Цiнам на житло падати не можна зростати!

Якщо ви не власник мережi елiтних апартаментiв у центральнiй частинi столицi, то, розгортаючи пiсля тривалої перерви газету з комерцiйними оголошеннями, ризикуєте бути неприємно враженим. Якщо ж у вашi плани входить не перепродаж, а тривiальна купiвля квартири для власних потреб, порiвняння вчорашнiх i нинiшнiх цiн може викликати стрес з елементами затяжної депресiї. Оце виросли, оце подорожчало! Новачкам на цьому ринку робити нiчого: тi, хто надто ретельно прицiнювався до двокiмнатної «панельки» бiля метро, через деякий час будуть щасливими, отримавши кредит на однокiмнатну «малометражку» за об`їзною дорогою. Ситуацiя в бiльшостi регiонiв країни схожа.
 
Дешевi квартири нiкому не потрiбнi!

 
Не дивно, що будь-якi натяки, аналiзи, прогнози, коментарi, що передбачають падiння цiн на житло, такi приємнi i милi нашому серцю. Наприкiнцi листопада надiю бiльшостi безквартирних подарувала компанiя MPP Consulting, яка застерегла своїх клiєнтiв вiд iнвестування в об`єкти нерухомстi. Мовляв, ринок дiйшов до свого пiку, його очiкує стагнацiя, а потiм — падiння цiни на 30 вiдсоткiв!
 
Утiм першi заяви, що ринок нерухомостi «перегрiтий», i прогнози про обвали цiн на квартири з`явилися ще три роки тому. Тодi, нагадаємо, двокiмнатна «хрущовка» на престижному Печерську коштувала неповнi 25 тис. доларiв. Нинi — 130 тисяч!
 
Цiни на квартири визначає ринок. А ринок — це спiввiдношення попиту i пропозицiї. Якщо ви знайдете кiльканадцять охочих вiддати за вашу житлплощу саме таку кiлькiсть доларiв, значить, саме стiльки вона й коштує. Проголосують покупцi ногами, нiчого не вдiєш — завтра продаватимете дешевше. Або не продаватимете взагалi.
 
Описана тут картина — свого роду еталон того, як має функцiонувати ринок нерухомостi. Реалiї ж нашого напiвдикого капiталiзму вносять суттєвi корективи. Скажiмо, iснує чiтко окреслений сектор установ, для яких стабiльно високi цiни на житло означають стабiльно високi прибутки. Це, насамперед, забудовники, агенцiї нерухомостi та банки.
 
— Ми самi робимо свiй бiзнес, — на умовах анонiмностi прокоментував ситуацiю спiввласник не найвiдомiшої в Києвi агенцiї нерухомостi. — Рiзкого обвалу нiхто не допустить.
 
Настрiй людини зрозумiлий: комiсiя рiелтерської агенцiї за кожну операцiю купiвлi житла в Києвi традицiйно становить 3 «залiзобетоннi» вiдсотки. Той, кому вдалося виторгувати кращi умови, може без зайвої скромностi величати себе здiбним бiзнесменом. А тепер беремо калькулятор: три вiдсотки з 25 тис. доларiв — це 750 «зелених», iз 130 — вже 3 тис. 900! Рiзницю вiдчуваєте?! I вони вiдчувають, будьте певнi. Адже збiльшується тiльки чистий прибуток, витрати ж залишаються на старому рiвнi.
 
Забудовники теж руку на пульсi тримають мiцно. В новобудовах цього ж Печерського району вартiсть квадратного метра упродовж листопада нинiшнього року зросла на 1100 гривень i становить нинi 12 200 грн! Ви можете згадати якийсь катаклiзм в економiцi, що стався минулого мiсяця, через який люди в робiтничих спецiвках були змушенi стрiмко переглянути вартiсть своєї працi? Якщо ж хтось iз вас ще вiрить у новi стандарти будiвельних робiт, технологiї завтрашнього дня та iншi рекламнi гасла, якi нiбито диктують пiдняття цiн, то на правах дiючого новосела можу компетентно вiдповiсти — даремно! Хоча би тому, що всiм, хто в цьому бiзнесi й справдi ходить у спецiвках, платити бiльше не почали, ставлення до працi, будiвельнi норми, органiзацiя роботи в переважнiй бiльшостi випадкiв не далеко втекли вiд часiв СРСР.
 
Банки, як вiдомо, дають кредити, зокрема й на житло. Пiд вiдсотки, зрозумiло. I чим бiльшою буде сума кредиту, тим бiльше грошей заробить банк, не змiнюючи кредитну ставку. А тепер поставте себе на мiсце банкiра — ви б хотiли, щоб це житло дешевшало? А стабiльне зростання цiн ще, крiм стабiльного прибутку, гарантує, що клiєнт радо укладатиме угоду з кредитним вiддiлом — бо, навiть сплачуючи драконiвськi вiдсотки та рiзнi комiсiї, вiн буде у виграшi: придбанi ним квадратнi метри щомiсяця ж дорожчають!
 
