Что сегодня продается в сегменте новостроек бизнес-класса в Одессе?
Новостройки Одессы бизнес-класса сегодня один из наиболее популярных и востребованных сегментов жилой недвижимости как города, так и Украины в целом. Ценовые предложения однокомнатных квартир здесь колеблются в пределах $110-160 тысяч. Обзавестись апартаментами у моря предпочитают состоятельные покупатели не только из Киева и других городов Украины, но и также из стран ближнего зарубежья.
Предложений новых квартир бизнес-класса в городе немало, и диапазон цен на них достаточно широк.
Месторасположение: ул. Генерала Цветаева, 11, Малиновский район (Молдаванка)
Застройщик: Одесская строительная компания ООО «Эдельвейс Плес»
Начало строительства: IV квартал 2006 года
Окончание строительства: III квартал 2013 года
Количество жилых секций: 13 секций
Этажность домов: 11 – 12 этажей
Высота этажа: 3 метра
Формат каркасных конструкций: 9 кирпичных 11-этажных домов и 4 монолитных газобетонных 12-этажных здания
Паркинг: крытая стоянка
Инфраструктура: вблизи детские сады и школы, поликлиники, супермаркеты и магазины, рынок «Привоз» и Преображенский парк. Хорошая транспортная развязка в направлении Ж/Д вокзала, центра, аэропорта, массивов Таирова, Черемушки, а после сдачи ЖК планируется запуск собственной линии маршрутного такси. На расстоянии квартала находится остановка трамвая, а в 5 минутах ходьбы — завод «Стальканат».
Территория комплекса: закрытая и благоустроенная, с детскими площадками и местами для отдыха жителей
Охрана комплекса: есть
Обслуживание комплекса: Каждый дом имеет технический этаж с автономной газовой котельной, бесперебойное круглосуточное водоснабжение обеспечивают собственная насосная станция и резервуары для запаса чистой воды. В парадных жилого комплекса предусмотрено несколько лифтов: пассажирский и грузовой. Лестничные марши и помещения с лифтовыми выходами отдалены от квартир
Цена от застройщика: от 5 200 грн. за квадратный метр
Преимущества комплекса:
- ЖК расположен практически в центре города и одновременно в стороне от городского шума;
- газобетон и красный эффективный кирпич, применяемые в строительстве данного ЖК, - проверенные временем, прочные и долговечные материалы, которые создают здоровый и относительно экологичный микроклимат в квартирах. Эти материалы устойчивы к плесени, бактериям и грибкам, хорошо удерживают тепло в холодное время года, а летом прохладу, имеют хорошие звукоизоляционные свойства;
- ЖК расположен в районе с удобной транспортной развязкой, развитой инфраструктурой и рядом с большим парком;
- на официальном сайте ЖК есть документально подтвержденное Заключение экспертизы об отсутствии катакомб на территории строительства.
Недостатки ЖК:
- комплекс расположен в промышленной зоне с немалым количеством заводов, к тому же в километре от ЖК находится железнодорожная станция;
- загруженность основных дорог автотранспортом часто приводит к образованию пробок и загазованности воздуха;
- неоднократные переносы даты сдачи объекта;
- состояние объекта на начало марта 2013 года еще раз подтвердило возможность следующего переноса сдачи со II на III квартал 2013 года: отопительные трубы начнут прокладывать в апреле, а канализационные трубы – только в июле. Отделочные работы фасада идут вяло. На некоторых внутренних стенах в комнатах определенных квартир выступили мокрые пятна, хотя застекление произведено уже давно. Входные двери некачественные – даже пальцем одной руки можно оставить вмятину.
