Добровольное или обязательное создание ОСМД в каждом многоквартирном доме?
Одной из сегодняшних проблем Украины является постоянное ухудшение технического состояния существующего жилого фонда. В первую очередь это касается многоквартирных жилых домов, построенных до 1993 года по нормативам советского периода, которые не были нацелены на энергоэффективность и энергосбережение.
Не случайно энергопотребление таких зданий в несколько раз выше, чем предусмотрено сегодняшними нормами. И с годами по мере старения зданий ситуация только ухудшается, создавая серьезные проблемы как государству, так и населению. Выход из такого положения только один – необходимо проводить массовую санацию жилых домов и их термомодернизацию. Население по старой привычке ждет, что государство приведет в порядок их жилье. Правительство и местные органы самоуправления не имеют для этого финансовых возможностей и считают, что заниматься этим должно население. И считают, в общем-то, справедливо: подавляющее большинство квартир в Украине находится в частной собственности и владельцы квартир обязаны заботиться о техническом состоянии не только своих квартир, но и жилых домов в целом.
В соответствии с Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда", принятого в 1992 году, владельцы квартир в многоквартирном доме являются совладельцами ограждающих строительных конструкций здания, общедомовых инженерных систем и оборудования, вспомогательных помещений, придомовой территории.
Другими словами, все квартировладельцы одного дома совместно владеют своим зданием, а, следовательно, совместно отвечают за его надлежащее техническое состояние. Реализация этой совместной ответственности требует соответствующего объединения в единый коллектив. Во многих странах такими коллективами являются кондоминиумы, их аналогом в Украине являются объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). В соответствии с национальным законодательством ОСМД имеют статус юридического лица и являются неприбыльными организациями, что дает им возможность вступать во взаимоотношения с другими субъектами хозяйствования и аккумулировать средства, необходимые для проведения ремонтных и термомодернизационных работ. Казалось бы, в стране создан институт эффективных собственников жилья, который должен взять на себя заботу об улучшении технического состояния и повышении энергоэффективности жилых зданий, но это не происходит. Главная причина в недостатке средств, необходимых для реализации термомодернизационных мероприятий.
Читайте также: Совладельцы высоток смогут сами распоряжаться средствами, выделенными на капитальный ремонт
А средства здесь нужны очень значительные. Как показывает практика, для термомодернизации 144-квартирного дома необходимо более 2-х млн. грн. Если учесть, что в Украине насчитывается около 240 тыс. многоквартирных домов, в т.ч. около 80 тыс. многоэтажных, не сложно представить, какие потребуются средства для их термомодернизации. При сегодняшнем уровне доходов населения лишь незначительное число квартировладельцев смогут выделить из своего бюджета или взять в кредит требуемые средства на улучшение технического состояния своего дома. Поэтому рассчитывать на активное участие населения в термомодернизации своего жилья не целесообразно. Не лучше положение и у государства, которое могло бы помочь своим гражданам в этом деле. Средства, выделяемые в госбюджете на повышение энергоэффективности существующих зданий, крайне малы и не могут серьезно влиять на изменение ситуации в лучшую сторону, предпосылок к росту выделяемых средств нет.
Естественно, возникает вопрос – а есть ли выход из этого, казалось бы, безнадежного, положения? Безусловно, есть, и он заключается в привлечении к работе по повышению энергоэффективности существующего жилого фонда негосударственных инвестиций на условиях энергосервисных контрактов. Эта форма, широко применяемая во многих странах, не получала развития в Украине из-за того, что на законодательном уровне у нас не был решен вопрос о гарантиях возврата вложенных инвестиций и получения минимально необходимой прибыли, которая бы заинтересовывала потенциальных инвесторов. Сейчас ситуация в этом вопросе меняется в нужном направлении. В Верховной Раде подготовлены ко второму чтению два законопроекта № 1313 и №1409 о внедрении новых инвестиционных возможностей и гарантировании прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности для проведения масштабной энергомодернизации, где имеющиеся проблемы отрегулированы.
Смысл предлагаемого механизма финансирования термомодернизационной деятельности прост и понятен:
- Будущий инвестор изучает техническое состояние здания и проводит его энергоаудит, на основе полученных данных готовит перечень термомодернизационных мероприятий и определяет их стоимость, прорабатывает программу финансирования и план возврата вложенных инвестиций, определяется со сроками выполнения работ и продолжительностью договорных отношений с владельцем здания.
- Далее заключается энергосервисный контракт между инвестором и владельцем здания, в котором закрепляются обязательства сторон по термомодернизации здания, срокам выполнения работ и действия контракта, условиям взаиморасчетов и т.п.
- Инвестор привлекает необходимых подрядчиков и выполняет намеченный комплекс термомодернизационных мероприятий, которые должны обеспечить сокращение энергопотребления здания, что в свою очередь будет являться основой для возврата вложенных инвестиций.
- На протяжении срока действия энергосервисного контракта владелец здания производит оплату за потребленные энергоресурсы по нормам и тарифам, которые действовали до проведения термомодернизационных работ. Более того, если в этот период эти нормы и тарифы будут повышаться, то владелец обязан оплачивать и это повышение. Инвестор же производит оплату поставщикам энергоресурсов по фактическому энергопотреблению. Получаемая разница в размерах оплаты, другими словами экономия, является основой возврата вложенных инвестиций и получения прибыли инвестором.
- По истечению срока действия энергосервисного контракта владелец получает энергоэффективное здание и переходит к оплате энергоресурсов по фактическому потреблению.
Следует уточнить, что вышеприведенный механизм наши законодатели предлагают распространить пока только на здания бюджетных организаций – админздания, школы, больницы и т.п. Вместе с тем он полностью подходит и для термомодернизации жилых многоквартирных зданий. И если он успешно заработает при повышении энергоэффективности бюджетных зданий, то его совсем не сложно будет распространить на жильё. Однако энергосервисные контракты могут заключаться только между юридическими лицами. Сложно представить, чтобы нашелся инвестор, готовый заключать договора с каждым квартировладельцем дома на термомодернизацию их здания. Поэтому такие договора должны заключаться между инвестором (энегросервисной компанией) и собственником жилого дома в целом (в нашем случае – ОСМД).
Читайте также: Закон об ОСМД: кто теперь будет платить за обслуживание и ремонт многоэтажек
Создание ОСМД регламентируется Законом Украины "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов", принятом в конце 2001 года. За прошедшее время в стране было создано порядка 17 тыс. ОСМД или немногим более 20% от общего количества многоэтажных многоквартирных домов. И если термомодернизация существующего жилья на основе энергосервисных контрактов получит развитие, то только созданные ОСМД могут активно участвовать в этой работе. Всем остальным сделать это будет невозможно до момента объединения.
Нашим законодательством предусмотрен добровольный принцип создания ОСМД, хотя во многих странах создание кондоминиумов является обязательным. Без такого института невозможно обеспечить массовую термомодернизацию существующего жилого фонда. Для использования собственных средства совладельцев необходимо объединяться. Оформить кредит, получить государственные дотации – опять же надо объединяться. Пойти по пути заключения энергосервисного контракта – также необходимо объединение. Поэтому и возникает вопрос: добровольно или, может, все-таки обязательно создавать ОСМД в каждом многоквартирном доме?
