Девелоперы намерены строить ТЦ в городах с населением до 200 тыс. жителей
По итогам 2007 г. в Украине насчитывалось 230 торговых центров (ТЦ) общей площадью 1,88 млн кв. м. Причем 60% площадей сосредоточено в Киеве, Харькове, Донецке, Днепропетровске, Одессе. На долю Киева приходится 33 действующих ТЦ общей площадью 654,6 тыс. кв. м, а непосредственно торговой площади — 385 тыс. кв. м.
Говоря о столичном рынке, Наталья Кравец, заместитель директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International в Украине (г. Киев; консалтинг в области коммерческой недвижимости; с 1997 г.; 55 чел.), уверена, что он легко бы поглотил в 2-3 раза большее количество площадей. Насыщение же рынка Киева может наступить не ранее 2010-2012 гг. (см. БИЗНЕС №27 от 03.07.06 г., стр.99-109) при условии ввода в эксплуатацию большинства заявленных проектов (на сегодня таковых более 60).
Тем не менее, отмечают эксперты, с 2006 г. наметился стойкий интерес инвесторов к областным центрам и прочим городам с населением 200-800 тыс. чел. (Запорожье, Николаев, Кривой Рог и др.), о чем свидетельствует появление большого количества проектов торговой недвижимости в этих городах (см. также БИЗНЕС №26 от 25.06.07 г., стр.102-106). ?Наша стратегия — строительство ТЦ площадью 30-50 тыс. кв. м каждый примерно в 20 областных центрах с населением около 300 тыс. чел. (Черновцы, Ивано-Франковск, Полтава, Черкассы, Ривне и т. д.)?, — утверждает, например, Игорь Душко, генеральный директор компании VK Development (г. Киев; девелопмент; с 2000 г.). По расчетам компании, появление одного достаточно крупного ТЦ в городах с такой численностью населения способно удовлетворять потребности местных жителей в течение 3-5 лет, вследствие чего конкурентам туда будет нелегко зайти. Если верить планам девелоперов, в 2009 г. в областных центрах Украины количество торговых площадей на 1 тыс. жителей составит 170 кв. м. Пока же, по словам Ирэны Тимохович, ведущего маркетолога-аналитика компании ?ASTERA Kiev?, в городах-миллионниках на 1 тыс. чел. приходится 120-160 кв. м. торговых площадей, в прочих областных центрах и городах помельче — 60-80 кв. м. Виталий Бойко, заместитель генерального директора компании ?Украинская Торговая Гильдия? (УТГ; г. Киев; консалтинг, с 2001 г., 65 чел.), утверждает, что в городах с населением от 200 тыс. чел. насыщенность торговыми площадями составляет 50-250 кв. м на 1 тыс. жителей, причем этот показатель сейчас уже не зависит от размера города. ?По итогам 2007 г. вперед вырвались Черновцы, Николаев, Днепропетровск — здесь уровень насыщенности торговыми площадями составил 150-250 кв. м?, — говорит г-н Бойко (в Киеве этот показатель равен 153 кв. м).
Малый выход
По мнению Олега Салмина, председателя совета директоров компании Steltex Investment (г. Киев; с 2008 г.; 20 чел.), заявлений и планов о строительстве ТЦ в городах с населением от 200 тыс. жителей предостаточно. Что же касается городов с населением до 200 тыс. чел., то тут ситуация несколько иная. Более половины всех торговых площадей в них занимают рынки. Новые ТЦ в таких городах встречаются редко. Из действующих можно отметить ТЦ ?Столица? в Алчевске, ТЦ ?Дастор? в Ужгороде, ТЦ ?Орлан? в Стрые, ?Таврийская ярмарка? в Новой Каховке и др. Примечательно, что появление новых ТЦ — целиком и полностью заслуга местных игроков. Девелоперы из Киева и других крупных городов в массе своей считают, что им там делать сейчас нечего. ?Большинство девелоперов рассматривают приход в малые и средние города (с населением 50-200 тыс. жителей) не раньше, чем через три года. Мы эти три года ждать не хотим?, — утверждает г-н Салмин. Steltex Investment уже заявила о планах в течение 5-7 лет построить в таких городах сеть из 100 торговых центров общей площадью 750 тыс. кв. м. В 2009 г. ожидается появление первых пяти объектов. Средняя площадь каждого ТЦ составит 5-10 тыс. кв. м. Эти торговые центры собираются составить конкуренцию базарам и переоборудованным ЦУМам, ?Детским мирам? и прочим полупрофессиональным точкам, где торговать и покупать тесновато.
