наталия Рева , © domik.net, 2013