Одна київська квартира = сорока нью-йоркським

 
Цiни на київську нерухомiсть не просто наблизились до свiтових стандартiв, а й мають потенцiал дивувати свiт. Якщо нам ще важко усвiдомити, що «хрущовка» на вiддаленому масивi може коштувати понад 90 тис. доларiв, а iноземцям не завжди вдається пояснити значення слова «хрущовка», то квартира за 40 млн. доларiв (!) збуджує уяву всiх. Саме таку цiну за житлоплощу поблизу Нацбанку i Верховної Ради виставили її господарi. Це абсолютний рекорд для Києва! До цього найдорожчу квартиру намагались продати за 7 мiльйонiв. Журналiсти одного з iнформацiйних сайтiв пiдрахували, що за цю суму можна придбати: 40 квартир у Нью-Йорку, 80 — у Лондонi, 160 — у Берлiнi або 400 — у Парижi.
 
Важко сказати, коли ця квартирка знайде свого покупця (i чи знайде взагалi), але на її фонi важко не помiтити проблему, характерну для української економiки: через нерозвиненiсть фондового ринку ряд факторiв, якi гальмують розвиток основних видiв бiзнесу, роль своєрiдної губки для всмоктування вiльних коштiв у нашiй державi вiдiграє ринок нерухомостi. Останнiм часом саме купiвля i перепродування житла були стабiльним джерелом прибутку для величезної кiлькостi дрiбних i не дуже дрiбних пiдприємцiв. За даними експертiв, 30—50% житла в новобудовах купують для подальшого продажу. I ця цифра аж нiяк не завищена: поспiлкуйтесь iз виконробом будь-якої свiжозданої київської новобудови — половина квартир першi два-три роки стоять порожнi.
 
За такої ситуацiї говорити про падiння цiн було б верхом оптимiзму. А до цього треба додати ще зростання цiн на будматерiали, введення з 2007 року норми про 15-вiдсоткове вiдчуження квартир у київських новобудовах для соцiальних потреб (ймовiрно, що будiвельники захочуть пiдняти цiни, аби не зменшувати свої доходи). Всi, мабуть, чули про труднощi iз землевiдведенням та подорожчання столичної землi. I хоча мерiя, звичайно ж, хабарiв не бере, будiвельникiв такi труднощi, м`яко кажучи, не стимулюють. А мало будують — звiдси й високi цiни.
 
Спробуйте втримати падаючу вежу!

 
Утiм люди, якi знають деякi тонкощi бiзнесу з нерухомiстю, мають iншу думку — будiвельнi компанiї уповiльнюють будiвництво, тiльки-но привид здешевлення квадратного метра з`являється над мiстом. Логiка проста — краще продати менше, але дорожче, i гарантувати собi, партнерам, дiтям i внукам спокiй та стабiльнiсть. Позавчора i вчора їм це вдавалось, але не факт, що вони зможуть повторити це завтра. Тому якщо зацiкавленi сторони не втримають цiну, житло перестане бути найнадiйнiшим об`єктом вкладання капiталу, тодi може трапитись всяке. Ось i нинi з`явилась перша ластiвка можливих змiн: деякi столичнi фiрми навiть не приховують, що темпи продажу в них значно пригальмували.
 
Столична нерухомiсть, окрiм цього, виплекала собi серйозного конкурента. Це, як не дивно, житло в примiськiй зонi. Рiелтори прогнозують, що навеснi наступного року розпочнеться масова переорiєнтацiя iнвесторiв iз Києва на примiську мiсцевiсть. Нинiшнiй паритет цiн це дозволяє: продавши стандартну столичну квартиру, можна придбати окремий будинок у затишному мiсцi, причому в розумнiй вiддаленостi вiд київських пагорбiв.
 
I ще один агрумент «за» — свiтовi тенденцiї до зниження цiн на нерухомiсть у найбiльших державах свiту: в Iзраїлi житло подешевшало на 15, в США — на 9 вiдсоткiв. На своєрiдному вулканi сидить i сусiдня Росiя. Цiни там стабiлiзувались, i бiльшiсть фахiвцiв вважає, що це — початок обвалу. I хоча Україна — держава суверенна, вплив iнших, бiльш потужних економiк, як стверджують аналiтики, доволi вiдчутно тисне на наш ринок.
 
АНЕКДОТ У ТЕМУ

Чули, як квартири в Києвi подорожчали? Якщо колись ти її просто купити не мiг, то нинi, коли вiзьмеш кредит, тебе правнуки проклянуть!

 

Юрiй Патиківський