Дело «Элита-Центра»: новый поворот в… тупик
«Никто не говорит о человеческой трагедии, о том, что люди-то остались без денег, на улице, потеряли здоровье – а в этом же суть проблемы!» Вкладчица печально известной компании «Элита-Центр» этим своим определением всего ужаса случившегося попала, похоже, в самое больное место…
…но как раз его-то и пытаются "не замечать" те, кому по статусу следовало бы головы сложить на поприще защиты соотечественников от мошенников, в первую очередь - власть и ее институты.
Вроде никого из власть предержащих совершенно не интересует жуткая, пусть и, скажем так, народная статистика: только с предынфарктными состояниями, с инфарктами и инсультами в больницы попали более двух десятков людей. А сколько людей лишилось, помимо больших денег и надежды на собственное благоустроенное жилье, еще и сна, покоя, просто нормальной человеческой жизни!.. Потому и стоят до сих пор возле столичной мэрии палатки, а тамошние обитатели с горечью в голосе и слезами на глазах рассказывают всем, кто подходит к ним, как они пытаются "найти справедливость", будоража своими обращениями, письмами, исками все инстанции, какие только можно будоражить в стране и в городе. В том числе и самого Президента, и его Секретариат, и Кабмин, и Верховную Раду.
Палаточники мини-городка сегодня жалуются на то, что "народный мэр" Черновецкий даже подавал на них в суд - чтобы палатки убрали - но суд встал на сторону пикетчиков, поэтому теперь они и не уйдут с Крещатика ни-за-что! Вместе с тем обманутые инвесторы не отрицают, что Леонид Черновецкий выходил к ним, беседовал, "даже тут, у нас в палатке, на стульчике сидел - говорил, что спина у него побаливает, долго стоять тяжело". Только вот конкретных результатов этих бесед с мэром они пока не ощутили: "Обещает помочь. Говорит: разделитесь, не будете связываться с теми вкладчиками, кто строил квартиры для перепродажи и вкладывал миллионы - получите жилье. Но, чувствуем, долго здесь дежурить придется…".
В деле "Элиты-Центра" уже 300 томов!
"Старая песня о главном" из уст облеченных властью мужей звучит-не перезвучит: мол, во всем мире инвестирование - рискованный процесс, так что, уважаемые вкладчики, знали, на что шли, теперь будьте любезны сами и выпутыватесь. Мэр столицы Леонид Черновецкий, который во время своей избирательной кампании обещал буквально горы свернуть, но вкладчикам помочь, если станет мэром, придя к власти, пыл-то поохладил. Зато потуги своей команды на сей счет пытается выдать чуть не за героизм. "Вы бы не получили ничего, если бы не пришла новая команда!" - не уставал повторять мэр и на недавних общественных слушаниях в мэрии, которые, надо признать, прошли очень бурно, хотя и оставили чувство некой все-таки безысходности.
Пообщавшись после этого с добрым десятком пострадавших от аферы, мы сделали, по крайней мере, шесть выводов.
Первый и - знаковый. Практически никто из обманутых инвесторов столичным властям, а иже с ними - милиции, прокуратуре, Минстрою, Госкомиссии по ценным бумагам и т. д. - особо не доверяет. Аргумент таков: стремились бы помочь - уже помогли бы, времени прошло со дня обнародования аферы более 7 месяцев.
Второй. Большинство пострадавших ни на кого, кроме как на себя, не надеется, а потому предпочитает оплатить адвокатов и судится группками и в одиночку, избрав в качестве ответчиков, кто - государство, кто - горсовет, кто - агентства по недвижимости, через которые заключались инвестиционные контракты. Например, по решению Голосеевского суда арестованы счета и имущество дочернего предприятия - Печерского - известнейшей фирмы "Агентство недвижимости "Благовест", через которое инвесторы вкладывали деньги в "Элиту…". На сегодняшний день в Апелляционном суде Киева находится и дело, касающееся претензий вкладчиков к Госкомиссии по регуляции рынка финансовых услуг - дело в суде первой инстанции вкладчики еще три месяца назад выиграли, с чем не согласилось государственное ведомство.