Смятение арендаторов
Планы планами, но перед девелоперами или же собственниками ТЦ в регионах и особенно в малых городах неизбежно встает вопрос: чем и кем заполнить профессиональные торговые площади? Как отмечают эксперты, для сетевых операторов, торгующих одеждой, обувью, аксессуарами, товарами для дома и т. д. и дающих девелоперу основной доход, наиболее привлекательным все же остается Киев или же города-миллионники, которые они будут продолжать осваивать в первую очередь. ?Ритейлоры считают, что лучше открыться в Киеве, где-нибудь на Воскресенке (удаленный от центра микрорайон. — Ред.), чем в регионе, пусть в центре города?, — отмечает Наталья Кравец. Экспериментируя же с новыми для себя рынками, сетевой ритейлор рискует товаром, инвестициями в ремонт, затратами на обучение и содержание персонала. ?Недавно к нам обратились предприниматели из г. Измаила (Одесская обл.), которые интересовались потенциальными арендаторами для торгового центра. Мы позвонили трем-четырем сетевым операторам (одежда и обувь), откликнулась лишь одна компания?, — подчеркнула г-жа Кравец. Да и то, по ее словам, при условии, что это будет первый этаж ТЦ, а арендная ставка — не более $15 за 1 кв. м в месяц.
Впрочем, не все так плохо. ?В малые города имеет смысл выходить только в формате продуктового супермаркета. Как и продовольствие, повсюду идет бытовая техника?, — уверен Игорь Душко. В частности, продуктовая розница (?Сiльпо?, ?Фуршет?, ?Велика Кишеня? и др.) развивается либо собирается это делать в малых и средних городах, и профессиональные торговые площади в ТЦ торговой площадью около 2 тыс. кв. м пришлись бы ей как нельзя кстати. В качестве примера проникновения в глубинку можно назвать сеть магазинов бытовой техники и электроники VICOTEC (г. Киев; с 1991 г.; 36 магазинов). Как утверждают эксперты (от самой фирмы БИЗНЕСу комментарий, к сожалению, получить не удалось. — Ред.), их привлекают, во-первых, невысокие арендные ставки в малых городах (см. ?Об арендных ставках? на стр.125) и, во-вторых, отсутствие необходимости поддерживать широкую номенклатуру товара и держать большие складские запасы. Если в областном центре ?бытовая? линейка составляет от 3 тыс. позиций, то в небольшом городе достаточно и 1 тыс. позиций.
А вот на сетевиков, реализующих одежду и обувь под известными брендами, по словам г-на Душко, надежды мало. Например, в компании ?Adidas Украина? (г. Киев; с 1996 г.; более 70 магазинов) БИЗНЕСу заявили, что ?данная тема (присутствие товаров под этой ТМ в малых и средних городах. — Ред.) сейчас для компании не актуальна?.
Впрочем, ставку, по мнению г-на Душко, можно сделать и на местных частных предпринимателей — бывших ?челноков?. В качестве примера он приводит ТЦ в г. Белая Церковь (Киевская обл.), который заполнен почти на 100%, хотя там нет сетевых брендов. ?Но нам не хочется ставить базар под крышей?, — тут же отмечает он.