Жилой комплекс «Третья Жемчужина»
Месторасположение: ул. Архитекторская, район Таирово
Застройщик: «KADORR Group»
Начало строительства: IV квартал 2011 года
Окончание строительства: III квартал 2013 года
Количество жилых секций: 3
Этажность домов: 16 - 18 этажей
Высота этажа: 3 метра
Формат каркасных конструкций: Монолитный железобетонный ростверк по свайному основанию
Паркинг: гостевая парковка
Инфраструктура: на первом этаже торгово-офисные помещения, аптека, кабинет дежурного врача, магазины, рядом с ЖК оптово-розничные магазины сетей «Метро» и «Эпицентр». Вблизи остановки трамваев и маршрутных такси, что формирует хорошую транспортную развязку данного района. В просторных парадных предусмотрены места для отдыха и ожидания
Территория комплекса: закрытая, с верхних этажей – прекрасный вид на море и монастырь
Охрана комплекса: круглосуточная охрана ЖК и видеонаблюдение за придомовой территорией и домом
Обслуживание комплекса: отопление обеспечивает автономная котельная, которая обслуживает комплекс домов, а водоснабжение обеспечивают насосные установки и резервуары запаса воды, которые имеют 30% емкость от суточной потребности
Цена от застройщика: от 6 216 грн. за кв.м.
Преимущества ЖК:
- строительная компания «KADORR Group» зарекомендовала себя как ответственный застройщик (к примеру, выдержка сроков сдачи объектов ЖК «Первая жемчужина» и ЖК «Вторая жемчужина»);
- ЖК расположен в удаленном от центра, развивающемся, тихом районе города Одессы – Таирово, с развитой транспортной инфраструктурой (маршрутные такси №197, №124, №146, №185, №200, конечная остановка трамвая);
- благодаря оригинальной архитектуре здание заметно выделяется на фоне других домов района;
- здание оборудовано скоростными бесшумными лифтами нового поколения;
- с верхних этажей, в зависимости от секции и расположения квартиры, открывается прекрасный вид на море.
Недостатки ЖК:
- на официальном сайте есть информация об особом внимании, уделенном всем аспектам сейсмоустойчивости здания и соблюдению всех норм технологического процесса строительства, но не выставлено на общее обозрение ни одного подтверждающего документа;
- рядом с ЖК высоковольтная линия. Ни для кого не секрет, что магнитные и электрические поля очень сильно влияют на состояние всех биологических процессов и объектов, которые оказались в зоне их воздействия;
- из окон некоторых квартир открывается вид на кладбище, но учитывая расстояние до него, многие могут принять его просто за зеленый массив или парковую зону. Активная застройка данного района в принципе всегда может образовать новые высотки, которые сменят один малоприятный вид на другой, более привычный для города;
- территория ЖК находится в Овидиопольском районе, поэтому для решения любого вопроса придется ехать в поселок Овидополь. Ситуация может измениться в ближайшее 10-15 лет, когда все поле будет застроено, и эту территорию включат в состав Одессы;
- при южном направлении ветра может доноситься неприятный запах с очистных сооружений. Учитывая то, что южные ветра характерны для Одессы (особенно летом), то мысль о морском бризе улетучивается вместе с ветрами. Конечно, компания всегда может инициировать реконструкцию древних очистных сооружений и получить еще один плюс на свой счет;
- большое количество квартир на одной лестничной площадке и один «бесшумный» лифт – это может создать проблему передвижения жильцов в определенное время суток;
- многих существующих инвесторов беспокоят глухие балконные рамы без возможности проветривания. Это все, конечно же, можно заменить по своему усмотрению, но это же бизнес-класс – хотелось бы, чтобы элементарные вещи были также учтены вместе с навесными металлическими корзинами для кондиционеров.
Жилой комплекс «Шестая Жемчужина»
Месторасположение: Гагаринское плато, 5-а/ул. Генуэзкая, Приморский район
Застройщик: «KADOR Group»
Начало строительства: III квартал 2012 года
Окончание строительства: III квартал 2014 года
Количество жилых секций: 3
Этажность домов: 18 этажей
Количество квартир: 386 квартир
Формат каркасных конструкций: монолитный железобетон
Паркинг: 3-х уровневый
Инфраструктура: развита хорошо, на первом этаже ЖК расположены офисные помещения, спортивно-оздоровительный комплекс, торговый центр, аптека, детский сад, кабинет дежурного врача и административные здания и т.д. Рядом развлекательные комплексы и благоустроенные пляжи. Хорошо развита транспортная развязка
Территория комплекса: благоустроенная, на придомовой территории планируется парк, ЖК расположен в одном из самых живописных районов Одессы – Аркадии.