Третий. Вкладчики, оставшиеся в буквальном смысле на улице, просто таки зубами вцепились в идею мэра Леонида Черновецкого предоставить таким, как они, комнаты в общежитиях. И готовы ради такого временного жилья на все - вот они-то и есть основной контингент палаточников у мэрии.
Четвертый. Обманутые инвесторы из числа тех, кто официально не является жителем Киева - а таких наберется, как нам рассказывали, сотни две, среди них больше всего - днепропетровцев, тернопольцев, жителей Киевской области, Донбасса и Крыма, и даже представителей того зарубежья, которое поставляет нам торговцев на рынках - отчаялись что-то получить от властей.
Пятый. По отношению к тем вкладчикам, для кого капиталовложения в строительство жилья с последующей перепродажей - это выгодный бизнес, столичная власть заняла категоричную позицию. Из списков тех, кому собираются помочь, они вычеркнуты раз и навсегда. Более того, их даже просят выйти вон из зала заседаний специальной комиссии КГГА по проблеме аферы "Элита-Центра" и никогда на этих заседаниях не появляться - об этом говорит сам мэр. Хотя сами вкладчики этой категории возмущены до предела: разве у нас в стране кто-то отменял такой вид бизнеса, как продажа (перепродажа) квартир?!
Шестой. Несогласованность действий столичной власти и ее структур с милицией и прокуратурой, взаимообвинения в затягивании процесса признания обманутых вкладчиков потерпевшими от мошенничества в особо крупных размерах - становится уже притчей во языцех, но не прибавляет оптимизма обманутым вкладчикам. Кстати, на упомянутых общественных слушаниях в мэрии единственным человеком, сорвавшим одобрительные и бурные аплодисменты потерпевших "элитчиков", был, как ни странно, начальник… столичной милиции Виталий Ярема. Он открытым текстом обвинил новую власть во главе с
Черновецким в том, что она:
Ярема, к тому же, как депутат нынешнего Киевсовета , пообещал, что готов рассматривать вопросы, касающиеся проблем людей, пострадавших от аферы "Элиты…", уже на ближайшей сессии Киевсовета (28 сентября).
Самое печальное в этой, уже бородатой, истории изысканного мошенничества в особо крупных размерах то, что виновных как бы и… нет. Ну, разве, конечно, сами мошенники, которых ищут-ищут-ищут… Найдут ли? А если и найдут, то, понятное дело, тех 80 или даже 100 миллионов долларов, на которые они "нагрели" доверчивых вкладчиков, никто из них не вернет… Правда, найти действительно могут: как стало известно "Главреду", более полсотни правоохранителей занимаются расследованием аферы "Элиты-Центра", накоплено уже 300 (!) томов уголовного дела. К слову, и речи даже не ведется о том, чтобы вкладчикам возмещать ущерб деньгами!
В общем, пока можно лишь констатировать: обманутые инвесторы "Элиты…" пройдут еще не один круг ада, прежде чем некоторым - только некоторым! - из них достанутся вожделенные квартиры. Впрочем, какое там - вожделенные! Хотя бы по однокомнатной досталось - ведь политика команды Черновецкого в этом вопросе, если коротко, такова: сами вкладчики определяют максимальную типичную сумму взноса в "Элиту…" (например, до 50 тысяч долларов США), и только на такую сумму будет предоставляться жилье. Кто вложил больше - либо должен будет согласиться на меньшую площадь, либо… Повторимся: все эти обещания касаются только где-то около 150 человек, доказавших, что вложили последнее в строительство злополучной квартиры.
"Сегодня каждый человек должен разбираться в тех вопросах, где у него имеются финансовые интересы"
"Главред", пока суд да дело, обратился к специалистам в интересующей нас инвестиционно-строительной сфере и попросил спрогнозировать развитие событий по "Элита-Центру".
Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании "КиевЖитлоИнвест". Считаете ли вы, что есть возможность вернуть деньги инвесторам "Элита-Центра"?