Крупные ритейлоры осторожничают потому, что, по их мнению, у населения нет тех денег, которые можно было бы потратить в магазинах сетевых брендов, — в малых и средних городах заработная плата составляет $300-400 в месяц. Да что малые украинские города! Елена Кравец говорит, что в Полтаве, население которой составляет более 300 тыс. жителей, запланированы четыре проекта ТЦ. Но уже сегодня арендаторы, которые пошли в готовые проекты, чувствуют себя неуверенно. Она приводит пример магазина сети парфюмерии и косметики, в котором средний чек начинается от 300 грн. Покупатели в нем — редкость…
Перспективы
Большинство экспертов, опрошенных БИЗНЕСом, полагают, что выход крупных девелоперов с проектами ТЦ в малые города является несколько преждевременным. По мере насыщения торговыми площадями более крупных городов цивилизация докатится и до населенных пунктов помельче. На это необходимо, как минимум, три-четыре года. При этом эксперты подчеркивают, что основной показатель открытия ТЦ — не столько количество жителей, сколько их доход. По европейским меркам, при средней ежемесячной зарплате в EUR1 тыс. в городе с населением 30-40 тыс. чел. должен быть торговый центр площадью 5-10 тыс. кв. м. В Украине же, вследствие того, что подобные доходы пока не реальны, девелоперы ориентируются прежде всего на количество потенциальных покупателей и выбирают города покрупнее. Но этот показатель не всегда срабатывает. ?В Полтаве доходы населения ниже, чем в некоторых городах Полтавской области. Все эти города ?завязаны? на нескольких промышленных предприятиях, где люди работают?, — утверждает Олег Салмин. Видимо, о такой специфике украинских малых городов, особенно в восточных и южных регионах Украины, лучше знают местные девелоперы, развивающие единичные проекты (преимущественно на первых этажах жилых домов). Однако для привлечения в провинцию крупных ритейлоров даже через три-четыре года этих проектов недостаточно. ?Магазины во встроенных помещениях вряд ли воспримут западные ритейлоры?, — говорит г-н Салмин. Консультанты по этому поводу отмечают, что понятным для западных ритейлоров является новый для Украины формат Strip center (торговый центр с парковкой, растянутый в длину, где каждый магазин имеет отдельный вход, торговую зону и склад).
Разумеется, ТЦ в городах-?малышах? будут прирастать за счет продуктовой розницы и торговли бытовой техникой. Что касается одежды и обуви, то первыми осваивать небольшие города будут сетевые ритейлоры с относительно недорогими товарами. Примеры такие уже есть: международная ТМ Motor jeans представлена в Северодонецке, Кременчуге, Белой Церкви и Бердянске. И, конечно, будут востребованы так называемые товары первой необходимости (хозтовары, бытовая химия, медикаменты и пр.). ?Самое сложное — сделать правильное разделение арендаторов по группам товаров для того или иного региона?, — добавляет г-н Салмин.
Тем не менее, отмечают эксперты, с 2006 г. наметился стойкий интерес инвесторов к областным центрам и прочим городам с населением 200-800 тыс. чел. (Запорожье, Николаев, Кривой Рог и др.), о чем свидетельствует появление большого количества проектов торговой недвижимости в этих городах (см. также БИЗНЕС №26 от 25.06.07 г., стр.102-106). ?Наша стратегия — строительство ТЦ площадью 30-50 тыс. кв. м каждый примерно в 20 областных центрах с населением около 300 тыс. чел. (Черновцы, Ивано-Франковск, Полтава, Черкассы, Ривне и т. д.)?, — утверждает, например, Игорь Душко, генеральный директор компании VK Development (г. Киев; девелопмент; с 2000 г.). По расчетам компании, появление одного достаточно крупного ТЦ в городах с такой численностью населения способно удовлетворять потребности местных жителей в течение 3-5 лет, вследствие чего конкурентам туда будет нелегко зайти. Если верить планам девелоперов, в 2009 г. в областных центрах Украины количество торговых площадей на 1 тыс. жителей составит 170 кв. м. Пока же, по словам Ирэны Тимохович, ведущего маркетолога-аналитика компании ?ASTERA Kiev?, в городах-миллионниках на 1 тыс. чел. приходится 120-160 кв. м. торговых площадей, в прочих областных центрах и городах помельче — 60-80 кв. м. Виталий Бойко, заместитель генерального директора компании ?Украинская Торговая Гильдия? (УТГ; г. Киев; консалтинг, с 2001 г., 65 чел.), утверждает, что в городах с населением от 200 тыс. чел. насыщенность торговыми площадями составляет 50-250 кв. м на 1 тыс. жителей, причем этот показатель сейчас уже не зависит от размера города. ?По итогам 2007 г. вперед вырвались Черновцы, Николаев, Днепропетровск — здесь уровень насыщенности торговыми площадями составил 150-250 кв. м?, — говорит г-н Бойко (в Киеве этот показатель равен 153 кв. м).
