Дешевая ипотека - подарок спекулянтам

Льготная ипотека

В преддверии выборов чиновники снова вспомнили о льготной ипотеке: Кабмин выдал постановление №465, которое обещает облегчить доступ к жилью всем желающим. Т.е. приобрести квартиру на льготных условиях смогут даже те украинцы, которые не стоят на квартирной очереди. Получить заем можно будет под 3% годовых – 13% из 16% компенсирует государство, а средства выделяются сроком на 15 лет. Для этих целей в госбюджете на 2012 г. предусмотрен 1 млрд. грн. Пожалуй, единственное ограничение, которое вводится для покупателей жилья — это верхний (до 400 тыс. грн.) и нижний (55 тыс. грн.) пределы годовых доходов, которые должна получать семья из трех человек. Помимо этого, купленная по льготной ипотеке квартира должна быть основным местом жительства. А на этапе выплаты процентов покупатель не имеет права сдавать свое жилье в аренду.

Именно такие сообщения из уст чиновников звучат на протяжении последних полутора месяцев. Оптимизм потенциальных покупателей подогревает и тот факт, что первый заемщик из Сум уже получил необходимую для покупки жилья сумму. В результате, только за месяц сформировалась очередь из практически 20 тыс. потенциальных заемщиков, которые хотят получить льготный кредит.

Но эйфория украинцев совсем не обрадовала представителей строительных компании. В ряде из них зафиксировали отток клиентов, которые решили приобрести большее по площади жилье по льготной программе. «Это сразу же обвалило продажи. Апрель и так считается одним из самых удачных месяцев для продажи недвижимости, а в этом году в апреле мы реализовали в 3 раза меньше по сравнению с прошлым годом. Насколько мне известно, такая же ситуация сложилась и по другим объектам Киева. Хотя, в принципе, 3% годовых — это реальная ставка по ипотечным займам. Если бы была установлена такая ставка без дотаций государства самими банками, то это стимулировало бы развитие строительного бизнеса», — рассказал гендиректор компании «Омокс» (застройщик ЖК «Чайка») Алексей Кулагин.

Аналогичная ситуация наблюдается и в некоторых региональных компаниях. К примеру, по словам ведущего специалиста крымской строительной компании «Союзстройтехмонтаж» Валерии Петрусевич, продажи у них стали снижаться сразу же после заявления власти о предоставлении льготных займов всем желающим. «Начиная с апреля объемы продаж ежемесячно снижаются на 30-50% по сравнению с АППГ», — подчеркивает она. А эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов отметил, что падение продаж наблюдается и в июне.

В других строительных компаниях добавляют, что проблема заключается в том, что с начала текущего года застройщики фиксировали небольшой прирост продаж — на уровне 5-10% по сравнению с АППГ, что в компаниях объясняли стабилизацией рынка недвижимости. Наблюдаемая же сейчас ситуация сводит на нет все эти улучшения и наверняка негативно скажется на годовых показателях продаж.

Азартные перекупщики

Отток покупателей с первичного рынка недвижимости будет наблюдаться еще минимум два-три месяца. Лишь после этого покупатели смогут оценить, насколько действенной является правительственная программа, и снова вернутся к покупке жилья в новостройках.

Специалисты отмечают, что в это время наиболее активными будут перекупщики, которые рассчитывают на падение стоимости жилья в домах на первичном рынке. А уже после завершения истерии рассчитывают продать недвижимость по завышенным ценам. «Перекупщики действительно возвращаются, но только в инвестиционно привлекательные объекты. Например, анализируя продажи жилья в первом пусковом комплексе второй очереди, можем говорить о росте цен за 2011 г. с $2100 до $2700 за кв.м. При этом, если в 2010 г. на соглашения с инвестиционной целью приходилось 7%, то к концу 2011 г. их количество увеличилось до 33%», — сообщила руководитель службы маркетинга и продаж жилого квартала «Новопечерские Липки» Олеся Перчак. В другой строительной компании отмечают, что к ним стали приходить киевляне с «чемоданом денег», которые даже отказываются посмотреть планировки будущих квартир.

Таким образом покупатели стремятся сохранить свои накопления. Большинство из них не доверяют свои деньги банкам, поэтому стремятся вложить их в золото либо в покупку недвижимости. При этом квартиры могут сдаваться в аренду, принося своим владельцам доходность в 12% годовых, либо впоследствии перепродаваться. При этом доходность перекупщиков, которые приобретают жилье на начальном этапе строительства и продают его после ввода дома в эксплуатацию, может достигать 30% годовых. Примерно на такие же доходы может сейчас рассчитывать и строительная компания, которая занимается организацией всех работ, и несет финансовые риски, — рассказал один из застройщиков.

Приход на рынок перекупщиков стал неприятной историей для застройщиков и девелоперов. Ведь активная работа спекулянтов приводит к снижению объемов продаж самими строительными компаниями. В ряде случаев перекупщики не могут правильно ответить на вопросы потенциальных покупателей либо своими высказываниями портят имидж жилого комплекса в глазах покупателя. Учитывая, что сейчас денежные клиенты на вес золота, это становится серьезной проблемой для строительных компаний.

Впрочем, существенное удешевление жилья, на которое надеются сами спекулянты, вряд ли, возможно. К примеру, по словам В. Петрусевич, стоимость апартаментов в Симферополе составляет 5,5 тыс. грн./кв.м. «Это минимальная цена, которую готовы установить застройщики. Особенно учитывая, что стройматериалы сейчас активно дорожают», — подчеркивает она. Об этом говорят и киевские застройщики, по словам которых стоимость жилья на первичном рынке также невысокая и в среднем по городу составляет $1650/кв.м. Именно поэтому только единичные застройщики, скорее всего, будет проводить акции, направленные на снижение цены.