Что происходит на рынке недвижимости или о чем кричат строители и риелторы

"В Киеве, как бы кто этого не хотел, цены на недвижимость не обвалятся..." (Владимир Поляченко, Корреспондент.net, 18 Декабря 2006).
 
«Финансисты предсказывают дефолты на рынке строительных облигаций на протяжении 2007–2008 гг. »
 
«Опасаясь обвала цен на жилье, киевские строители выставили на продажу все имеющиеся квадратные метры»
 
Время, прошедшее между высказываниями В. Поляченко и неутешительными прогнозами финансистов, экспертов (не путать с экспертами от агентств недвижимости или застройщиков) не превышает двух месяцев. Так в чём же кроется столь разительное отличие в оценках?
 
Для ответа на это вопрос, придется немного проанализировать тенденции мировой экономики, опыт других стран, источники «подпитки» столь неординарных цен на киевскую недвижимость, авторов подавляющего количества сообщений, свободу доступа к информации и методы подачи её обывателю.
 
Итак, начнём традиционно – сравним рынок недвижимости России и Украины.

 
Как бы не хотелось доморощенным риелторам (порой утверждающим, что рынок Москвы и Киева не связаны), а московский рынок недвижимости начал падение цен. Справедливости ради, надо вспомнить про тех агентов, которые не отрицают тесной взаимосвязи, но утверждают, что при падении московского рынка, высвободившиеся средства хлынут в Киев. Смешно. Остроумно. Но не более. Только представьте себе инвестора, погоревшего (едва не погоревшего) в Москве, который хочет повторить свой опыт в Киеве. Почему в Москве падают цены и почему это только начало, уже описано достаточно подробно и доступно. Из основных факторов называется то, что главным источником финансирования строительного пузыря России называют нефтедоллары, а цена на основное, стратегическое для Москвы, сырьё уже не первый месяц держится на уровне, не превышающем $60/баррель. Отдельно стоит обратить внимание на то, что заложенная в бюджет РФ цена равна $60, но за Urals. Как говорится, почувствуйте разницу.
 
Теперь, проведём параллель на Украину. Здесь, ситуация похожа до крика. Разница лишь в том, что у нас стратегическим источником «зелени» является экспорт продукции металлургии. Казалось бы, при постоянно растущем спросе на металл и благоприятной мировой цене на металлопрокат, позволившей зафиксировать рекордный для января прирост ВВП, нашей экономике и РН в частности, ничего не грозит. Рад бы согласится, но не дают сделать этого сами металлурги, отмечающие надвигающиеся трудности и готовящиеся к возможным проблемам, а также заявления международных агентств о том, что такие цены долго не продержатся
 
У нас же, ко всему прочему собираются ввести налог на недвижимость. И не тот смехотворный, который действует ныне, а тот «что сделает спекуляции на рынке не выгодными». Конечно, «пока введут», «да и введут ли?», но, учитывая, что это заявляет Н. Азаров (не лишним было бы вспомнить, что это за человек), есть все основания, что его не только введут, но и взимать будут с такой строгостью, что мало не покажется. Тем более, что он будет частью налогового кодекса, который первый вице-премьер, по праву, считает своим детищем.
 
Так всё-таки. Почему цены росли, но больше РАСТИ НЕ БУДУТ?
 
1. У населения увеличились доходы.
 
Да. Но не на столько, как нам это пытаются представить. Те люди, которые умеют считать, уже отчаялись догнать цены на недвижимость. Подтверждением этому служит неожиданный для банкиров всплеск автокредитования, который был отмечен минувшей осенью. Примечательно, что именно в это время, в разговорах «не на камеру» риелторы признались в падении количества сделок. Отсюда простой вывод – для потребления на рынке недвижимости ДЕНЕГ БОЛЬШЕ НЕТ. Даже с учётом ипотеки.
 
2. Спрос постоянно растёт опережающими темпами.
 
Это опровергают в Институте демографии и социальных исследований НАН Украины. По подсчетам специалистов института, миграция населения из регионов за последние пять лет выросла незначительно. В 2001 году, когда о приезжих покупателях никто не упоминал, население Киева официально увеличилось на 20,7 тыс. (3,1 тыс. иностранцев и 17,6 тыс. украинцев). В 2005-м, когда миграция из регионов уже считалась одной из основных причин роста цен, киевлянами стали 32 тыс. приезжих (4 тыс. иностранцев и 28 тыс. соотечественников). Иногородние ежегодно приобретают от силы 13-14 тыс. квартир: объемы строительства жилья и в 2001-м, и в 2005 году полностью покрывали их потребности.
 
3. С приходом иностранных банков, цены на недвижимость пойдут вверх.
 