Малый выход
По мнению Олега Салмина, председателя совета директоров компании Steltex Investment (г. Киев; с 2008 г.; 20 чел.), заявлений и планов о строительстве ТЦ в городах с населением от 200 тыс. жителей предостаточно. Что же касается городов с населением до 200 тыс. чел., то тут ситуация несколько иная. Более половины всех торговых площадей в них занимают рынки. Новые ТЦ в таких городах встречаются редко. Из действующих можно отметить ТЦ ?Столица? в Алчевске, ТЦ ?Дастор? в Ужгороде, ТЦ ?Орлан? в Стрые, ?Таврийская ярмарка? в Новой Каховке и др. Примечательно, что появление новых ТЦ — целиком и полностью заслуга местных игроков. Девелоперы из Киева и других крупных городов в массе своей считают, что им там делать сейчас нечего. ?Большинство девелоперов рассматривают приход в малые и средние города (с населением 50-200 тыс. жителей) не раньше, чем через три года. Мы эти три года ждать не хотим?, — утверждает г-н Салмин. Steltex Investment уже заявила о планах в течение 5-7 лет построить в таких городах сеть из 100 торговых центров общей площадью 750 тыс. кв. м. В 2009 г. ожидается появление первых пяти объектов. Средняя площадь каждого ТЦ составит 5-10 тыс. кв. м. Эти торговые центры собираются составить конкуренцию базарам и переоборудованным ЦУМам, ?Детским мирам? и прочим полупрофессиональным точкам, где торговать и покупать тесновато.
Смятение арендаторов
Планы планами, но перед девелоперами или же собственниками ТЦ в регионах и особенно в малых городах неизбежно встает вопрос: чем и кем заполнить профессиональные торговые площади? Как отмечают эксперты, для сетевых операторов, торгующих одеждой, обувью, аксессуарами, товарами для дома и т. д. и дающих девелоперу основной доход, наиболее привлекательным все же остается Киев или же города-миллионники, которые они будут продолжать осваивать в первую очередь. ?Ритейлоры считают, что лучше открыться в Киеве, где-нибудь на Воскресенке (удаленный от центра микрорайон. — Ред.), чем в регионе, пусть в центре города?, — отмечает Наталья Кравец. Экспериментируя же с новыми для себя рынками, сетевой ритейлор рискует товаром, инвестициями в ремонт, затратами на обучение и содержание персонала. ?Недавно к нам обратились предприниматели из г. Измаила (Одесская обл.), которые интересовались потенциальными арендаторами для торгового центра. Мы позвонили трем-четырем сетевым операторам (одежда и обувь), откликнулась лишь одна компания?, — подчеркнула г-жа Кравец. Да и то, по ее словам, при условии, что это будет первый этаж ТЦ, а арендная ставка — не более $15 за 1 кв. м в месяц.
Впрочем, не все так плохо. ?В малые города имеет смысл выходить только в формате продуктового супермаркета. Как и продовольствие, повсюду идет бытовая техника?, — уверен Игорь Душко. В частности, продуктовая розница (?Сiльпо?, ?Фуршет?, ?Велика Кишеня? и др.) развивается либо собирается это делать в малых и средних городах, и профессиональные торговые площади в ТЦ торговой площадью около 2 тыс. кв. м пришлись бы ей как нельзя кстати. В качестве примера проникновения в глубинку можно назвать сеть магазинов бытовой техники и электроники VICOTEC (г. Киев; с 1991 г.; 36 магазинов). Как утверждают эксперты (от самой фирмы БИЗНЕСу комментарий, к сожалению, получить не удалось. — Ред.), их привлекают, во-первых, невысокие арендные ставки в малых городах (см. ?Об арендных ставках? на стр.125) и, во-вторых, отсутствие необходимости поддерживать широкую номенклатуру товара и держать большие складские запасы. Если в областном центре ?бытовая? линейка составляет от 3 тыс. позиций, то в небольшом городе достаточно и 1 тыс. позиций.
