Дерибасовская стала слишком дорогой. В центре Одессы нет качественных офисов, а высокие цены вынуждают арендаторов переезжать на периферию
Хотя, на первый взгляд, в Одессе вводится в эксплуатацию достаточно много офисных площадей, дефицит качественных помещений по-прежнему высок. Большинство «новых» бизнес-центров представляют собой реконструированные здания проектных институтов. Тем не менее спрос на них достаточно высок, ведь выбирать компаниям практически не из чего.
Маленький, но модный
Одесские риэлторы отмечают, что спрос на аренду офисных помещений с начала года повысился как минимум на 20%. «В последнее время существенно увеличилось число иногородних компаний, которые открывают представительства в нашем городе. Среди новичков лидируют банки и торговые фирмы. Естественно, они нуждаются в офисных помещениях, что и привело к всплеску спроса на рынке», — поясняют данную тенденцию в местном агентстве «Золотое руно». Начальник отдела коммерческой недвижимости Первой риэлторской компании Одессы Борис Марушко подтверждает рост количества запросов со стороны банков, а также других, в основном днепропетровских и киевских, компаний. Большинство финансовых учреждений просят подобрать помещение, фасад которого выходит на одну из центральных улиц города или на пересечении транспортных развязок. К примеру, компании — продавцы бытовой химии, строительных материалов и продуктов питания, помимо офиса, хотят арендовать складские помещения, поэтому такие клиенты чаще селятся в периферийных районах.
В агентстве «Золотое руно» отмечают, что в этом году в Одессе появилось много местных фирм, которые, не располагая значительными средствами, ищут маленькие офисы площадью 30–50 кв. м. Среди обязательных требований к таким помещениям зачастую числится расположение на улицах Дерибасовской, Екатерининской, Успенской и Ришельевской. Виктория Балатоева из агентства «Леста» утверждает, что по количеству заявок небольшие офисы в центре города являются лидерами спроса. «Владельцы жилья на центральных улицах уже отреагировали на данную тенденцию — многие делают ремонты и массово выставляют бывшие квартиры в качестве офисов. Причем если ранее бизнесменам сдавались только первые этажи жилых домов, то сейчас появились целые «офисные подъезды», — рассказывает г-жа Балатоева. По ее словам, за год арендные ставки на такие помещения побили все рекорды, увеличившись на 50% (до $30–50/кв. м).
Качество хромает
Как говорят одесские риэлторы, в городе ни одно офисное здание не дотягивает до класса А. По мнению Бориса Марушко, на него мог бы претендовать торгово-офисный центр «Афина» на Греческой площади, но там существуют проблемы с управлением, парковкой и некоторые помещения выкуплены. При этом арендные ставки довольно высокие — $30–40/ кв. м в месяц. Одним из самых лучших БЦ в Одессе г-н Марушко считает реконструированный административный корпус завода «Эпсилон» по улице Бунина. Оно удачно расположено в центре города недалеко от морского порта, предлагает арендаторам вместительную парковку, и цены тут вполне приемлемые — порядка $25/кв. м. Но если строго подходить к критериям классификации, то его тоже нельзя отнести к классу А. «Остальные центры ближе к категории В или С, хотя местный рынок коммерческой недвижимости не структурирован по классности. Клиенты, когда подыскивают помещение, просто сообщают желаемые параметры», — поясняет Борис Марушко. По его словам, срок поиска нужного бизнесменам офиса длится в лучшем случае две–четыре недели, а в худшем — затягивается на месяцы.
За БЦ в центре арендаторы готовы доплатить
В престижных районах арендаторам предлагают в основном офисы в жилых домах, которые не имеют необходимых для бизнеса систем коммуникации, обслуживания, парковок. Поскольку многие фасадные здания уже разобраны, нередко компаниям, мечтающим работать в центре Одессы, приходится соглашаться на варианты в жилом фонде, во дворах и полуподвальных помещениях (от $10/кв. м). В центре благодаря усилиям инвесторов существуют «офисные дворы», в которых более 50% квартир реконструированы в качественные офисы и выведены из жилфонда. Цены на них доходят до $50/кв. м в месяц.