Охрана комплекса: есть
Обслуживание комплекса: отопление обеспечивается собственной крышной газовой котельной, водоснабжение – городское + собственные насосные установки и резервуары запаса воды.
Цена от застройщика: от 8 075 грн. за кв.м.
Преимущества ЖК:
- хорошая репутация застройщика, который спокойно может занять лидирующие место по темпах застройки Одессы новостройками;
- в договоре инвестирования в ЖК имеется два привлекательных момента: о возврате денег в 3-х дневный срок и о пене за каждый день просрочки от указанного срока сдачи дома. Большинство застройщиков предусматривают только пункты, где им должны инвесторы, а они обычно мало за что ответственны;
- наличие собственной крышной газовой котельной;
- здание данного ЖК надежно прикрывает от северных ветров ЖК «Южная Пальмира»;
- данный ЖК расположен очень близко к выезду на ул. Генуэзкую – в часы пик жителям этой «Жемчужины» придется стоять всего-то 5-10 минут в пробках, в отличии от обитателей остальных «Жемчужин», которые на это тратят 20-30 минут.
Недостатки ЖК:
- строительство данного ЖК начато без разрешительной документации. Договор аренды земли также отсутствует. Единственный документ, доступный для общего обозрения – это решение сессии одесского горсовета о разрешении на проектирование. Ни для кого не секрет, что сегодняшняя система выдачи разрешений затянута и маразматична, поэтому застройщик, скорее всего, уверен в том, что в итоге все будет слажено. Самовольное строительство в рекреационной зоне мало кому сходит с рук, но в нашей стране все возможно. Любопытным является еще тот факт, что под строительство компанией получен участок в 45 соток на основании права собственности всего лишь на 0.084 здания площадью 279 кв.м. Другими словами, для обслуживания 2.5 кв.м. здания получено 4500 кв.м. земли. Хочется верить, что в будущем это не обернется каким-нибудь «сюрпризом» для жильцов;
- 3-х уровневый паркинг не гарантирует наличия мест для парковок, потому что значительная часть будет занята жильцами Первой и Второй «Жемчужин». К тому же, цены очень завышены – за парковочное место нужно отдать около 25 000 у.е. Так что проблемы владельцам «железных коней» с парковой обеспечены;
- меньше чем за неделю после старта продаж квартир на официальном сайте появилась информация о реализации 56% жилья на уровне котлована. Это, конечно же, может быть огромным плюсом для застройщика, но с другой стороны квартиры могут быть выкуплены «своими» людьми с целью дальнейшей перепродажи «от инвесторов». Некоторая часть квартир забронирована еще до начала продаж, но хочется верить в то, что она не фиктивная и ее не организовали сами менеджеры для получения «конверта» за определенные квартиры, которые инвестору хотелось бы приобрести;
- застройщик обещает вид на море с верхних этажей, но активная высотная застройка скорее всего не позволит увидеть это море даже в прыжке. Хотя панорама города по-своему также может быть привлекательной.
ЖК «Академгородок»
Месторасположение: ул. Маршала Говорова, 10 (4-я станция Большого Фонтана), Приморский район
Заказчик: ООО «Берег-Трейд»
Застройщик: ОК «Гранит»
Генеральный проектировщик: ПП НПФК «АБАТА»
Начало строительства: IІІ квартал 2011 года
Окончание строительства: 1-ая очередь - IV квартал 2012 года, 2-я очередь - I квартал 2014 года
Площадь участка: 3,8 га
Количество жилых домов (секций): 2 дома (по 5 секций)
Этажность домов: 6-9 этажей
Высота этажа/потолка в квартире/мансардного этажа: 2,5 м/2,7 м/2,9 м.