Вопрос философский… По той причине, что пока киевская власть, судя по ее заявлениям, не определилась: стоит ли вообще возмещать какой-то ущерб вкладчикам, и за счет каких средств. Ситуация вокруг выделенных участков под строительство домов для пострадавших не совсем ясна. Заявления мэра Черновецкого как-то противоречивы. Поэтому вопрос остается открытым.
Идеально, исходя из рыночной ситуации - найти мошенников, чтобы они возместили убытки вкладчикам. В то же время, не надо забывать, что главное для вкладчиков - получить в суде статус пострадавших, тогда они будут иметь право получить хоть какие-то элементарные компенсации.
Но, снова-таки, здесь есть вопрос: почему власть должна возмещать вкладчикам вложенные ими деньги, ведь их никто не заставлял вкладывать, и компания была не государственная? А, с другой стороны, условия, в которых работали операторы первичного рынка, создавала власть, и эти условия дали почву возникновению такой аферы. Но это - косвенная причина, а не прямая.
Власть сегодня может решить прозрачно и понятно этот вопрос только по своей доброй воле. Но я подозреваю, что нынешнее руководство города не видит механизмов, как помочь всем обманутым инвесторам. Если даже МВД до сих пор никак не определится со списками потерпевших, то о чем можно говорить: кому, что возмещать и в каком размере?!
Одни инвесторы несли деньги непосредственно в строительную компанию, другие действовали через агентства недвижимости, третьи брали кредит в банке… Эти люди - они все сейчас в одинаковых условиях или у кого-то надежд больше?
Мне кажется: они в равных условиях - увы, в смысле потери своих средств. Следует внимательно посмотреть, под что они брали кредиты. По моей информации, большинство из них получали нецелевые кредиты - то есть, не кредит на покупку жилья, а просто финансовый кредит.
Что касается агентств недвижимости: это - посредник на рынке, они лишь оказывали (или не оказывали) определенные услуги и тут можно только смотреть по договорам, какие виды услуг агентство оказывало и оказало ли их в полной мере. А вообще, по-моему, на волне нерешенности вопроса пытаются найти хоть какого-нибудь виновного - те же агентства недвижимости… Но это уже - последний крик.
А страховые компании разве не страхуют инвесторов при получении кредитов?
Был указ Президента, запрещающий операторам первичного рынка реализовывать жилье до получения всей документации на его строительство и предполагающий, что страховые компании должны страховать строительные риски. Но, с другой стороны, вряд ли сегодня страховщики готовы страховать такие риски: не прописаны механизмы - от чего страховать, какова сумма компенсации, уровень ответственности...
Мэр столицы Леонид Черновецкий недавно назвал цифру - в России уже зафиксированы 36 случаев мошенничества, подобного нашей "Элите…". Вам что-то известно - как там действовали и соответствующие органы, и власть, чтобы помочь обманутым вкладчикам?
Если бы в России что-то было решено, то у нас бы СМИ это растиражировали. Но ведь не тиражируют - или информации просто нет, или ничего подобного по возмещению убытков пострадавшим не происходило.
Сейчас у нас интересная ситуация - некая "растяжка во времени" в решении проблем обманутых "Элитой…" инвесторов. Из-за этого сам процесс разруливания проблем уходит из-под контроля общественности. Не знаю, сознательно ли и кем, но набивается оскомина: уже семь месяцев говорят об "Элита-Центре", о махинациях и возмещении убытков, делаются какие-то заявления, даются комментарии… Но при всем этом конкретных действий-то и нет!
Печальную картину вы нарисовали…Так что же - обезопасить себя покупателям нельзя?
На данном этапе - хотя это нигде нормативно не закреплено - большинство компаний прекратили реализацию объектов до получения всей разрешительной документации. И это, наверное, самый позитивный урок, извлеченный из скандала с "Элитой…". Хорошо бы такое положение закрепить на законодательном уровне, чтобы нормализовать ситуацию на первичном рынке. Ведь если компания получит землеотвод, согласует проект, утвердит план строительства и получит ордер на начало работ, - понятно, что здание должно быть построено.