Однако американский опыт показывает, что всё не так однозначно. В данном случае, были и ресурсы, были и смехотворные, по нашим меркам, ипотечные ставки. Но факт есть факт – в США кризис рынка недвижимости. Состояние цен зависит от многих факторов. Поэтому финансисты делать однозначных прогнозов, основываясь лишь на одном параметре, не берутся. А то, что АН делая такие прогнозы, почему-то умалчивают о том, что вместе с ними придут и застройщики, для которых достаточно и 15% рентабельности (местные работают с рентабельностью в 300%), лишний раз доказывает стремление риелторов максимально исказить картину происходящего.
 
4. В Украине нет альтернативных инструментов инвестирования приносящих такие прибыли.
 
Это правда. Так было. Но не сейчас. Особое внимание следует обратить на то, что информацию, для утверждений об отсутствии альтернативы, предоставляют либо источники близкие к АН, либо аналитические обзоры, сделанные на основе информации тиражируемой агентствами. Как пример – информационно-аналитический портал «Канзас» еженедельно утверждает, что доходность «вторички» не идёт ни в какое сравнение с банковскими депозитами. Финансисты, которые мониторят не только РН утверждают обратное.
 
«Холодные рассчёты» говорят о том, что на сравнительно небольшую сумму депозита, «капают» проценты, позволяющие арендовать квартиру, гораздо лучшую, нежели можно купить за сумму многократно превышающую расчетную.
 
Но факт остаётся фактом – украинцы не один год инвестировали «на чёрный день» (и не только) исключительно в недвижимость. Именно это может сыграть ключевую роль. Посудите сами. Финансовые кризисы случаются с периодичностью в 10 лет. С каждым повтором, становясь всё ощутимее для нашей страны. Каждый раз, что бы спастись от банкротства предприниматели всех рангов «достают» финансы из своих «заначек». Во всём мире, это золото, недвижимость, нефть, наконец. Именно поэтому, при каждом кризисе, золото заметно и резко теряет в цене, что бы потом долго восстанавливаться. Так вот задайтесь вопросом: «Что начнут продавать предприниматели Украины, если грянет гром?». Что, кроме недвижимости?
 
А гром уже грянул. Пока не у нас. В Китае. У нас пока заметны лишь отблески, которые ещё не скоро пропадут. Когда же гром докатится до нас (а докатится, хоть и не через фондовый рынок, но через спазмы мировой экономики, в которую мы с каждым годом всё больше интегрируемся), никто не рискнёт прогнозировать последствия массового, одновременного сброса инвестиционного жилья.
 
Подобные прогнозы тяжело делать в первую очередь из-за закрытости реальной информации о рынке недвижимости. Ведь ни одно АН не расскажет о числе сделок, не признается в реальных ценах заключаемых сделок, а БТИ…. Поэтому и возможна ситуация, кода большинство граждан верит в то, что рассказывают риелторы и строители – альтернативы то нет. И только если усиленно поискать, можно найти неофициальные высказывания людей, имеющих право ожидать ответа от БТИ, Госкомстата, профильных министерств, которые утверждают, что крупные финансовые игроки (которые так или иначе имеют реальное представление ситуации) уже выводят свои активы из киевской недвижимости.
 
Цены на киевское жилье могут серьезно снизиться во втором полугодии 2007 года – предостерегали аналитики "Укрсоцбанка" ещё в конце минувшего года. А ведь однажды они уже предсказали падение цен осенью 2005 года. Многие тогда им поверили?
 
Люди всегда думают «кто-то, но не я». Зачастую не верят, что может закончится то, что длилось столь продолжительный срок (вспомните свои чувства возникшие при развале «МММ»). Любой финансовой пирамиде приходит конец. Так будет и с киевской недвижимостью. И будут те, кто вложился в неё последним…. Некоторые люди, понявшие, что «это финиш», уже фиксируют прибыль «сливая» хрущобы. Спросите об этом знакомого риелтора или просмотрите Сеть – подтверждений становится всё больше. Игра «Кто последний, тот и лох» начнётся уже в этом году. Или уже идёт?
 
P.S. В Киеве начался обвал цен на жилье, Трехкомнатные квартиры в Киеве резко подешевели Именно такие заголовки появился не так давно в Мировой Паутине. Обратите внимание на то, кто автор таких (пока осторожных) высказываний. Кто мог предположить, что люди, кредо которых звучит как: «Делая прогнозы динамики цен – говори только о их повышении, а если ложь будет слишком очевидной, то молчи» станут авторами такого заявления? Похоже, привычная мантра-прибаутка киевского риелтора: «Покупай сегодня – завтра будет дороже», в скором времени сменится обратной: «Продавай сегодня – завтра будет дешевле».
 
Алексей Бездомный