Деньги из «квадратов»: как заработать на недвижимости?
До недавнего времени сложно было даже представить, что квартиры можно покупать не только для проживания, но и для какой-то иной цели. Рост цен на недвижимость и отсутствие надежных альтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных денежных средств делает жилье инструментом вложения капиталов. И неудивительно – те, кто купили квартиры год назад, сегодня могут продать их вдвое дороже.
Вложения в жилую недвижимость интересны тем, что при сравнительно небольших начальных затратах они быстро окупаются. По оценкам специалистов рынка недвижимости, наиболее привлекательным для инвестирования является сегмент жилой недвижимости, за ним вплотную следуют офисный и торговый сегменты, последнее место пока делят – гостиницы, логистические центры и промышленная недвижимость. Наиболее явным подтверждением популярности частных инвестиций в жилье служат квартиры в новых домах, большое количество которых долгое время пустует. Это говорит о том, что они уже выкуплены, но еще не нашли своих хозяев. Нынешние же их собственники ожидают наиболее подходящего момента для выгодной перепродажи.
ВРЕЗ
Директор АН «Планета Оболонь» Алексей Котенко: «Первые инвестиции в недвижимость появились в 90-е годы. С началом нового тысячелетия обороты инвестиций росли и с 2003 года приобрели массовый характер, чему способствовало развитие ипотеки. Сегодня первые инвесторы в недвижимость без преувеличения являются миллионерами».
Риелторы, доказывая преимущество инвестиций в недвижимость, любят сравнивать их с наиболее популярным вложением денег – банковскими депозитами. Но, как показывают элементарные подсчеты, в последние два года доходность инвестиций в столичные квартиры значительно превышает прибыльность банковских вкладов. «Есть два доходных метода вложения денег в недвижимость: это инвестирование долевого участия и покупка готовых объектов недвижимости, - говорит специалист Департамента операций с недвижимостью группы компаний “Укрбизнесконсалт” Александр Минин. - Привлекательность долевого участия в строительстве в том, что еще на ранней стадии строительства можно приобрести объект недвижимости, и, реализовав ее по итогам строительства, получить прибыль. Плюсы покупки уже готовых объектов недвижимости также очевидны — сразу после вложения денег в собственность инвестор может ее выгодно сдавать в аренду и получать постоянный доход, а при необходимости — реализовать. Стоимость объекта, находящегося в собственности инвестора, постоянно растет и тем самым гасит инфляцию».
Во что вкладывать?
Чтобы получить с вложенных денег максимальный доход, а не просто оправдать вложения, нужно грамотно выбрать квартиру, ведь привлекательность инвестиций в недвижимость различных классов может существенно отличаться. Однозначного мнения здесь нет. Одни эксперты считают, что традиционно самыми надежными являются вложения в элитное жилье, так как цены на него всегда остаются высокими. Сейчас в этот сегмент жилья вкладывается значительные денежные средства с целью последующей продажи. Украинский рынок по объемам в данном сегменте постепенно приближается к российскому, где эта цифра достигает 30% от всех приобретаемых квартир. Другие, наоборот, уверены, что на элитной недвижимости зарабатывать становится все сложнее, объясняя это тем, что массовый спрос уже удовлетворен и остались только те, кто ищет недвижимость с «изюминкой». По мнению А. Минина, в данный момент гораздо больше преимуществ у эконом-класса – и окупаемость выше, и потенциальных покупателей больше. «Инвестирование в эконом-класс удобно тем, что оно краткосрочное, а это особенно важно в условиях нестабильности, когда сложно прогнозировать экономическую ситуацию на долгий срок», - констатирует эксперт.
В последнее время набирает обороты практика инвестирования в объекты вторичного рынка. В приобретенной квартире производится ремонт с той целью, чтобы продать ее по более высокой цене. В таких случаях можно рассчитывать на прибыль до 15%.