Правда, случаются негативные моменты, связанные с действиями властей. Вы же помните, наверное, прецеденты, когда Киевсовет отменял свои же решения о выделении земли. Что тогда получается? Что и все остальные документы автоматически становятся нелегитимными, а ведь средства инвесторов уже привлечены! Увы, сейчас, когда власть отменяет землеотвод, не предусмотрены никакие компенсации.
Так может лучше покупать квартиру, когда возведены хотя бы пару этажей новостройки - пусть и придется заплатить дороже?
Строительство дома - очень капиталоемкий процесс. Поскольку существуют строительные риски, то цена квадратного метра на начальном этапе строительства значительно ниже, нежели, когда дом уже практически готов. Это же известно - поэтому люди предпочитают рисковать, чтобы жилье дешевле обошлось. Кстати, само строительство иногда затягивается года на три: только на получение документации может уйти больше года.
В последнее время все чаще говорят о перспективности новых структур - фондов финансирования строительства (ФФС) и фондов операций с недвижимостью (ФОН) - задача которых защитить инвестора. По-вашему, смогут они действительно стать такими гарантами?
Сложно сказать. С одной стороны, ФФС и придумали для того, чтобы дать дополнительные гарантии инвестору - осуществлять контроль хода строительства уже будет ФФС, а не сам клиент. Предусмотрено также страхование строительно-монтажных работ. ФФС по своей сути - посредник между компанией-застройщиком и инвестором. Не все в деятельности этой структуры продумано до конца, но, думаю, если начнут массово реализовываться новые объекты при помощи этого механизма, вопрос совершенства ФФС встанет более остро.
Лариса Гавриш, кандидат экономических наук, финансовый директор ООО "Финансовой компании "Панта Рей Капитал".
Как, по-вашему, есть ли гарантия хотя бы у тех инвесторов "Элита-Центра", которые пользовались услугами агентств недвижимости и банковскими кредитами, получить если и не все деньги назад, то хотя бы какие-то компенсации?
Думаю, они не получат ничего. Ну, где возьмутся деньги? Поговорят-поговорят, поругают всех… Я слышала о скандале с агентством "Благовест" - суд наложил арест на счета и имущество. Но, скажите, пожалуйста, если риелторы работают за комиссионные, что можно арестовать? Арестовать, я так понимаю, можно столы, стулья и т.д., а в "Благовесте" - что?! А потерпевших по-человечески жаль. Однако совершенно очевидно: сегодня каждый человек должен быть финансово грамотным, разбираться в тех вопросах, где у него имеются свои финансовые интересы.
Могли бы Фонды финансирования строительства и Фонды операций с недвижимостью (ФОН) гарантировать, что ситуаций, подобных "Элита-Центру" не повторится?
100-процентной гарантии не может быть никогда и ничему! Если деньги хотят украсть - их украдут. Регулирование вопросов такого толка - это прерогатива Уголовного Кодекса. А вот снижение рисков при инвестировании в строительство - и без криминала возможно: это предусмотрено законодательством, где прописаны различные механизмы привлечения средств в новостройки. При инвестировании через ФФС и ФОН существует вертикаль жесткого контроля. Что это означает на практике? А то, что управители (финансовые компании, которые управляют фондами финансирования строительства и фондами операций с недвижимостью), действуя в интересах доверителей, обязаны контролировать застройщика. Таким образом, риски для инвесторов значительно снижаются.
А если конкретнее?
Начнем с того, что все счета открываются в одном банке и имеют режим спецсчетов: ни управитель не может деньги взять, кроме как на стройку, ни застройщик не может расходовать эти деньги на какие другие нужды - банк просто их не перечислит. Средства идут только на строительство, причем - по согласованной смете, по документам, по графику финансирования. Объясню по-простому: если застройщик захочет купить себе, например, четыре автомобиля на деньги доверителей, то никто ему это не позволит. Он может покупать только стройматериалы и оплачивать работы, связанные исключительно со строительством конкретного жилого дома.
