Colliers International: особенности рынка офисной недвижимости
Тенденции
- Существующий дисбаланс между спросом и предложением не был смягчен появлением на рынке новых офисных помещений в Киеве.
Предложение
Киевский рынок офисной недвижимости продолжает развиваться умеренными темпами. В первом полугодии 2008 года объем нового предложения офисных помещений составил около 95 000 м2, что практически сопоставимо с объемом нового предложения за аналогичный период 2007 года. Таким образом, на конец первого полугодия 2008 года кумулятивное предложение офисных помещений классов А, В и С оценивается на уровне 880 000 м2.
GLA, м2 |
Девелопер |
|||
Основные офисные объекты, введенные в эксплуатацию в 2008 году | ||||
БЦ «Леонардо» (фаза 2) |
ул. Б. Хмельницкого, 17/52 |
14 800 |
«Ярославов Вал» |
|
NTBC II (Deloitte) |
ул. Жилянская, 48/50 |
9 800 |
Eurasia IPG |
|
БЦ «Ильинский» (фаза 3) |
ул. Ильинская, 6/8 |
10 000 |
«УкрСиббанк» |
|
БЦ по ул. Физкультуры |
ул. Физкультуры, 28 |
11 700 |
Украинский девелопер |
|
БЦ по ул. Донца |
ул. Донца, 6 |
5 000 |
Украинский девелопер |
|
БЦ «Реноме» |
ул. Димитрова, 5 |
4900 |
Украинский девелопер |
|
БЦ «Карат» |
ул. Жилянская, 110 |
4800 |
Tiko Construction |
|
БЦ по ул. Раисы Окипной |
ул. Раисы Окипной, 8/16 |
10 500 |
«Гранит» |
|
БЦ «Фарго» |
ул. Рижская, 8-а |
5000 |
Украинский девелопер |
|
Основные офисные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2008 году | ||||
БЦ «Миком-Палас» |
ул. Дегтяревская, 27 |
9 000 |
Management Technology Development |
|
БЦ по ул. Гринченка |
ул. Гринчеко, 2/1 |
12 800 |
Украинский девелопер |
|
БЦ по ул. Гончара |
ул. Гончара, 35 |
5 800 |
Украинский девелопер |
|
БЦ по ул.Сагайдачного |
ул. Сагайдачного, 25-б |
5 000 |
Factor |
|
БЦ по ул.Сагайдачного |
ул. Саксаганского, 105 |
3 000 |
Украинский девелопер |
|
«Росток Сити» |
ул. Лепсе, 4 |
13 000 |
Украинский девелопер |
|
«Дарница Плаза» |
ул. Бориспольская, 9 |
9 000 |
Украинский девелопер |
|
Источник: Colliers International
По оценкам Colliers International, до конца года новое предложение увеличится еще на 100 000 м2. В целом, по итогам 2008 года, новое предложение на рынке офисной недвижимости в Киеве составит около 195 000 м2. Однако, нововведенного предложения будет недостаточно для удовлетворения существующего спроса; более активный рост нового предложения ожидается только к 2010–2012 годам.
В новом предложении офисных помещений 2008 года около 13% составят офисы класса А, около 68% – офисы класса В и почти 9% – офисы класса С. Таким образом, доля помещений классов А и В в кумулятивном предложении на рынке существенно не изменится, оставаясь на уровне 16% и 70% соответственно.
Спрос
Спрос продолжает превышать предложение. За первое полугодие 2008 года общий объем арендованных и купленных помещений составил около 110 000 м2. Среди основных трансакций: сдача в аренду 9800 м2 офисных помещений международной аудиторской компании Deloitte в бизнес-центре, расположенном по ул. Жилянская 48/50; сдача в аренду 6600 м2 офисных площадей компании «Телерадиокомпания Украина» в офисно-торговом центре «Ритм» по ул. Героев Космоса, 4; сдача в аренду 2178 м2 компании 3М в бизнес-центре по ул. Физкультуры, 30.
Основные сделки по аренде в первой половине 2008 года
Арендатор
|
Площадь, м2 |
Объект |
Расположение |
Deloitte |
9800 |
NTBC II |
ЦДР* |
ТРК |
6600 |
ул. Героев Космоса, 4 |
НЦ** |
3M |
2178 |
ул. Физкультуры, 30 |
НЦ/рядом с ЦДР |
WND |
1882 |
ул. Мечникова, 3 |
ЦДР |
AVK |
1510 |
ул. Тургеневская, 28 |
НЦ/рядом с ЦДР |
WND |
1372 |
БЦ «Леонардо» |
ЦДР |
Ukrainian legal entity |
1289 |
ул. Глушкова, 1 |
НЦ |
HSBC |
1131 |
БЦ «Леонардо» |
ЦДР |
Mindspeed |
900 |
БЦ «Ирва» |
НЦ |
WND |
778 |
БЦ «Леонардо» |
ЦДР |
QBE |
713 |
БЦ «Ильинский» |
НЦ/рядом с ЦДР |
Oracle |
708 |
БЦ «Парус» |
ЦДР |
ЦДР – центральный деловой район
НЦ – нецентральное месторасположение
Источник: Colliers International
НЦ – нецентральное месторасположение
Источник: Colliers International
Вакантность и арендные ставки
Рынок офисной недвижимости Киева продолжает развиваться умеренными темпами. По состоянию на середину года уровень вакантности на рынке оставался низким – около 3%. В условиях дефицита качественных офисных помещений и задержек с вводом в эксплуатацию многих офисных проектов увеличение спроса на офисы классов А и В способствовало дальнейшему росту арендных ставок. Средняя достигнутая арендная ставка (не включая НДС и эксплуатационные расходы) на офисные помещения класса А на конец II квартала 2008 года составила $70-75/м2/месяц; рост арендных ставок на офисные помещения данного класса составил около 16%. В то же время, ставки для офисов класса В выросли с $48/м2/месяц в 2007 году до $50-55/м2/месяц.
Прогнозы
Предполагается, что тенденции позитивного роста, установившиеся в предыдущие годы на киевском рынке офисной недвижимости, будут иметь продолжение.
Объем нового предложения офисной недвижимости прогнозируется на уровне 195 000 м2 в 2008 году. Тем не менее, нового предложения будет недостаточно, чтобы покрыть существующий дефицит офисных помещений.
Уровень вакантности в офисных помещениях классов А и В, по всей вероятности, сохранится на текущем низком уровне 1-3% и во второй половине 2008 года.
Во втором полугодии 2008 года прогнозируется дальнейший рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения классов А и В на 13-16%.
