Чудеса трансформации: индустриальный офис

Увеличивается, и число желающих обустроить офис своей компании в помещениях не совсем подходящих для этого (простаивающих длительное время промышленных, складских и других зданий). 

 

Кладезь функционализма

 

Как показывает практика, преимущества такой реконструкции не только в экономической выгоде, но и в возможности воскресить законсервированный объект и создать интересные и неповторимые архитектурные решения. Безусловно, строить в соответствии с конкретными требованиями гораздо легче, чем переделывать здание, не предназначенное изначально для определенных функций. Но инвесторы ищут не там, где проще, а там, где выгоднее. 

 

Уровень арендных ставок все чаще наталкивает на мысль о приобретении неэксплуатируемых зданий с последующим ремонтом и переоборудованием их для офисных нужд. Конечно подобные проекты требуют значительных затрат по их переоборудованию:

 

   стоимость таких помещений ниже, чем готовых офисных, а линейная планировочная композиция пространств почти гипнотически действует на владельцев и арендаторов;

   высота помещения, как правило, позволяет совместить фантазии дизайнера и практичность владельца, а доминирующие элементы из стекла и стали, перегородок, лестниц, перил, промежуточных площадок добавят ощущение свободного пространства;

   видимые недостатки пространства усилиями дизайнера могут быть преобразованы в достоинства;

   иногда подобные помещения даже легче модернизировать под офисы специального назначения, так как нет необходимости переноса или полной ликвидации перегородок, а новые разграничительные конструкции всегда могут быть установлены из мобильных систем;

   интерьер в таких зданиях лишен мелких деталей декора и сложных конструкций, а средства выразительности будут способствовать концентрации сотрудника на работе;

   бывший склад или цех выгодно отличается наличием больших пространств, цветовым и графическим контрастом, отражающим ритм современной жизни, и поэтому хай-тек в таких офисах смотрится великолепно;

   кроме того, всю разницу требований между офисными помещениями и складскими практически всегда можно удовлетворить заменой окон, внутренней отделкой и системами вентиляции.

 

 

Офисы, модернизированные из складских помещений или офисных цехов, характеризуются особым моделированием офисного пространства, включающим в себя все три измерения.

 

Лучшие результаты в таких помещениях дает зонирование пространства при помощи стационарных и мобильных перегородок.

 

С их помощью можно сконструировать рабочие, переговорные и рекреационные зоны, выделить коридор, и главное - обеспечить визуальный и акустический комфорт для сотрудников. При этом конструктивные элементы перегородок, помимо структурирования объема, несут дополнительную практическую нагрузку, зачастую выполняя функцию крепления офисной мебели и каналов для коммуникаций.

 

Пожалуй, основными недостатками при обустройстве бывших складов могут быть:

 

   недостаточность дневного света из-за невозможности оборудования новых или расширения старых оконных проемов;

   необходимость применения специальных звукопоглощающих материалов и технологий (потолков, стеновых панелей).

     

Разумеется, не все так радужно, как может показаться на первый взгляд, и данный вид недвижимости имеет множество недостатков, возникающих при его переоборудовании, но если бы они отсутствовали, то различные цеха и склады уже давно бы эксплуатировались в полной мере, соответственно, эти конструкционные изъяны можно считать достоинствами. В данном случае, компании получают возможность стать владельцами престижных офисов в районах, в которых зачастую новая застройка является трудоемким, а иногда и невозможным процессом. Немаловажно, что подобные объекты находятся в достаточной близости от центра столицы, где цены на аренду порой в 1,5-2 раза превышают ставки в отдаленных районах.

 

Модернизация или реконструкция промышленных зданий в офисные центры является неплохим методом производства офисных площадей, и мы отнюдь не пионеры такой трансформации.

 

Во времена разрастания американского бизнеса и переноса его за городские линии (в сороковых годах в фабричном районе Манхэттена), родилась идея использования заброшенных мануфактур под жилье и рабочие помещения. Тогда цены на землю в центре города поползли вверх, и практичные американцы пустили в ход всю производственную недвижимость, оставшуюся в городах, и со временем достигли необычайного совершенства в ее трансформации.