А вот на сетевиков, реализующих одежду и обувь под известными брендами, по словам г-на Душко, надежды мало. Например, в компании ?Adidas Украина? (г. Киев; с 1996 г.; более 70 магазинов) БИЗНЕСу заявили, что ?данная тема (присутствие товаров под этой ТМ в малых и средних городах. — Ред.) сейчас для компании не актуальна?.
Впрочем, ставку, по мнению г-на Душко, можно сделать и на местных частных предпринимателей — бывших ?челноков?. В качестве примера он приводит ТЦ в г. Белая Церковь (Киевская обл.), который заполнен почти на 100%, хотя там нет сетевых брендов. ?Но нам не хочется ставить базар под крышей?, — тут же отмечает он.
Крупные ритейлоры осторожничают потому, что, по их мнению, у населения нет тех денег, которые можно было бы потратить в магазинах сетевых брендов, — в малых и средних городах заработная плата составляет $300-400 в месяц. Да что малые украинские города! Елена Кравец говорит, что в Полтаве, население которой составляет более 300 тыс. жителей, запланированы четыре проекта ТЦ. Но уже сегодня арендаторы, которые пошли в готовые проекты, чувствуют себя неуверенно. Она приводит пример магазина сети парфюмерии и косметики, в котором средний чек начинается от 300 грн. Покупатели в нем — редкость…
Перспективы
Большинство экспертов, опрошенных БИЗНЕСом, полагают, что выход крупных девелоперов с проектами ТЦ в малые города является несколько преждевременным. По мере насыщения торговыми площадями более крупных городов цивилизация докатится и до населенных пунктов помельче. На это необходимо, как минимум, три-четыре года. При этом эксперты подчеркивают, что основной показатель открытия ТЦ — не столько количество жителей, сколько их доход. По европейским меркам, при средней ежемесячной зарплате в EUR1 тыс. в городе с населением 30-40 тыс. чел. должен быть торговый центр площадью 5-10 тыс. кв. м. В Украине же, вследствие того, что подобные доходы пока не реальны, девелоперы ориентируются прежде всего на количество потенциальных покупателей и выбирают города покрупнее. Но этот показатель не всегда срабатывает. ?В Полтаве доходы населения ниже, чем в некоторых городах Полтавской области. Все эти города ?завязаны? на нескольких промышленных предприятиях, где люди работают?, — утверждает Олег Салмин. Видимо, о такой специфике украинских малых городов, особенно в восточных и южных регионах Украины, лучше знают местные девелоперы, развивающие единичные проекты (преимущественно на первых этажах жилых домов). Однако для привлечения в провинцию крупных ритейлоров даже через три-четыре года этих проектов недостаточно. ?Магазины во встроенных помещениях вряд ли воспримут западные ритейлоры?, — говорит г-н Салмин. Консультанты по этому поводу отмечают, что понятным для западных ритейлоров является новый для Украины формат Strip center (торговый центр с парковкой, растянутый в длину, где каждый магазин имеет отдельный вход, торговую зону и склад).
Разумеется, ТЦ в городах-?малышах? будут прирастать за счет продуктовой розницы и торговли бытовой техникой. Что касается одежды и обуви, то первыми осваивать небольшие города будут сетевые ритейлоры с относительно недорогими товарами. Примеры такие уже есть: международная ТМ Motor jeans представлена в Северодонецке, Кременчуге, Белой Церкви и Бердянске. И, конечно, будут востребованы так называемые товары первой необходимости (хозтовары, бытовая химия, медикаменты и пр.). ?Самое сложное — сделать правильное разделение арендаторов по группам товаров для того или иного региона?, — добавляет г-н Салмин.