Еще одним популярным вариантом вложения капиталов становится коттеджное строительство. «Сегодня на рынке загородной недвижимости спрос значительно превышает предложение, это связано с дороговизной городской недвижимости и постепенным приближением к европейским стандартам жизни наших граждан, - говорит председатель наблюдательного совета АО «Институт ВНИИХИМПРОЕКТ» Игорь Арцимович. - Владеть загородным жильем стало престижно и эта тенденция за последние несколько лет достигла пика своей инвестпривлекательности». При этом, загородные объекты более сложные в плане реализации: цена на коттедж к концу строительства может возрасти в несколько раз, но также возможно, что объект длительное время не будет пользоваться спросом, и собственник будет вынужден снизить цену, чтобы вернуть вложенные средства. «Каждый инвестор должен найти золотую середину. Наиболее выгодным вложением является инвестирование в первичный рынок, если речь идет о жилье или коммерческой недвижимости в городе. Испытанный вариант – инвестировать в рынок готового жилья, совмещая выгоду и надежность. Можно находить на первичном рынке объекты, которые возводятся интенсивно, со всеми разрешительными документами, авторитетными компаниями, имеющими солидную историю – собственную и своих проектов», - говорит А. Котенко.
Сдавать или продавать?
Выбор того или иного способа получения прибыли от объекта недвижимости связан, прежде всего, с тем результатом, которого хочет достичь инвестор. «Разумеется, при сдаче в аренду не приходится рассчитывать на мгновенную прибыль. С другой стороны, продажа связана с рисками потери части прибыли в связи с колебаниями цен. Поэтому и в том, и в другом случае - окончательное решение нужно принимать, взвесив все внешние факторы», - говорит аналитик групы компаний “Укрбизнесконсалт” Ирина Миронец. Учитывая сложившиеся на сегодня особенности украинского рынка недвижимости, все же можно судить о том, что является более выгодным – сдача недвижимости в аренду или ее перепродажа. «Сегодня покупать квартиры для перепродажи намного выгоднее, чем для сдачи в аренду. Конечно, при этом существует немалый риск снижения цены квадратного метра, но последние пять лет цена недвижимости росла. Рентабельность операций с перепродажей может достигать 100% в год. При этом доход менее 30% в год считается невысоким, - говорит А. Котенко. - Доходность аренды составляет около 8% для жилья старой застройки не в центральных районах; на уровне 10-12% - для нового жилья; от 15% прибыли можно получить, сдавая коммерческую недвижимость». Чтобы грамотно выбрать квартиру для перепродажи, которая принесет реальные деньги, специалист рекомендует ориентироваться на первичный рынок и надежную компанию-застройщика. «Для окраин это одно-, двухкомнатные квартиры не очень большого метража. Что касается центральных районов и престижных массивов, таких как Оболонские Липки, то здесь можно инвестировать в любые квартиры, но повышенным спросом пользуются квартиры с двумя и более комнатами. Если вкладывать деньги в строящееся здание на этапе 2-3 этажа, то цена 1 кв. м должна быть, как минимум, на 15-20% ниже, чем стоимость аналогичного жилья на вторичном рынке. Подобная схема имеет запас надежности, в отличие от спекуляции на вторичном рынке, где все надежды лишь на рост цены, в то время как на первичном рынке есть дополнительная маржа, зависящая от степени готовности дома. Правда, на данном рынке есть и существенные дополнительные риски: «замораживание» объекта, отдаленные и размытые сроки заселения, неудобства, связанные с дальнейшими ремонтами в квартирах и благоустройством окружающей территории», - говорит он.
Время бездумного вкладывания капитала в любую недвижимость прошло. И следует понимать, что, просто купив квартиру в Киеве, продать ее со значительной прибылью или действительно выгодно сдавать в аренду не всегда удастся. Нужно знать, что покупать и когда, кому сдать в аренду, и по какой цене, поэтому для успешного ведения бизнеса мало только теоретической подготовки, нужен опыт, а иногда и интуиция, которые приходят только с практикой.
Ольга Михайлова
"Квартира+"
