Дефицит в столице коммерческой и жилой недвижимости позволяет застройщикам диктовать потенциальным покупателям свои условия

Эксперты уверены, что тенденция повышения стоимости недвижимости в Киеве сохранится. Более того, уже в ближайшие несколько месяцев ощутить все «прелести» очередного подорожания смогут не только представители деловых кругов, оценивающие возможность приобретения или аренды коммерческой недвижимости, но и массовый потребитель жилой недвижимости. Однако причиной грядущего роста цен станет отнюдь не летний сезон, к началу которого квадратные метры традиционно дорожают на десяток-другой процентов, а вполне конкретные действия столичной власти.

 

Так, еще в начале марта была обнародована Программа социально-экономического и культурного развития г. Киева на 2007 г., предполагающая увеличение зонального коэффициента, используемого при расчете паевого взноса (единоразовый денежный взнос, который застройщик выплачивает в бюджет города), примерно на 40%.

 

Эксперты уверены, что такая мера скорее всего спровоцирует определенный рост цен на столичную недвижимость, так как сами застройщики, которых фактически обязали увеличить свои расходы на начальном этапе строительства, для того, чтобы не остаться в накладе абсолютно безболезненно для себя переложат свои дополнительные затраты на плечи потенциальных покупателей. Артем Новиков, инвестиционный консультант, партнер консалтинговой компании «Диалог - Классик» прокомментировал ситуацию изданию «СЕЙЧАС»: «Дело в том, что в условиях, когда спрос значительно превышает существующее предложение, застройщик диктует условия потенциальному покупателю. Последнему остается либо согласиться с новыми условиями сделки, либо его место занимает другой, более сговорчивый покупатель».

 

Наиболее нуждающимися в усовершенствовании участками столичной инфраструктуры являются транспортный и инженерный.

 

Позиция столичных властей понятна - несмотря на то что практика выплаты застройщиками денежных взносов на развитие социально-экономической инфраструктуры является традиционной, эта инфраструктура, особенно в спальных районах, в некоторых случаях находится едва ли не в аварийном состоянии. Остается надеяться, что после увеличения размера зонального коэффициента и как следствие - повышения застройщиками цен на недвижимость, «облагораживание» города будет осуществляться более интенсивно и успешно.

 

Ведь теперь расходы за эффективное решение проблем транспортных заторов, наличие в каждом районе детских садов, медицинских учреждений, общепитов и всего того, что предполагает термин «социальная инфраструктура», по сути, будут оплачиваться киевлянами. По мнению г-на Новикова, ключевым аспектом для развития города является вопрос распоряжения полученными средствами. Очень важно, чтобы их весомая часть была направлена на реконструкцию и развитие транспортной и инженерной инфраструктуры города, что в перспективе позволит сохранить и увеличить инвестиционную привлекательность столицы, как для отечественных, так и для иностранных инвесторов.

 

Эксперт также предполагает, что желание столичных властей улучшить ситуацию в Киеве, в первую очередь, может отразиться на «массовом потребителе» - людях, которые «для личного проживания» приобретают жилую недвижимость, так как для этой категории покупателей существенно даже незначительное увеличение стоимости каждого квадратного метра.

 

В меньшей степени это коснется коммерческой недвижимости в центре города, однако тут действуют другие факторы ценообразования. В частности, Указ Президента от 15.03.2007 г., согласно которому Киевской горгосадминистрации поручено запретить строительство высотных жилищных и общественных зданий в исторической части Киева и утвердить условия размещения таких объектов за пределами его центра. Президент также поручил Генеральной прокуратуре в течение трех месяцев проверить законность застройки исторического центра столицы, в том числе при выдаче участков под строительство высотных объектов. Выданные разрешения на застройку в центре сейчас приостановлены, и если Генпрокуратура обнаружит факты незаконного получения разрешений - участки должны быть возвращены в собственность города.

 

Возможное снижение предложения отечественными девелоперами вследствие запрета строительства высотных помещений в исторической части Киева эксперты оценивают как попытку первых спекулировать ценами уже сегодня.

 

Застройщики на такие меры обещают реагировать соответствующе - стоимость недвижимости будет обусловлена снижением предложения, а значит, расти. Однако эксперты считают, что повышение цен, обусловленное непосредственно этим запретом, произойдет не ранее чем через год. А у некоторых из них и сам факт снижения предложения в связи с этим запретом вызывает сомнения. Так, ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости ООО «РЕД» Роман Андрущенко пояснил изданию «СЕЙЧАС», что «дефицит помещений, в том числе и офисных, сегодня имеет место как в центре города, так и за его пределами, и рост цен на них в данный момент обусловлен как раз соотношением спроса и предложения, а не какими-то постановлениями или законодательными актами». Эксперт также добавил, что запреты строить высотные - как жилые, так и нежилые - здания в центре столицы были и раньше и вышеупомянутый Указ вряд ли существенно повлияет на принципы получения разрешений.

 

Артем Новиков же считает, что те проекты, которые получили разрешение на строительство, имеют право быть построенными. Так как пересмотр уже утвержденных решений может привести к уходу с рынка недвижимости целого ряда инвесторов, в основном зарубежных. Относительно проектов, при рассмотрении которых будут учитываться новые требования, следует отметить, что объем предложения в будущем несомненно снизится, что, в конечном итоге, приведет к росту стоимости. Специалист также не исключает возможности, что некоторые застройщики могут начать спекулировать на дальнейшем снижении предложения уже сегодня.

 

Кроме этого, анализируя специфику рынка недвижимости, нельзя исключать целого ряда спорных моментов, которые возможны до тех пор, пока не будут определены нормы высотности зданий для исторической части города и ее границы. «Когда инвестор принимает решение об участии в проекте, он должен четко понимать, какой объем строительства возможен и находится ли его проект в исторической части или нет, так как от этого зависит как концепция проекта, так и экономический эффект», - привел один из примеров г-н Новиков. В целом, по его мнению, запрет строительства высотных зданий в исторической части города будет иметь положительное результаты - плотность застройки свободных участков в этой части города будет снижена, что даст толчок к развитию новых проектов в других районах города, а также интенсивному девелопменту неосвоенных промышленных зон. Роман Андрущенко добавляет, что вышеуказанные меры также поспособствуют усилению тенденции переноса офисных проектов из центра в спальные районы. «Основными причинами переноса офисных проектов из центра города до сих пор были сложная транспортная ситуация в центре столицы, а также стоимость земли под застройку», - комментирует эксперт.

 

ГЛАВНОЕ

 

В преддверии лета застройщики обещают повысить цены на недвижимость, аргументируя это действиями столичной власти. Однако эксперты утверждают, что факторы, которые по мнению застройщиков, якобы повлияют на увеличение стоимости жилья, являются достаточно спорными, так как нынешняя ситуация на данном рынке не дает предпосылок к резкому скачку цен.
 
Елена Ковтун