Как это происходи? Застройщик в начале месяца дает заявку, куда он собирается израсходовать деньги: на цемент, песок, бетон или кирпич… Заявка проверяется и финансируется в пределах потребности на данный период. В конце месяца сдается отчет - куда потрачены деньги - с подтверждением банковской выпиской. Если средства ушли "не туда" - финансирование на следующий месяц Управитель просто не открывает.
Я считаю, что риски при такой схеме финансирования значительно меньше. Порог риска в этих операциях - до 500 тысяч гривень. Ни при какой другой схеме финансирования строительства такого контроля нет - застройщик сам решает, на какие нужды направлять деньги.
Далее. Если управителя не устраивает застройщик - он имеет право его сменить. Управитель обязан предпринять все возможные меры, чтобы потраченные не по назначению деньги застройщик вернул.
Кроме того, Управители ФФС и ФОН ежемесячно отчитываются перед Государственной комиссией по регулированию рынка финансовых услуг: сколько денежных средств было привлечено, сколько перечислено застройщику, на какую сумму застройщик выполнил работы.
Сколько уже ФФС по Украине?
В начале года их было 75. Думаю, сейчас их значительно больше, потому что уже все понимают: это - механизм, который должен работать на нашем рынке. Сейчас застройщиков заставляет работать по такой схеме не столько законодательство, сколько покупатель: когда люди несут большие деньги, то думают, кому же их отдать. Покупатели научились взвешивать и оценивать свои риски.
Кому несет деньги клиент: финансовой компании, застройщику, риелтору?..
При схеме финансирования посредством ФФС и ФОН - только в финансовую компанию! Клиент не контактирует напрямую со строителем. По нашему законодательству, финансовая компания обязана сама контролировать строительство и сообщать инвестору (так часто, как записано в договоре между управителем и доверителем), что делается на стройке. ФФС работает не в пользу застройщика, а в пользу инвестора.
И все-таки, если у застройщика что-то срывается и стройка "зависает"?..
Могут сложиться форс-мажорные обстоятельства. Например, экономические просчеты проекта. По закону, весь строящийся объект заложен в ипотеке у управителя. То есть, если по какой-то причине строительство прекращается, тогда управитель обязан такой объект продать и вернуть деньги доверителям.
А не выходит так, что фонд превращается в агентство недвижимости, только с большими полномочиями?
Нет. Мы не специалисты по продажам, мы нанимаем риелторское агентство. Они ищут покупателей, дают результаты маркетингового исследования, сообщают стоимость жилья, а деньги принимает ФФС или ФОН. Круг участников таков: риелторы, финансовая компания, застройщик, страховая компания, генподрядчик.
ФФС заключает договор с застройщиком?
Конечно. Он называется так - "Договор на сооружение объекта строительства". По нему управитель обязан финансировать объект строительства в определенном объеме - согласно сметы - в определенные сроки, а застройщик обязан возвести определенный объект качественно и в оговоренные сроки.
Застройщик часто сам реализует часть квартир в доме, то есть, вы контролируете не весь дом, а только ту его часть, которую через вас приобретает клиент?
Неправильно. Сейчас, учитывая переходной период, бывают проекты, где часть квартир была продана напрямую или по другим инвестиционным схемам, а часть достается ФФС. Но фонд, на самом деле, контролирует все здание (хоть и не все квартиры в доме). Сами судите: если не введут в эксплуатацию весь дом, разве клиент получит квартиру?
Мы заинтересованы, чтобы застройщик выдал квартиры доверителям и мы получили вознаграждение за свою работу. В принципе, мы даже не вмешиваемся в "экономику" сделки застройщика, и ее рентабельность нас не интересует. Пусть застройщик получит 200% рентабельности - не вопрос!
Мы не участвуем в распределении прибыли. Мы получаем от трех до пяти процентов от себестоимости строительства (но не от цены продажи). А себестоимость строительства жилья у каждого застройщика разная…
Галина Гаевская, Любовь Федорова, Владислав Мусиенко