Количество квартир: 1-я очередь – 175 квартир, 2-я очередь – 360 квартир
Конструктивная схема здания: монолитный безригельный каркас
Паркинг: подземный (139 машиномест) + гостевая парковка
Инфраструктура: территория ЖК оборудована детскими площадками, рядом дендропарк «Победа» и совсем недалеко море с лучшими пляжами Одессы; супермаркеты и торговые центры, вблизи расположены учебные заведения и больничные учреждения.
Территория комплекса: закрытая для посторонних, на территорию комплекса предусмотрено два подъезда.
Охрана комплекса: есть
Обслуживание комплекса: двухконтурный котел в каждой квартире обеспечит индивидуальное отопление и подогрев холодной воды.
Цена от застройщика: от 1050 у.е за квадратный метр
Преимущества ЖК:
- индивидуальное отопление и подогрев воды позволят экономить денежные средства при оплате коммунальных услуг, такого рода экономия на услугах ЖКХ делает квартиру в Одессе самоокупаемой;
- ЖК расположен в одном из лучших районов города, неподалеку от центра и в курортной части Одессы и вдали от загруженных магистралей;
- в данном районе очень хорошо развита инфраструктура;
- малоэтажность комплекса в сочетании с просторной закрытой территорией вокруг ЖК;
- наличие пассажирского лифта из паркинга;
- дом 1-й очереди построен из красного кирпича, который находится на втором месте по тепло- и звукоизоляции после ракушечника, к тому же для него не характерны вредные выделения. Но 2-я очередь строится не из красного кирпича, а из пеноблоков.
Недостатки ЖК:
- Заказчиком строительства выступает небезызвестная компания ООО «Берег-Трейд», которая «прославилась» скандалами и судебными разбирательствами с Министерством обороны по поводу Инвестиционного договора на постройку жилья на территории военного городка по ул. Маршала Говорова, 5;
- репутация ОК «Гранит» тоже не кристально чистая: проблемный дом по ул. Ковалевского/Пишоновская, 7 (на радость инвесторам дом все-таки сдали), широкомасштабные акции протеста пострадавших инвесторов ЖК «Акапулько» (сдача объекта планируется на I квартал 2014 года, это притом, что строительство ЖК начато в 2007 году);
- 19 декабря 2012 года была выдана Декларация о готовности объекта ко вводу в эксплуатацию, согласно которой на объекте выполнены все работы предусмотренные проектной документацией с учетом государственных строительных норм, стандартов и правил. Также установлено оборудование согласно актам приема после опробования в установленном порядке. На самом деле в секциях №5 и №4 до сих отсутствуют газовые котлы отопления, фасад секции №5, выходящий во двор, без штукатурки, ни на постоянной, ни на временной основе нет воды и газа. Электричество подключили только в конце февраля 2013 года;
- инвесторами было подмечено, что древесина местами не обрабатывается противогрибковым средством, не сделаны сливы для конденсата от кондиционеров, по всей высоте фасада на лестницах между окном и междуэтажными лестничными пролетами образовались большие зазоры, что небезопасно для детей (жильцы собираются устанавливать решетки своими силами), не предусмотрен ввод в квартиры слаботочного кабеля, витой пары (подъезды обретают неряшливый вид после начала работ интернет- провайдеров, телефонии и т. п.;
- инвесторы столкнулись с фактом увеличения общей площади квартиры за счет кухни, где, согласно проекту, должен был быть балкон. Сегодня там образовались лоджии, к тому же, именно на лоджии был перенесен отопительный прибор, что ведет к ее обязательному застеклению, простенок между несущей стеной кухни и лоджии был уменьшен – лоджия стала частью кухни. В зависимости от квартиры доплата за дополнительные метры может варьироваться от 4 000 до 13 000 у.е.;
- на строительной площадке отсутствует отдел продаж или хотя бы информационный отдел, а в офисе по ул. Вавилова/Таирово нет каких-нибудь опознавательных знаков указывающих на принадлежность к данному ЖК. Адрес офиса даже не указан в интернет-рекламе;
- застройщик не обновляет фото-отчеты на официальном сайте, о скорости и объеме выполненных работ можно узнать только на форуме, камеры на строительства нет.