 

Освободившиеся площади охотно занимали люди искусства, привлеченные как функциональными характеристиками жилья (высокие потолки, хорошее освещение), так и низкими, по сравнению с обычными квартирами, арендными ставками. Пройдя путь от мастерской до стильного помещения, лофты оказались на пике моды к 50-м годам.

 

Существует ряд требований к таким проектам, выполнив которые можно с уверенностью сказать о пригодности промышленного здания. Основное - высота потолка в производственных помещениях, которые изначально не предназначались для эксплуатации как офисные центры, не должна отличаться от высоты потолка в здании, позиционирующемся как офисное в меньшую сторону, ведь ее должно хватать еще и на коммуникации. Согласитесь, потолок, «висящий» на высоте ниже 2,7 м, уже создает некий дискомфорт.

 

К счастью, все остальные проблемы, которые могут возникнуть при реконструкции или модернизации промышленного здания в офисное, можно решить, используя современные технологии. Усиление фундамента, при фактической нагрузке больше проектной, надстройка этажей, проектирование системы хладоснабжения, приточно-вытяжной вентиляции и т.д. – это, по большей части, решаемые проблемы.

 

Всестороннее преображение

 

Прежде чем приступать к реконструкции будущего офисного лофта необходимо обозначить весь объем работ, который определяется индивидуально, в зависимости от состояния здания, его изначального назначения и наличия функционирующих инженерных систем на данный момент.
 

 

Во время ремонта можно не только восстановить имеющиеся площади, но и расширить их с помощью достройки мансарды, возведения нескольких дополнительных этажей и пр. Проект переоборудования производственного здания в офис часто включает в себя и реконструкцию здания, поэтому в большинстве случаев необходимо получить ряд разрешений и выполнить проектные работы. Не стоит забывать и о том, что по времени согласование может занять даже больший период, чем сам ремонт.

 

К главным внешним восстановительным мероприятиям часто относят фасадные работы, поскольку внешний вид бывшего промышленного или другого здания должен соответствовать его новым бизнес-целям. Эффективным решением в этом случае является применение навесных систем, к тому же это и дополнительное утепление стен.

 

Так как погодные явления не могут не влиять на состояние построек, а в особенности тех, крыши которых сделаны из некачественных материалов, то кровельные системы зачастую также подлежат замене. Модернизация, как правило, проводится и на прилегающей территории. Ведь для нормальной работы сотрудников и взаимодействия с клиентами необходимо обеспечить и хорошие подъезды к зданию, и площадку для размещения автотранспорта.

 

Во многом, объем работ зависит и от класса будущих офисных площадей, который рассчитывает получить заказчик. Исходя из этого, строительные организации могут предложить как экономичный вариант, включающий лишь необходимые ремонтные работы, так и разработку индивидуального творческого проекта.

 

Наружные ремонтные работы – это одна сторона медали,  другая – внутренняя модернизация помещений, включающая планировочные решения и энергоснабжение помещений, сантехнику, устройство дополнительных компьютерных систем, вентиляции и кондиционирования, отделку помещений и т.д.
  

Производственные помещения, во многом отличаются от складских помещений. Принцип построения производственных площадей зачастую   предполагает размещение по периметру здания больших составных оконных блоков, предназначенных для обеспечения светом всей глубины цеха. При проектировании офисного пространства это – немаловажный фактор. Он позволяет формировать рабочие зоны на всю глубину пространства или использовать центральные зоны с меньшей интенсивностью света для планирования зон общего пользования (комнаты переговоров, классы для тренингов и др.).

 

Что касается проведения коммуникаций, то на начальном этапе реконструкции, существует возможность для свободного планирования системы электрообеспечения, подвода водопровода и канализации, вентиляции, кондиционирования и других коммуникаций.

 

Но если специалисты по планированию офисного пространства начинают работать после завершения реконструкции, что наблюдается в большинстве случаев.

 

Они вынуждены исходить из наличной базы, которую не всегда можно адаптировать под потребности заказчика, привязывать определенные зоны к соответствующим коммуникациям (ввод кабеля, размещение канализационных стояков, принцип построения системы вентиляции и т.д.).

