Дешевый миллионник стал дорожать. Иногородние бизнесмены заставили запорожских владельцев офисов поднять арендные ставки

Впрочем, ситуация постепенно меняется, поскольку новых бизнес-центров здесь практически не строится, а спрос на них быстро растет. Уже с января некоторые владельцы качественных помещений начали сдавать их вполовину дороже, чем до праздников.

 

Приезжие хотят быть собственниками

 
Запорожье становится все интереснее для бизнесменов из других регионов, что уже отразилось на местном рынке офисной недвижимости. По словам представителя агентства «Ялта — Сити Запорожье» Юрия Ситало, за год спрос на офисы со стороны иногородних предпринимателей вырос на 30–40%. Количество банков и страховых компаний, подыскивающих помещение, увеличивается еще динамичнее — в 2006 г. рост составил более 50%. Львиная доля заезжих фирм предпочитает аренду офисов их покупке. Средняя площадь, которую они хотят заполучить, варьируется от 60 до 100 кв. м, хотя в последнее время все чаще встречаются заказы на помещения по 200–300 кв. м. «К примеру, банки даже не рассматривают офисы меньше 70–100 кв. м, страховые компании предпочитают помещения по 250–300 кв. м», — говорит г-н Ситало.

 

Список местных бизнесменов расширяется меньшими темпами — за сезон прирост составил не более 15–20%. Гораздо скромнее и их аппетиты. Как правило, запорожские компании ищут самые маленькие помещения (нередко даже по 20–30 кв. м) и готовы платить лишь по минимальным ставкам ($7–8/кв. м в месяц). Наталия Чернова из агентства «Реал-Сервис» утверждает, что на офисы претендуют в основном частные предприниматели, для которых вопрос цены является главным критерием выбора помещения.

 

Тем не менее ни иногородние, ни местные фирмы пока не рассматривают возможность экономить на аренде за счет переезда на окраины (исключение составляют разве что банки, для которых важно покрытие всех микрорайонов). По словам директора центра коммерческой недвижимости агентства «Атланта» Дениса Мимрикина, большинство арендаторов стремятся осесть в центре города — на проспекте Ленина, бульваре Шевченко, улицах Мира, Сталеваров, Лермонтова, Победы. С ним согласен и Юрий Ситало, который отмечает, что любовь бизнесменов к центру иногда доходит до абсурда. «Скажем, офисные здания, расположенные в реконструированных общежитиях на улице Победы, забиты битком, хотя условия там просто ужасные (маленькие кабинеты, узкие коридоры, отсутствие сервиса, проблемы с парковкой и пр.). В то же время в Шевченковском районе предлагаются просто шикарные, по нашим меркам, помещения. Инвестор выкупил несколько этажей в жилом доме, сделал там хороший ремонт, оборудовал офисы техникой, предусмотрел парковку. Хотя до центра отсюда не более 15 минут езды, помещения сдаются очень вяло», — рассказывает он.

 

Дешево и сердито

 
Несмотря на возросший спрос, арендные ставки на местную офисную недвижимость увеличились незначительно. По данным Наталии Черновой, за год динамика составила всего 10,9%, что является очень низким показателем среди всех сегментов рынка недвижимости. Сейчас наиболее экономичные предложения стартуют с $8–10/кв. м, а самые дорогие не превышают $40/кв. м. О таких ценах в других крупных городах только мечтают. Для сравнения — в Днепропетровске, Львове, Харькове средние ставки превышают $100/кв. м. А в Запорожье за $8–10 можно арендовать полуподвальное помещение в центре города либо офис, расположенный в квартире или бывшем общежитии, в прилегающих к центру районах. Правда, качество при этом будет сомнительным (без ремонта, выделенных линий, парковки и пр.). Помещения с ремонтом, по словам Дениса Мимрикина, сдаются уже по $15–18/кв. м. Если речь идет об отдельных зданиях, на которые чаще других охотятся банки, то за аренду придется платить до $40/кв. м, тогда как, к примеру, в прошлом году за такие же площади просили $25. Схожая ценовая динамика наблюдается при покупке офисов. Если в минувшем году за отдельное помещение площадью 500–600 кв. м в центре просили $1 тыс./кв. м, то в этом — $1200.

 

Юрий Ситало считает, что, несмотря на достаточно низкие темпы удорожания офисной недвижимости, дефицит качественных площадей очевиден. «Сегодня львиную долю предложений на рынке составляют либо квартиры, переведенные в нежилой фонд, либо приспособленные под офисы общежития и административные здания, причем во многих из них собственники не провели даже элементарной реконструкции. Современных бизнес-центров в Запорожье нет, хотя по мере прихода крупных иногородних компаний появляется потребность в качественных помещениях», — сказал он «ДС». С ним согласен и заместитель генерального директора Украинской торговой гильдии Виталий Бойко. «Спрос на качественные площади не удовлетворен. Предлагаются офисы где-то в 30 административных зданиях, но качество этих объектов низкое (кабинетная планировка, отсутствие сервиса и т. д.)», — добавляет он. Среди наиболее любимых арендаторами подобий БЦ г-н Ситало называет уже упомянутый выше комплекс из бывших общежитий на улице Победы, а также административные строения в старой части города, куда входит часть проспектов Ленина и Горького. Среди неудачных объектов стоит отметить центр на площади Пушкина, который, несмотря на выгодное расположение, не может похвастаться высокой заполненностью. Риэлторы объясняют это сравнительно высокими ставками ($15/кв. м) при плохом качестве помещения.

 

Впрочем, активизация деловой жизни не осталась незамеченной инвесторами. Сейчас известно о строительстве, по меньшей мере, двух бизнес-центров в Запорожье. На проспекте Ленина уже начато сооружение здания, в котором, по предварительным данным, будет не менее семи–девяти этажей и 9 тыс. кв. м офисных площадей. Торгово-офисный центр на 7 тыс. кв. м возводят и на улице 40 -летия Советской Украины. Планируется, что два первых этажа займут магазины и два-три этажа — офисы. По словам Виталия Бойко, существует еще несколько подобных инвестпроектов, но пока перспективы их реализации туманны. «Так что ситуация с качественными офисными площадями в ближайшее время существенно не улучшится», — резюмирует он. Риэлторы отмечают, что перспективы новых объектов также весьма туманны. В агентства обращаются потенциальные клиенты, готовые платить за квадратный метр офисной недвижимости по $40–50 и снимать не менее 200–300 кв. м, однако такие запросы сложно назвать массовыми. При этом части платежеспособных заказчиков офисные центры не подходят в принципе. К примеру, банки предпочитают арендовать фасадные помещения на первых этажах жилых домов. Поэтому, не исключено, что у инвесторов возникнут определенные проблемы с заполняемостью офисов, что может притормозить реализацию следующих проектов.

 

Ценовые прогнозы риэлторов неутешительны для бизнесменов. Эксперты считают, что ограниченное предложение и растущий спрос в этом году могут привести к увеличению арендных ставок на 20–25%. Первое подтверждение таких оценок уже есть — некоторые арендодатели, отремонтировав помещения, выставили их по ставкам, на 50% превышающим прошлогодние.