Данные комитета по аналитике и статистике рынка недвижимости КГО АСНУ

За последние четыре месяца индекс подорожания жилой недвижимости составил 19.5% При этом минимальная средняя стоимость жилья наблюдается сегодня в районе ДВРЗ - $1473 за кв. м, а максимальная традиционно на Печерских Липках - $4493 за кв. м. Группируя данные по типам жилья, можно сказать, что наиболее дорогими сегодня традиционно остаются самые маленькие и самые большие квартиры. Различные типы жилья дорожают почти одинаково, кроме гостинок, которые незначительно опережают остальные типы, и больших квартир в панельных домах, которые отстают в темпах роста. Темпы роста современного жилья практически совпадают со средними индексами подорожания.

 

Анализ ценовой конъюнктуры по массивам города показал, что лидерами в темпах роста сегодня являются Виноградарь, Воскресенка, Ближняя Чоколовка, Ближние Нивки, Минский м-в. Самые малые темпы роста наблюдаются в центральных районах и Оболонских Липках.

 

Анализ рыночной ситуации показывает, что подорожание недвижимости опять приобрело инфляционные признаки. На макроэкономическом уровне основными причинами такого подорожания являются с одной стороны – замедление темпов строительства жилья в Киеве, вызванное административно-политическими проблемами и монополизацией первичного рынка жилья, с другой стороны – чрезмерный инвестиционный спрос на недвижимость, который является следствием того, что в стране практически отсутствуют альтернативные инвестиционные рынки, доступные частному (мелкому) инвестору. Устранить излишнее давление инвестиционного спроса на рынок недвижимости могла бы активизация фондового рынка, для чего необходимо радикально пересмотреть закон про акционерные общества.

 

Важно отметить и такую косвенную причину подорожания, как слабое развитие современных форматов пригородней недвижимости, что вызвано отсутствием стратегии такого развития, наличием административно-политических и земельных проблем в Киевской области, отсутствием инвестиций и комплексных программ развития пригорода.

 

На микроуровне причины увеличения темпов роста выглядят следующим образом: нестабильность рынка недвижимости и стремительный рост цен влияют на поведение продавцов, побуждая их отложить продажу как при “чистой” сделке так и при сделке с последующей покупкой. Даже в сделке с последующей покупкой, продавец, кроме стандартных 5%, которые он тратит на риелтерские услуги и налоги, дополнительно теряет 3-5% на подорожании, так как между моментами подписания предварительных договоров на продаваемую и покупаемую квартиру проходит в среднем 1-2 недели, а между моментом подписания предварительного договора и основным договором - 1 месяц. Такая нестабильность и чрезмерная ответственность вынуждают продавцов отложить трансакцию до момента стабилизации рынка, что значительно сокращает базу предложения на рынке. Внешний потребительский спрос при этом не ослабевает, а инвестиционный спрос при такой динамике только увеличивается, поэтому формируется дисбаланс, влекущий инфляционный рост цен.

 

Дать количественный прогноз в данной ситуации достаточно сложно, однако общая тенденция подорожания, по всей видимости, будет наблюдаться еще достаточно долго - пока будет наблюдаться реальный рост доходов киевлян или не произойдут структурные изменения инвестиционных рынков. Можно ожидать сезонное замедление темпов роста цен к началу следующего года.

 

Обзор предоставлен комитетом по аналитке и статистике рынка недвижимости КГО АСНУ при информационной подержке риелтерско-оценочной компании «ЭДВА».