 

Нельзя назвать минусом, скорее, это - дополнительные трудности при планировании, возникающие при любой перепланировке и они практически всегда решаемы.

 

Подводя итог вышесказанному, можно отметить, что при желании оборудовать офис в помещениях, не предназначенных для таких целей, плюсы достаточно очевидны, а небольшие недостатки, в принципе, решаемы. Конфигурация и особенности производственных и складских зданий дают специалисту по планированию офисного пространства множество вариантов решения задачи, поставленной заказчиком, а наибольший интерес здесь  - представляет выбор оптимального решения.

 

Для того чтобы реконструируемое здание было привлекательным офисным центром, который может предоставить хорошие условия для работы, в нем должны быть соблюдены некоторые условия, а в частности:

 

 

   месторасположение в районе города вблизи транспортных развязок;

   профессиональный менеджмент здания;

   отдельный, четко обозначенный вход в здание, наличие фойе;

   высота потолка не менее 2,7 м на 90% используемой площади;

   охраняемая парковка внутри здания или на отведенной к зданию территории из расчета не менее одного паркоместа на 100 кв. м арендуемой площади - исключает стихийную парковку на улице;

   энергоснабжение, по меньшей мере, 50 Вт на 1 кв. м арендуемых площадей, при полном освещении и подключенном оборудовании, либо обеспеченное электроснабжением по I категории;

   система теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования: по меньшей мере 2-трубная (1 контур), с отдельным для каждого арендатора контролем температуры и обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в офисах в час;

   открытая планировка площадей с колонной сеткой, обеспечивающей гибкую перепланировку;

   оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, и Интернет-услуги в здании;

   возмещаемый коэффициент потерь не выше 12%;

   передний фасад (заметное фронтальное расположение на улице);

   рациональное расстояние между окнами, где не менее 95% используемых площадей находятся в 10 м от источника природного освещения (окна или атриума);

   минимальная площадь этажа - 500 кв. м;

   среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей используемых площадей не должно превышать 10 м;

   обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру помещений;

   среднее время ожидания лифта в часы пик не дольше 30 сек. (с момента вызова);

   близкое расстояние до станции метро, остановки троллейбуса или автобуса;

   ·кафетерий (столовая) для сотрудников внутри здания или наличие кафе или ресторана на близком расстоянии от здания;

   допустимая нагрузка на пол - 450 кг/1 кв. м;

   освещение офисов 500+ люкс на высоте рабочей поверхности.

 

С точки зрения экономических затрат такой проект можно считать успешным при максимальном выполнении вышеперечисленных условий. В таких проектах основная часть затрат, которые возникли бы при возведении аналогичного здания, уже не требует вливания денежных средств. Как минимум стены, перекрытия, кровля уже существуют. Если это было здание, которое находилось на территории промышленной зоны, то и проблему с местами под парковку автомобилей можно считать решенной. Конечно же, все зависит от начальных параметров реконструируемого (трансформируемого) здания.

 

Справка

 

Лофт (loft) — чердак, жилище, галерея в церкви, верхний этаж склада /производственного помещения или делового здания, переоборудованное под жилье и не делящееся на отдельные помещения. (Словарь «New Webster’s Students Dictionary» издательство Marriam Webster 1974).

 

Ярким примером трансформации складского помещения в офис может служить офис нашей компании «Магнат Дизайн-центр». Где на первом этаже складского помещения организован open-space с четким департаментным разграничением с помощью мобильных перегородок и изменением динамики между основным рабочим залом и переговорными на первом этаже и между рабочим залом и кабинетами руководства на втором.

 

Компания «Магнат Дизайн-центр» обустроила свой офис в стиле хай-тек, обыграв инженерные коммуникации, которые обычно стараются спрятать, как элемент интерьера.

 

 

Получилось весьма нетривиально и креативно, что соответствует духу и стилю компании.

 

Автор: Т.А. Скуратовская, руководитель проектов компании «Магнат Дизайн Центр»

 

Материалы предоставлены компанией   «Магнат Дизайн Центр»