В престижных районах арендаторам предлагают в основном офисы в жилых домах, которые не имеют необходимых для бизнеса систем коммуникации, обслуживания, парковок. Поскольку многие фасадные здания уже разобраны, нередко компаниям, мечтающим работать в центре Одессы, приходится соглашаться на варианты в жилом фонде, во дворах и полуподвальных помещениях (от $10/кв. м). В центре благодаря усилиям инвесторов существуют «офисные дворы», в которых более 50% квартир реконструированы в качественные офисы и выведены из жилфонда. Цены на них доходят до $50/кв. м в месяц.
В 2007–2008 гг. предложений в центре города станет больше. Откроется еще один БЦ на Греческой площади. На улице Успенской планируется построить два офисных здания, которые обещают сдать в эксплуатацию в 2008 г. «Однако помещения там выкупаются в ходе строительства, так что неизвестно, какая их часть будет сдаваться в аренду», — говорит г-н Марушко. На этой же улице начата реконструкция еще двух зданий, которые владельцы предполагают сдавать под офисы. Риэлторы рассказывают, что их клиенты готовы платить за возможность переехать в бизнес-центр на $5–10 /кв. м больше, чем отдают хозяевам переоборудованных квартир.
В Приморской зоне и на Большом Фонтане сейчас активно реконструируются бывшие проектные институты и санатории. У бизнесменов есть возможность арендовать по $20–25/кв. м помещения пансионата «Мирный» на Фонтанской дороге или в модернизированном высотном здании на улице Светлой. Немалые надежды риэлторы возлагают и на возводящиеся жилые комплексы («Чудо-город» на ул. Жуковского, «Шах-наме» и пр.), в которых первые этажи будут отданы под офисы и магазины. В то же время специалисты считают, что количество новых площадей, сдаваемых в наем, увеличится незначительно и ставки все время будут расти. Поэтому не исключено, что некоторые компании из-за дороговизны предпочтут сменить престижную каморку в центре на более просторные кабинеты в других районах города. Тем более что во многих из них предложение на рынке офисной недвижимости существенно расширилось.
Бизнесменов — в институты
Достаточно много дополнительных офисных площадей появилось, к примеру, на Молдаванке и в поселке Таирова, где активно реконструируются здания, принадлежащие различным институтам и промышленным предприятиям. «Среди наших клиентов популярны бывшие корпуса предприятия «Стройгидравлика», расположенные на пересечении улиц Балковской и Мельницкой, а также помещения разных предприятий по улицам Бугаевской и Дальницкой. Цены здесь намного ниже, чем в центре, — в среднем $15– 20/кв. м, тогда как месторасположение достаточно удобно: 10–15 минут на автомобиле до центра города, улица Балковская выходит на Приморскую и в порт, недалеко развязка на Тираспольское и Киевское шоссе. Кроме того, есть возможность снять рядом с офисом складские помещения», — рассказывают в Первой риэлторской компании.
Весьма популярен у арендаторов коммерческой недвижимости и поселок Таирова, где ставки также составляют $15–20. Здесь тоже переделывают под офисные центры ряд зданий промышленного и административного назначения. Готовятся к модернизации для нужд коммерсантов владельцы помещений на улице Комарова (завод «Промсвязь»). В другом периферийном районе — Черемушки — никаких новых проектов не анонсировали, но тут много бывших проектных институтов, которые сдают помещения по $12–15/кв. м. Острый дефицит офисных и торговых площадей ощущается в Суворовском районе (пос. Котовского), где арендные ставки практически сравнялись с таировскими.
Риэлторы уверены, что в ближайшие годы одесситам не удастся удовлетворить растущие запросы бизнесменов. Цены будут повышаться, а качество офисов существенно не изменится. «Уже сейчас владельцы помещений подписывают краткосрочные договоры или же предупреждают арендаторов о возможном изменении ставок», — отмечает Борис Марушко. Ожидается, что с начала 2007 г. они поднимутся еще на 15–20%.
Людмила Ксенз