Месторасположение: ул. Львовская, 15/13-я станция Большого Фонтана, Киевский район
Заказчики: ООО «Паляныця», ООО «Ремстрой-Украина»
Генеральный подрядчик: ООО «Прогрес-Строй СУ №2»
Начало строительства: 2007 год
Ввод в эксплуатацию: сдан в І квартале 2013 года.
Количество жилых домов (секций): 1 дом (2 секции)
Этажность: 21 этажный жилой дом
Высота потолков: 3 м.
Формат каркасных конструкций: монолитно-каркасный
Паркинг: подземный + открытые гостевые стоянки для автомобилей
Инфраструктура: ЖК расположен в трех минутах ходьбы от Таирова и в двух шагах от моря. С верхних этажей открывается прекрасный вид на море. На первых этажах ЖК – офисные и торговые помещения и супермаркет премиум-класса. Детские и спортивные площадки.
Территория комплекса: благоустроенная
Охрана комплекса: есть
Обслуживание комплекса: сооружена трансформаторная подстанция и автономная газовая котельная, в каждой секции действует по 2 лифта – пассажирский и грузовой, водоснабжение и канализация – городские
Цена от застройщика: от 8 200 грн. за квадратный метр
Преимущества ЖК:
- ЖК окружен малоэтажной частной застройкой;
- покупка квартиры в данной ЖК дает возможность жителям Таирова жить недалеко от моря, а также делает доступными излюбленные места отдыха и покупок и сохраняет все налаженные связи;
- ЖК «Фонтан» имеет современную архитектуру и панорамное остекление верхних этажей, что, безусловно, станет украшением этого района Одессы.
Недостатки ЖК:
- не безупречная репутация ООО «Прогрес-Строй СУ №2»: ЖК «Испанский» (под руководством города ветеранам Великой Отечественной войны были выданы ордера на квартиры, в свою очередь застройщик получил средства из госбюджета на достройку дома, но недобросовестно выполнил свои обязательства), многочисленные акции протестов инвесторов ЖК «Южный» (рабочее название «Золотой берег»). К тому же, руководитель компании Александр Селезнев был осужден за мошенничество по ст. 222 УКУ – материальный ущерб ПАТ «АКБ «КИЕВ» составил 214 858 209 грн.;
- панорамное остекление смотрится очень ярко, но вопрос в другом, как владельцы квартир верхних этажей будут мыть всю эту красоту. Ходят слухи о том, что в ежемесячной плате будет предусмотрена такая услуга, но скорее всего каждый будет решать это вопрос самостоятельно или сообща;
- официальный сайт ЖК обновляется очень редко, указанные телефоны не действительны;
- по документам дом сдан в эксплуатацию. Но на сегодняшний день до сих пор не установлены лифты, нет плитки на полу, в коридорах нет освещения, стены местами подшпаклеваны, но не покрашены. Отделочные работы, скорее всего, будут завершены только в июле. В квартирах голые стены – шпаклевки и стяжки не будет, также нет радиаторов;
- для того, чтобы дом был достроен инвесторы делали дополнительные 10% доплаты за квартиры + благотворительный взнос в размере 6 000 у.е., а также оплачивали разницу за увеличение площади. Если вы решили купить квартиру у инвестора, уточните вопрос о дополнительных расходах, чтобы потом эти доплаты не требовали с вас. Инвесторы, которые не согласились на выдвинутые условия и пытаются защитить свои права, сегодня судятся с ООО «Ремстрой-Украина».
Недвижимость – одно из лучших средств инвестирования своих денег, а Одесса – сегодня популярный развивающийся мегаполис у моря, одно из тех мест, где по-прежнему стоит покупать жилье. Но подходить к этому вопросу стоит особенно внимательно и скрупулезно во избежание малоприятных сюрпризов в будущем.
Автор: Вероника Давыдова , © domik.net, 2013
